主持人：我們第一場的嘉賓是劉曉光、任志強、凌克、張元端，歡迎各位就坐。
主持人：在整個2003年的上半年，整個中國的房地產界都被一個數字所困擾，這個數字就是像美國人對911數額一樣敏感，這個數額是121，也就是央行的121文件，央行121文件出來後引起了整個房地產界的軒然大波，整個爭論不休我現在想問一問我們在座的三位地產大老看到這個文件以後的第一感覺是什麼？任總你先來。
任志強：121之前，從97年開始一共下了9個文件，121之前應該是，121和195的差別在於對施工企業，按揭貸款做了一點點的限制，別的基本上在195都有，除非大家沒引起重視，我第一個反應就是如果央行這個文件能變成實施細則而且變成真正能實行的話房地產就差不多了。
主持人：差不多什麼？
任志強：差不多沒了，上個月的16號銀行家雜誌還有一些報社媒體，銀行家和房地產商的對話，在坐的潘石屹還有一些人了參加了會話，我們聽完後央行的人也在，很多局長，各分行的行長，大部分行都過去了，工、農、商、反正大部分銀行都去了，好像沒人說中央行會出席，這是潘石屹說了，大部分人認為核心內容就是提出一個警報，原來的飛英市的市長夏賓主持的會議，貨幣政策委員會的祕書長最後講的結束語，可能都認為提出一個信號，希望大家會更認真考慮房子過熱的問題，今天潘石屹的手機上收到一個信息，央行今天宣佈從9月21號開始上交提高各銀行上交央行的儲備金，從6%提到7%，最後實際結果我不知道，但是如大量提高儲金後一定會對各銀行，不管是否執行121號文件，都會對執行重大的影響，因儲備金上調時一定會減少所有銀行的信貸比和流量，也說明央行不執行121號文件可能也會用別的辦法來限制和防止過熱。
主持人：看到這個文件時我們在做很多地產投資和不投資的決策，我們第一個印象就是選不定，這些投資先壓一壓，看一看再說，所以對我們影響很大，馬上第一個反應，這個情況很嚴重，但是多分析一下之後，我們覺得還是問題不大，像我們公司還是基本上執行謹慎的財務政策，對我們基本上影響也不是很大，所以最後決定這些投資該投的還是投，今天早上會長做了一個非常好宏觀的分析，我覺得說得非常好，其實現在地產是否過熱，其實不至於過熱。
主持人：就說你借了錢比例不高是吧？
主持人：你看這個比例多少叫高還是多少叫不高，首先要定義，你認為多少叫高喲？多少叫不高呢？
主持人：按照你們行業的標準是什麼？
主持人；香港的公司25%的資產負債率，中國的公司90%的都有，90%也不一定完全算高，要看看他資產的質量。所以今天早上這個會長做了一個非常好的宏觀市場，產業的宏觀分析，我覺得地產這個世道不至於就是過熱，我覺得不宜做太大的調整，畢竟對GDP的貢獻是非常大的，如果即使要做一些調整，我覺得應該更多用宏觀的方法和經濟的方法，比如銀行可用貸款的利率，可用按揭的成數來做一些調整，但是我同時也希望各個地產商自身還是要把自己的資產負債率的因素還是要考慮，不能說一個億的淨資產就做三十個億的總資產。資產負債率過高的話還是有一些風險，所以自己我們自身要考慮到我們自身長期的償債能力和短期的償債。
主持人：劉總，剛才任總談到對121文件的反應是房地產沒了，據我們從有些消息渠道說劉總聽說這個反應說是121文件好像還持比較肯定的態度？是否反應是有了，一個喊叫好，一個叫糟，這兩個分歧何在，為何有不同的立場和觀察的方法？
