2005年7月29日-8月1日，由觀點房地產業會員機構主辦、第一財經日報聯合主辦的，中國房地產界首腦級的年度思想論壇---“變革中的中國房地產：2005(博鰲)房地產論壇”隆重揭幕。政府高層、著名經濟學家、金融界專家、開發商、專業服務商以及傳媒機構代表等500餘人雲集海南博鰲，就變革中的中國房地產業及由此衍生出來的種種問題脣槍舌劍，進行深度探討。作為此次論壇的主辦方的官方網站，觀點|地產博客網對此次論壇進行全程直播報道。
以下為中國城鄉建設研究所所長陳淮博士演講實錄
陳淮：今天我願意跟大家交流看法，願意想聽房價跌的坐左邊，想聽房價跌的坐右邊，然後專門跟你們講房價跌和漲的十大理由，市場經濟下的價格波動，是市場經濟的一個必然現象，我們有必要研究剛才主持人所說的颱風，每次來臺風我們都說會形成什麼樣的損害，我們怎樣的應對，海南這個月來不來臺風、這個季度來不來臺風、這年來不來臺風，這可能不是必然的，但是海南必然會來臺風，我們只要研究海南來臺風怎樣應對，不需要研究這一次宏觀調控的問題，不需要這一次價格波動的問題。價格一定會波動，因為人們買房子並不是今天消費，今天海鮮打折我吃了佔了便宜，明天不打折我不吃，但是房子是一定要消費的，在一輩子的過程中，你一定有機會面臨房價下跌的機會，或者面臨房價上漲的煩惱，這才是真實，這才是客觀規律。我們所研討的客觀的是房市走勢和主觀的政策取向，以及每個人維護自己利益，什麼時候入市，是租還是買，其實都離不開一個很重要的因素，那就是風險。
講一個故事，美國人調控不調控房地產呢？美國也調控房地產，也有宏觀調控。比如說我在美國唸書的時候，房東告訴我一件事，你放心住在我這裏，你住我的房子風險有限。為什麼？因為美國加州政府有一條法令，每年的房租租金價格上漲最高不能超過7%，即便今年房價上漲，需求增加大，那麼房東也不能給房客在和約沒有到期前加房租這是不行的，和約到期最多隻能加到7%。我問世界上最好的斯坦福大學的經濟教授，他告訴我說，真正需要住房的在租賃市場上是最真實的反映，買房子試圖區分誰是投機、誰是投資，誰是自住、誰是用於獲取收益，是很難辦到的，即便我們像進行經濟補償，進行全國老百姓住房的調查登記一遍，我們有沒有這麼大的政策成本支付，我們有什麼辦法防止調查人員被收買，辦不到。只要控制住租賃價格，那麼好了，這個市場是所有真正所有需要住房人的一個真實反映。租賃市場是和中低收入者階層，需要社會和政府援助的階層利益最直接相關的一個市場。這兩條理由，普通老百姓包括非專業的媒體記者都可以。
第三條理由，只要我們控制住租金的增長速度，實際上我們就給了社會一個明確投資回報的預期。那麼人們在買房，並指望獲得多大的投資回報時，就有了一個參照物。這就是建房子、買房子、賣房子以及擁有房產等諸多的資本行為有了一個控制的最終閥門。第四條理由，昨天我注意到，看看文件，我沒有聽到樊綱教授講課，但是我一定知道他會講一個詞“均衡”，講沒有講？經濟學的核心問題講均衡，馬克思說平均化理論就是均衡，這個行當特別賺錢，社會的資本都往這裏擁，供給多了，這個領域這個產業的利潤回報率就跟其他產業拉平了，一定有一個均衡機制。當租房價格很高的時候，人們持有房子出租，由於租賃市場的供給大了，租賃的價格會下降。當租賃價格很低，而房價上漲快，而且賣出房子更賺錢，很多人拋出房子，以此獲得靠持有價格上漲獲得收益，或者買新房子在下一個週期出售獲取收益，還是靠租賃獲取收益，這二者之間建立起一個自動的回報均衡機制。有沒有道理呢？適應不適應中國？我們還可以分析，但是我們說這至少給我們一個提示，在這個市場中，我們不需要很複雜的體系來考慮老百姓哪一個階層怎樣分配住房，然後將這個住房的價格控制在什麼樣的水平上，實際上並不是直接的將這個價格，政府定在什麼位置上，什麼樣的價格是高的，人們並不知道什麼樣的價格是高，什麼樣的價格是低的。