劉曉光：首先更正先多媒體登着說劉曉光說很好，百無一害，我沒說過這話，當時我在香港，第一個聽到這個消息後很麻煩了，為仲裁條款？大勢對中國房地產上市的公司很不利，這是我的第一反應，但我想來講，我對媒體說四條，第一條肯定將來有利於規範我想肯定是對的，不能太急地剎車，不行一刀切，第二來講中國的地區結構都不一樣，將來可能還有一些區別，第三個我提出來保護中小企業的利益，因中小企業的融資最難，好不容易融資你把它切斷了，將來可能會出現難尾盤，可能會造成或者房地產的價格上升，因供應量減少了，或者房地產被砸下來，我對這四個觀點千萬不要砸下來就是為什麼呢？三個代表，人民羣眾現在都有房了，都是私有財產者，如新房的價格砸下來了，舊房的價格肯定會下來，所以我發表四個觀點，我絕沒有說很好，百利無一害。我想來講在中國房地產在現在這個階段我的觀點是健康的，特別像北京，我在露研時我一路露沿北京，第一控制量3.5，我們是把600多萬平米跟2億7千萬平米的總存量房來對比，按美國的計算方法並不高，第二個來講去年確實賣了1600平方米，等於歐洲的開發量，是事實，第三個來講我們現在只有12%的人購買了商品房，我說還早着了，不要輕易的說房地產熱了還是不熱了，要看結構，要看地區的情況，所以121號文件我想對每個地產商的情況不是很一樣，對我們來講可能不會影響很大。
主持人：你剛才談到121文件可能令很多中小企業更加難受，對於你們這樣的大個的，是不是更好一點？
劉曉光：你不能幸災樂禍對吧？我想對於我們來講可能會好一些，但我從一個經濟學家的角度來看，我覺得更應該保護這些競爭環境，美國西部的一些地產商做兩套別墅也是地產商，一樣能活，讓每一個房地產商能生存下去應該是公平的，如果壟斷了將來價格肯定會上升的，我覺得可能會產生其實的比如腐敗，我覺得不應該這樣，中國應該創造一個更寬鬆的競爭環境，不光是房地產，包括水、垃圾、燃氣、供電都應該打破這種壟斷，使中國企業更加有幹事業創事業的環境。
任志強：他剛才提這個問題就是我們的官員或銀行的一種想法，就是希望把的小面目大的流量，其實誰是大，劉曉光敢說自己是大的，我們要跟世界五百強相比是小兒科，潘石屹當時也說把小的動量，我說當時你起家也是五百萬，你就是小得不能再小，不能說你長大了就把別人都滅了，哪個孩子不是從孃胎裏，從一個卵子開始長大的，認為管大的可以發展起來時說市場會好是一個嚴重的錯誤。美國雖有五百強，有很多大企業，但70%的經濟是靠中小企業支撐的，如沒有中小企業大型一定完蛋，如果森林沒有小樹去保護大樹，大樹直接面臨風時一定會首先會毀掉直倒，中國過去的的中有企業概念實際上就是大企業概念，因為沒有比他更小的企業了，個體戶在所有國有企業面前都是最小，但最後中國經濟的發展靠中小企業的發展而帶動或非工經濟的發展帶動中國改革二十年取得的成果，假定小的滅掉了，或不規範實力不太夠的滅掉以後，最後中國的結果就是……，所以121文件給我第一的反應就是如果我們的政府我們的央行都這樣認識問題的話，中國的房地產是沒什麼希望，如這種認識被扭轉的話很有可能用另外一種方法去調節有可能過熱過高的問題，而最後合理的解決這個市場的平穩過渡，而讓市場可以長遠或更長遠一些的發展下去。
主持人：我想問一下臺下的潘石屹，你說過這樣的話嗎？要把他們小的給滅掉？
潘石屹：說過了吧？以後不要問，我說的都是實話，肯定他有這種疑問。
主持人：那我們現在聽一下主管部門建設部的系統，他們在看到央行這個文件的時候，或者是不是很早就知道這個事情？聽說建設部好像沒參與這個文件的制定是吧？
張元端：我也聽他們講的，因我現在不領工資了，聽他們說，我覺得這個央行可能是初衷可能是從瓜分他的風險，或者是增加收益，比如是利率提高了等等，但他的初衷是這樣的，他的結果起到對房地產調控的問題，初衷可能沒有意識到調控房地產，結果壞了，你這個是對整個房地產是進行調整，可能初衷和實際效果不太一樣。
主持人：當時你的第一反應是什麼？
張元端：我上午講了我的觀點，房地產業對國民經濟貢獻比較大，如果房地產由於某種原因影響國民經濟的發展，我看這是個大事情，。
主持人：從一些信息得知，好像有些人的觀點可能會長的觀點不太一致，國務院發展中心有一個博士就舉了一個比如，這個比如可能很尖銳而且不是很恰當，他認為央行121文件是一個什麼樣的東西，以前很多房地產開發是小偷，到央行偷東西，現在央行出了一個文件，不讓你們偷了，所以這個東西不知幾位地產界的精英怎樣看？
主持人：我覺得是一種誣衊，第一個我要問他，他是否懂地產，第二他幹過地方沒有，他知道地產商的辛酸，他知道地產的運作規律，正是因不懂這些規律所以可能會制定一些不懂規律的東西，我就覺得顯得很可悲，為什麼可悲，中國的一些經濟政策沒經過企業的驗證或者企業家的共同驗證，或一種聽證，他也可以制定出來，所以企業沒辦法，所以我說這是中國長期以來以來的表現，我覺得中國的商人很可憐，中國的企業家很可憐。
主持人：請問劉總認為像這樣整個行業的深沉或影響很大的政策應採取一種什麼樣的程度或怎樣制定危急。
凌克：我簡單說一下，我們絕是小偷，我們是銀行的衣食父母，這是一個。第二要看看銀行的貸款結構，現在只是開發性貸款和消費性貸款就是按揭貸款大致上在全國是一比四，比例是很少的，不可怕，按揭性的貸款大大超過開發性貸款，第二個要知道有些小城市的銀行不貸款給房地產企業，他貸款給誰啊？他貸款給工業企業那些小縣城，小的一些地級市裏面，他把他貸給其他小的工業企業，風險更大。
任志強：剛才提了兩個問題，第一個問題是國務院計委博士，好像搞工業經濟研究。用汽車理論和房地產理論合併起來認為可能危險，如現在汽車大幅度降價，選買車的人為何不付按揭貸款是因為車降價，所以他原來買車按揭貸款還沒還完就已經退款了，房子同樣如果在大幅度降價的情況下，變得負資產一定會不還按揭貸款，一定會造成銀行的按揭風險，像現在這個情況一樣，變成負資產，我們覺得這次結果就是一些政府已開始逐步建議集團或企業與政府之間形成對話，我說張會長都去參加國務院10號文件的討論。如沒有121號文件的話可能不會請我們去參加對新的國務院10號文件的討論，恰恰是因為這樣一個對話機制才有可能被限制起來，我們已經接到通知，高法將出臺一個有關土地爭議的司法解釋，已開始邀請房地產界的人員去參加座談。也就是說，在上一次司法解釋出臺前沒有請有關的運動員們去參加推測，或者上一屆的司法解釋。這一次已經建立這樣的機制，起碼高法在出新的司法解釋特別是關於地產的司法解釋前會邀請房地產商去參與司法解釋的制定，或說新的文件出臺前建議一個相互溝通的關係，我覺得121號到目前為止，取得一個最大的成果，不管文件是否改，而是企業與政府制定政策，決策人之間建議一種溝通或者是一種反饋。我相信新出臺的文件可能和原來的文件可能相差50%，那麼，這50%靠什麼？就靠我們的地產商通過不斷反饋意見建立溝通和關係，使政府能聽到我們站在一線的人的聲音或我們對問題的看法，對國家政策的制定或新的政策出臺的考慮會換一種思路，或會用更適合市場經營的辦法的解決，我想這種計劃機制建議可能會對今後所有文件出臺都開一個個好的先例，以後我們的市場經濟會逐漸形成對話機制，使我們的政策出臺更附合市場的要求。
主持人：你的意識是高法吸取央行的教訓是吧，所以它變進步了？
任志強：我不能那麼說，因它的司法解釋出臺以央行之前，而上一次的司法解釋也引起的大量的爭議，包括我們也和北京高法的廳長
討論這個問題，最後他們認為我們說得有理，他們也在反映說最高的解釋不適合於他們的一些操作。這種問題實際上是出現在121號文件前，通過這一新的政府可以看出來，報業集團產生關於某某人被收留，被打死以後就造成了一個新的殊榮法的出臺，這就是早先例的一個對話機制，此後，因高法的前一個司法解釋包括後來的121號文件，包括國務院的將出臺的10號文件，這些對話機制的建立，我認為都應該是最好，因我剛才說16號的時候，銀行家組織銀行和地產商之間的對話，實際上是對制定細則和銀行如何看待現在地產形勢包括今後如執行自己的細則是一種溝通和對話，因為畢竟還沒有細則出臺。