很多記者又要往網上貼帖子了，你確實不知道什麼樣的價格是高還是低，因為國民經濟發展過程中，房價一定會隨着國民經濟的發展而不斷的變化，因為供給和需求一定是隨着人們對通脹、通縮的預期而發生變化。人們的財富水平不斷的累積，在全社會中有多少人持有房產這個構成一定會變化，其實我們討論的並不是全社會有多少人需要住房和有多少住房，這是一個層面，另一個層面是全社會財富的總構成中，一定有一部分構成是貨幣，另一部分構成是房子。我們所要決定的是究竟這一部分人持有貨幣，還是持有房產，那一部分人在多大程度上持有貨幣和持有房產，總之全社會的國民財富是一個總量，其中一部分是貨幣，一部分是房產。在宏觀經濟學理論中就是如此。
現在我們到了什麼時候呢，在此前老百姓大多數人不持有房產開始向持有房產這個階段轉變，因為人們的資產累積到一個大量之後，就會有這樣一個不可避免的選擇。我上述所說還沒有進入主題，我想說的主題是我們需要研究的是持有風險該由誰擔的問題？人們可以持有貨幣，可以持有房產，持有資產，持有實物資產，持有就是人們討論的房價漲跌實際上討論的是一個風險的問題，我們如果仔細想一下的話，媒體告訴我們兩個命題，一個大多數老百姓買得起和買不起房的問題，一個是持幣觀望的問題，實際上這兩個說法有矛盾，矛盾在哪裏呢？如果買不起就不觀望了，背水而去，跟我有什麼關係呢，那個時候人們對這種產品的價格還沒有進入敏感期，他對價格的變動並不會引起需求的過多的變動。現在價格進入敏感期，也就是說我們在這個時期，房價對收入、對價格處在一個高彈性的階段。我們現在的問題是在這個市場上，建房子、投資房子的開發商供給方，直接的和買房子的不同社會階層在結構上、在價格上、在區域分佈上直接的對壘，在這個供和求的競爭過程中沒有任何緩衝，分散風險的餘地，這就導致了人們關於窮人、富人之爭，關於我們目前別墅房和經濟適用房構成不合理引起的社會關注，這些事情都存在，但是我們更想說的是請注意，我們現在的問題並不僅僅是房價高和低，和老百姓的收入是否相配，以及中低收入者的住房需求得沒有得到足夠社會和政府的援助。這個問題是前期人們已經討論比較多的，現在我想說的是我們很願意借諸位媒體之口，告訴我們的老百姓，現在面臨最大的問題是你買的房子不是一年就像吃海鮮一樣一天就吃掉了，也不是像衣服一樣，穿了一個春節第二年不流行我不穿就行了，也不像其他化妝品換了一個牌子，房子你可能要住二十年、三十年或者一輩子，而長期持有的風險，全社會所有方面都將自己本身應該承擔的風險全部的加到購房者的身上，這才是我們面對的真實問題。
老百姓現在為什麼觀望，人們認為明天價格有可能比今天低，人們在努力規避價格漲跌的風險。就如同我剛才說的，價格即便明天跌了20%，真的買了，住房今後五年再跌20%，你今天買了，也可能後三年上漲30%，今後二三十年中肯定要經歷房價漲跌的過程，關鍵的問題是老百姓應該不應該承擔這樣的風險，如果人們買股票，目的只有一個，一定要讓貨幣換取更大的貨幣，換取的代價就是風險，但是人們買房子不是這樣的目的，絕大多數是住，這個合理的目的下應該不應該將風險加在老百姓的身上，或者應該不應該給他們一個風險分擔機制。