主持人：現在還有什麼問題，第一個難受在哪，就是房地產商有沒有商會，有沒有商人利益的保護，誰代表他們來溝通，我覺得沒有，這是我們國家的現實。第二個，一個重要的宏觀調控政策出臺時，應該先對市場進行調查，應該對這些企業進行聽證或對話的機制。第三個，西方國家做房地產，他也有大起大落時，他們調整房地產到底有了什麼樣的政策和法律，我們應該看一看，經過充分論證後再出臺這些東西，這樣對中國經濟可能會更加健康的發展可能更加有利，我的觀點是地產是中國最大的產業。涉及到13億人民的利益，每人買一平米就是13億平米，非常大的一個產業，而衍生帶動42個產業，在這麼大的產業舉動下要非常慎重。另外下午我也說了，你們咱們地產商也不行，提一個問題，提一個矛盾，咱們能不能系統起來，政策上怎麼辦，我們將來也系統的組織起來，我們提出我們的建議和看法，我們的利益要求，這樣對宏觀政策制定和調整非常有好處。
主持人：121文件到現在是一個什麼狀態，房地產在實際操作中有沒有感受到121文件的力量？
任志強：那你可能是下頭人，我們上頭人可能都有自己融資工具，如他是景外上市的，可能都自己有強大的資本可以支撐握得更多貸款，實際上對威脅最大的中小企業的東西。到目前為止121號文件據說也沒有哪個行下的細則，也沒有哪個行真正按照執行了，但在深圳南方有一些地方，長緩了一些貸款，這可能是比較現實，因為當時參加我們會的時候，也有南方的一些像廣州的人民銀行的一些領導，他們有些會放慢自己的速度，不管怎麼說，我想所有開發企業不能把所有的都調在銀行的身上，一定要用各種各樣融資方式解決自己的實際問題。從今年的實際情況來看，銀行貸款只有1488億是房地產的，所以央行認為對這個文件的出臺只是以房地產為龍頭，而對全國經濟調整增長提出一個警告，都是面對房地產的，所以還是有差別。像美國作為房地產三大法寶之一的分區製法，這就是房地產商提出來通過議會各洲變成政治當選而實行的一個地產股，實際上是房產規劃，這個已有120年的歷史。我們中國可能剛進入市場經濟逐漸會建立起由商會或行業的立足體出臺而建立的法律，所以對121提出的反駁意見並不是代表我們，只是代表我們房地產商的一種意見，更廣泛的購買人的受益羣體和整個市場發展的情況，我想這個更多的人會體會到如果地產商，尤其是很多各界地產商遇到問題說可隨時說我不幹，或者說我暫時決定不投資，決定不投資可能也是最好的方式，但是最終受害的不是我們的地產商，反而是想買房或解決自己住房的老百姓，或想通過住房問題從窮變成富的這一批更廣泛的受益人羣。
主持人：對我的影響就是上市等於是忽然變化了，國際資本家怎麼樣看中國的地產，怎麼看中國的企業，影響巨大，我的暗盤是18%，第二天出來這個東西，一下子就很麻煩了，對中國的房地產市場形象，對中國投資房地產影響巨大。
主持人：我們下面的聽眾有什麼問題？
嘉賓：請問任總，剛才劉總說一個代表開發商的聲音，我記得你是住宅產業商會的輪度主席對吧，好像曾經代表住宅產業商會向上面有關部門提出的一個意見，這個意見有沒有什麼答覆？還是央行根本懶得理你們？
任志強：住宅產業商會實際上有兩份報告，一份報告是給了統案布五局上報中央；另一份報告是直接交到胡錦濤手裏。裏面重點提出的三個問題，不僅是121號文件，一個是對非工經濟的發展受到很大影響，除了在房地產行業有非工經濟以外，其他行業也涉及到非工經濟，而央行政策對非工經濟的發展有重要的影響。第二個是我們在商會時提出一個重要觀點就是建立對話機制，在一個政策出臺時，不要隨便改變遊戲規則而改變人們的預期，這對市場影響是最巨大，對投入者也是影響巨大的，對消費者影響也是巨大，因購買房屋是一個長期的投資行為，這種預期的變化會對整個市場產生巨大的影響。第三個方面就是121號文件的一些做法不適合於在全國範圍裏用統一的方法一刀切，因各地區的差異很有，有的地區房地產剛剛開始，有的地區可能已經有過剩了，或有的地區發展得非常好，本來就供不應求，所以建議不要用用一刀切的方法來解決全國性的問題。目前看，央行沒有下達細則，確實是不想採用一刀切的方式，希望各商業銀行根據各地的不同情況來決定各自的政策，如提出大戶型的問題或高檔房的問題等。央行實際上把一些操作會理留給商業銀行，讓商業銀行去解決一些問題，我們提出這三點意見到目前為止已經有明確的反饋，一個是中央政府加強與企業界的溝通，一個是遊戲規則改變時，儘可能有一個預選的告知和有一個更詳盡的分析，一個可能在是全國範圍內不會用一刀切的方式來解釋同一個問題，而是用不同的方法解決不是地區的個性問題，另外一個是對中小企業或對非工經濟的發展不要採製止的態度，我想估計在8月底、9月初之間國務院10號文件會出臺，而10號文件出臺會對現有的政策給予一個更加明確的態度，希望對房地產要持續健康發展這是肯定的，要加強消費信貸也是肯定的，擴大二級市場和擴大房地產市場化程度也是肯定的，如按照這個意見出臺，可能宏觀控制不會再以房地產為主而進行的一種調控，而是對全國經濟和宏觀整體發展來進行控制的一種方法，房地產就不會獨受其害，而有更寬廣的發展餘地。
主持人：我們現在整個市場會有什麼樣新的舉措，會不會對這個造成影響，迫着我們在市場上有一些無論在資本市場還是現實上會有一些創新的東西出來？
凌克：其實121文件還沒有實施的細則，還不能說它對市場產生非常大的影響，或對產業產生很大的影響，關於一個公司到底怎樣管理投融資的問題，沒有121文件也應該想，有了也應該想。
主持人：就是你的企業作為A股，就是在房地產商角解禁後四個上市公司之一，有什麼心得。
凌克：我早上也說過，第一希望多幾家地產商上市，怎樣上市呢？兩點，第一，公司的歷史一定要非常清晰，第二，公司管理要規範，法人致力結構要做好，我想做到這兩點，我們的地產公司各個效益都很好，完全可以上得去，不管是國外的還是中國的A股也就是一年的時間就上去了，所以我希望大家還是多進取，多努力，多上幾家。
主持人：凌先生是在國內上市，劉曉光董事長是在海外上市，我記得當時同時排隊有好幾家，最後只是看到你那邊，你有什麼祕訣？
劉曉光：我沒什麼祕訣，我還倒霉，應該2002年9月上，下來後兩塊七，多拿十多億，二十五億左右，一年以後變成十來億，為什麼呢？我們的審批代價太大，時間太長。我們這次上市，第一個要相要上市起碼你自己歷史過往業績比較好，三年的，前兩年的，前一年的。第二個，從國際角度來講要附合國際上市公司上市通常語言這種東西，比如經濟讓你上，你上不上，不上你上不了，土地儲備要有，有沒有，沒有你也上不去，未來收益有沒有，沒有你也上不去。第三條來還是對國際資本比較熟，經營經理想什麼，他希望你什麼，你怎麼去錄演，怎麼去講。第四個未來的東西要做好，我們上市為什麼？很多人問我幾個很尖銳問題，第一個你有沒有股，我說沒有，沒有不相信你，我說我暫時沒有，以後我們再構造。第二個問題就是你能幹多長時間，這個我不敢說，但我只能說我能幹，沒問題。第三個比較大的問題，你為什麼要上市，因為你並不缺錢，我說肯定是我們自找苦吃，第一個想接受一個國法法律的研究，第二想做一個安全性的治理平臺，第三個，想信息更加透明，第四個，想不斷地從國際投資通道拿錢來用，這只是第一筆錢，以後還有來日方長，所以我們國內的很多企業可能具備了國外上市的條件，現在應該認真紮實的內功，因一旦你進入資本市場以後，你的資金肯定會更寬，如果光光依靠的銀行貸款確實有問題，我也同意林總的觀點，什麼叫負債率高，什麼叫負債率低，按理說50左右比較合理，手上有50%，但只要有最好的投資品，我看80%也不算高，你是一個破投資品，百分之零你也高，你也沒有。
主持人：剛才劉總資金經理問他一個非常尖銳的的問題，就是有沒有股份，拿多少錢，我們知道任總年薪在地產界是比較高，但有一個問題，劉總你沒有股份，拿了錢估計也多了，但你怎麼對這些資產負責，對公司負責，對投資者負責？另外一個，你允許你下面管理公司總裁能拿到像任總拿的那樣，你心裏有沒有不平衡？
主持人：你們提的問題特別尖銳，我真想好好回答，第一，我們上市本來設計60%左右，但當地政府申批下來耽誤一個月，可是我們的審計已經快過期了，六月份已經回來了。第二個問題，從年薪角度我跟任總沒法比，我們的年薪比較低，大概幾十萬塊錢，將來我的總裁拿得比我高兩倍，三倍，四倍，五倍，我沒意見，因我畢竟是一個幹部，我想來講大家好多不理解我，外國人不理解我，你幹什麼呢？很多民營企業家跟我說你們是被閹割的企業家，沒有財產收入權，我想中國的現實就是這樣，如都有財產權你幹嗎？我看不是，很多人也奇怪，說曉光你們是房地產的個體房，我說為什麼？他說你們幹國家的活像幹自己的活一樣，我想可能是一種精緻，另外我們創業有8年了，對企業有濃厚的感情，帶着6千多名職工，以後我們為那點錢，甩開那個事業、職工，可能是教育太長的時候，覺得還是有一種責任感，當然企業家光講責任感也沒用，還得講激情，還得講價值兌現，我想隨着宏觀環境的改革和調整將來這個問題可以會解決。
主持人：你會步任總的後塵這樣做嗎？
劉曉光：跟他一樣，怎麼做法，他現在又回來了。任總等於是一個新的股份制企業，我希望任志強把職工股和管理股繼續擴大，作為我們的股東更有幫助。
主持人：劉總講的主要是為了事業，海外資金經理聽得懂嗎？他們相嗎？
劉曉光：反正讓我給說的說通了，大家想一想現在怎麼辦，因我們幾百億的企業，如管理者MBO買A股很有錢，我在首創集團所有改革企業最高250萬股，我們規定首創每一個企業的改制，我們都要參肌，不管好壞企業，主要是沒錢，我是最高的250萬股，不是因250萬股多和少的問題，你沒這個能力，按照道理講也是新的方法和方制不齊全，三個上市公司來講我們也準買上市自己的股票，這將來都是一個問題。
主持人：看看我們臺下參與者有沒有跟我們嘉賓溝通的？
嘉賓：我是北京珠光房地產公司的銷售總監李波，僅代表中小企業，在座的各位大宛，一直在談融資上市，我覺得121文件出臺，大家也認為給中小企業一個致命的打擊，作為一個銷售總監我都要去業務員瞭解客戶的需求，121文件出臺沒有這個調查，這是可悲的，但是，另外一個可悲的是聽不到房地產界的聲音。在做我做了十年房地產銷售時有一種想法就是幾個項目聯合起來，但一直沒有成果，能不能這些大宛組織一下，讓政府，讓金融界聽到房地產的聲音，讓房地產有自己的力量，謝謝。
任志強：房地產組織大概全國性可能有三個，第一個是我們傳統的房揭，應該說這次121文件的反駁其中很重要的一步力量就是我們的防線，我和郭雲昌專門開了6個城市28個企業座談會，提供一個彙編的文件，交到國務院。郭雲昌當時也是參加討論會的成員之一。第二個可是商會，商會也有上百家企業，如果你們願意請訴這些意見實際上可以通過商會，加入到商會裏，把中小企業合併成共同一力量，商會第一反應有兩個工商聯副主席直接參與的商會，組織討論，然後形成政治文件，通過統安局報到中央去，而且報到財政部，反應了各方的意見。另一個就是我們馮侖作為輪席主席的中央房網，現在也有一百七十多家企業共同參與，我想全世界的商會之所以有力量是因為組織起來，全世紀的中小企業之所以能形成一個對放性是因為組織起來，包括我們南方這次因打火機，明天商會和歐盟進行的作戰，反傾銷的問題，打火機規格方面的問題打贏了，恰恰是因為所有中小企業願意組織起來，用商會的名義共同實際自己的願望或提出自己的，我們這次向中央反映，很重要一個我不但是因為一個地產商，而且商會的輪席主席，所以代表商會名義可以參與一些更多的對話和談判，如果你的企業要想在市場競爭過程中獲得更多的信息，或者向外界傳達更多的信息，一定要通過溝通渠道，溝通渠道從現在來看最主要是這三個，已經形成一定規模的社會管理，逐漸會通過團體內部和外部去形成各種的協調力量，比如房揭本來歸建設部，他直接向建設部反應這些問題是很正常的，比如，中央房網已經組織自己的團隊資金，通過團隊資金對一些中小企業和急需資金的企業提供一些實現的幫助。比如說商會這次通過香港商會已經組織一個大概一億美元的經類基金，也是在商會內部的組織中會形成這樣一個基金支持，我想這種類似資金組織會逐漸成為我們地產基金的一個雛形，會通過它逐漸發展成真正的地產基金而形成越來越大的規模。美國或其他國家一些地產基金也是通過這種很小的規模和一個試點型的工作逐漸推廣到整個市場中去，現在，中央房網和商會已開始建設正式的基金，同時這個基金已經可以參與運作，大部分中小企業可能都會通過這個基金握得一些起碼學會和基金溝通的渠道，會逐漸把我們的視野從局部向更廣闊的一些融資渠道去邁進一步。
張元端：任總是三大組織，我的補充從建設部來講是兩大組織，一個是中國房地產協會，一個是中國房地產研究會，一個學會，一個協會，從建設部的主管，對121文件下來以後，研究會也做了大量的研究工作，有關方面反應了，今天大家問起這個事情，社團組織的能否反應意見，作為中國房地產及住宅研究會，願意反應各位企業家的方針，特別研究會是研究方針政策的，當然有義務，有責任也有可以反映這些意見，也希望大家積極參加中國房地產研究會。
嘉賓：杭州房地產市場最近幾年漲得非常厲害，像房產、地產比較基本的經濟要素，價格上漲這麼厲害對經濟的發展是一個什麼樣的後果。中國的房地產發展的模式，世界上有沒有從目前發展的趨勢來看，接近哪個國家的發展模式，比較相似或者是接近？
主持人：杭州的問題很奇怪，第一杭州地點好，第二價格不是很正常，我隱約感覺到有股力量，一批投資人在後面，賣地，圈地，炒起來，再走，我的感覺是這樣。這樣很容易會產生泡沫，我特別希望中國房地產的發展是非常穩健的，包括地區可能有上升的趨勢但是非常穩健的，不要大起大落，所以我們隱隱約約感覺到一股很大的資金在後面，實際上在做炒作。
任志強：杭州的情況我不是很瞭解，但我知道整個上海經濟圈裏，民間企業的財富非常大，今天下午我們在討論來說，作為一個城市圈的十萬平方米公里一個區域範圍內，這個長三角那一塊是七千五百多萬人口，人口密度是世紀是所有同等類型的面積範圍內城市經濟銷售成果最多的，而產值佔了全國的三分之一，民營企業超過地產值的大概杭州有六百多人，這是一個龐大的生產力，而周邊的城市化水平也在全國居首位，正更多的人願意進入到城市，擁有城市的住宅，不管是第二套還是第三套，這個比例是非常大。周邊的一些地區和上海的連接程度越來越密切。寧波的房價也和杭州差不多長了好幾倍，其中一個重要原因是大概有70%是農民買的房子，因為城市化的過程中政府過錢，讓農民進城，對於徵用土地時握得的補償已經夠他們買房了，所以房屋變成短缺，杭州到目前為止整個建設部的調查過程中，資助率佔得比較高，可能超過85%，有兩次調查組去杭州的結果認為杭州沒有過熱，其中一個很重要的是杭州可供應的土地量太小，逐漸在增加他的土地功能上要建一個新的杭州，所以這個發問比較特殊。周邊地區的農民向城裏進住或各機關擁有的一些療養院，什麼這個所，那個所，數量都很大。因此，杭州屬於一個特殊的情況。如杭州房地產和全世界各地比有沒有類似情況，應該說沒有，中國人口眾多，全世界沒一個國家可以比得了。我們現在中國的建設總量已經比世界上所有國家問題都加起來那麼多。日本在92年東京的地產產值價格相當於整個美國的地產產值價格，它有一個特殊性存在。而中國強大人口住房的購買率或者說成交率水平很低，是所有國家五十年代以前的水平，差距非常大，也就是如別人有這個房地產，類似於中國房地產發展趨勢的話，也是在上一個世紀二十年代三十年代，沒歷史意義可查，這樣大規模的建設，應該說幾乎所有的國家都找不到。因為中國有這麼多農民需要進城變成市民，這幾年城市化的水平促使中國的房地產速度高度發展是不可想像的一個過程。換句話說，中國現在這種生產模式是中國特有的生產生產。一種情況是我們承包率水平還很低，亞洲地區最後一個完成承包水平達到一億的是在臺灣，是在1980年，已經很早了，剩下東南亞地區包括印度這種國家在城市的承包率都比我們國家早8個億，我們現在是大概兩個73，一個73是私有化率73，全世界居於高位，比美國還高，另外一個是承包率是73，這兩個水平數，恰恰是世界各國家逆反，大部分國家的承包率水平都很高，到了1比2和1比3。我們中國大概只有深圳是超過一比一點五，廣州地區可能也接受一比一點三。全國大部分是百分之零點七三。也就是中國的發展水平還差得很遠，要達到人均1比1水平可能非得還要20年，我們現在是81億平方米的住宅總建築量，如按73個承包率計算起碼還要拆掉24億平方米，拆掉24億平方米按現在生產速度要10年，如10年後，現在已經承包率的還要損失百分之十，就是還要拆掉8億，按現在的水平還需要兩年，還不算1300萬人口，所以這個距離還差得很遠，如按2005年能達到承包率百分之分，城市化率百分之六十水平的話，應該說中國已經很大的奉獻，也就是說按現在的生產量計算全世界任何一個國家都比不了，同類的生產模式幾乎是在全世界都找不到，全世界也沒有這樣一個可比的經濟參數，因任何一個國家也沒這麼多的人口。
主持人：最後問我們三位老總一個問題，三位都已經是這個行業的成功者，你們有沒有一個終極目標，如果有的話是什麼？凌總。
凌克：根據會長早上說的幾個數據比較和杭州投資客和居住客的比較比較來看杭州並沒有過熱，應該問題不大。我想投資客如果超過50%就很危險。第二，你說和世界上哪些地方相似？和世界上非常多的地方都很相似。如果你有這種機會，你去查歷史的圖片，你去看看六十年代的香港，看看六十年代的臺北和新加坡，看看五十年代的日本，你會覺得他們比我們現在還差。比我們現在2000年的中國還要差很多，從60年代到80年代，從80年代到2000年，這些國家都發生了翻天覆地的變化。所以我告訴你一個國家的城市化進程和一個國家經濟的起飛都是在一代人的手上就完成，現在中國這樣一個機會，應該是交給了三十歲的這一代人，應該說是非常大的發展的結果。但我也同意剛才任總講的意見，現在的中國也不能跟過去的日本去直接的比較，還是有一些特異性。你要說終極的目標，我終極的目的也沒跟任何大宛去比，我也不算大宛，所以沒和任何大宛去比，他能夠生存的時間比較長，這就是我的終極目標。
任志強：10年以前我可能只有10億時100億差不多是我的目標，但5年時間我就超過100億，100的目標就想定目標200億，終極目標一定是根據社會經濟環境的發展而調整，沒人會對現在定一個說我必須在某某年一定要達到這個目標，提前到達了你是不是進行進關，一定不會這樣，你會想可能再選一個更高一些的目的，所以人的進步恰恰是在無限的競爭中產生的，特別是人或企業要學會和外界事業的適應，這可能就是終極目標。
主持人：第一個我確實想做一個亞洲級的商人，第二我想把我很多思想，理念，理想兌現出來，因我要建設一個震憾中國的小城讓我來看到，第三個當然希望價值兌現，包括社會價值觀兌現，包括其他的兌現。
主持人：非常感謝我們四位嘉賓，也感謝我們現場的觀眾。謝謝大家。