風險一個是價格波動，這一定是有風險的，實際上我們面對的遠不止是價格波動上下漲落之間的風險，而且還包括多重的，我們過去十三年來利率幾乎是只跌不漲的，現在是從96年以來歷史最低點，且不說二十年、十年，五年之內利率的總趨勢是趨漲而不是趨跌的，而銀行跟所有按揭者簽訂的按揭都是浮動利率，聽起來很公平合理，今後的利率誰漲誰跌誰都不知道，漲了做按揭的人也要多付月供，跌了做按揭的人也要少付按揭，但是未來是趨漲的，所以將所有的風險加給了購房者。還包括制度的變化，在住房制度變化過程中，供給和需求在變化，城鎮居民竣工面積其中只有不到三分之一是房地產，有超過三分之二還是自建、改建，將來市場供和求的對比關係正在發生變化，人們吃飯這種需求，人是鐵飯是鋼，一頓不吃餓的慌，不可能將今天吃的飯推到明天、後天吃，買衣服可以，但是買衣服可以這三個月不買，但是我一年內還是花一樣多的錢。我們算供給總需求要算十年，每一年的變化可能是非常大的，本來應該在五年中結婚的人，可以很大量的在一年集中買房，推遲或者提前購買是可能發生的，由此帶來了房價以及供求關係變化的風險，利率、稅率、匯率、通貨膨脹率的變化，目前都處於高風險期。
現在報紙已經在不斷的討論了我們為了推進節能省地，為了抑制富人奢侈型的消費，為了節約資源，可能對房地產、不動產採取持有環節徵稅的事，我們不需要猜測今年還是明年，三個月還是明年推出這個政策，但是我可以斷定的說這個制度一定有，就像我們今天不知道明天來臺風還是後天來臺風，但是海南島一定會來臺風，因為市場經濟下有資產一定要徵稅，這是沒有討論的餘地，必然是。
這個制度變化可能帶來的風險，我們現在的購房者，絕大多數幾乎是沒有思想準備的。再比如說勞動力成本上升帶來的物業費上升，再比如說宏觀經濟運行過程中，僅僅是國民經濟每年都會增長的，僅僅是由於增長速度的變化，房價就可能產生波動，增長10%，房價上漲是一個速度，增長5%、7%，房價變化又是一個速度，人們認為7%在全世界是不快不慢的，但是在中國可能是偏冷的，可能就會產生一個風險，這些大家想到了嗎？現在幾乎政府、銀行、保險公司、中介機構、開發商，宏觀調控加的所有稅都是間接稅，所有的間接稅最終都可以向消費者轉嫁的，大家不約而同、心照不宣的將所有的風險加在購房者老百姓身上，而老百姓幾乎是毫無防備赤裸裸的面對這些風險，今天、明天可能看不出來，後天來臺風你才知道房屋沒有加固，你連擋雨的雨傘都沒有，你的房子還在低窪處，那個時候你才知道這個事情有多大的損失。
這個風險不能將持有房產的居民來承擔的，社會應該提供足夠充分的讓住房的老百姓、持有的老百姓避險的方式和途徑，比如說在市場經濟比較發達的國家，大多數的開發商並不僅僅是投資建房的，有實力的開發商一定是建房子、賣房子和持有房產，因為持有房產變成了他們在均衡租賃市場和一級二級三級市場中尋求機會一個很重要的方式，這個方式過程中也給價格均衡提供了一個基礎，也給老百姓分散風險提供了一個基礎。我們要求、我們期望在今後的發展過程，開發商在這裏討論的不僅僅是怎樣將房子賣出去的問題，而是更多的金融方式幫助他們持有、參與租賃市場。別以為這是誰的靈機一動，天方夜譚，這是市場經濟發達國家開發商通常有的很正常的資產構成方式，並不是什麼新鮮事。這是短期看。
中期來看，我們需要給老百姓開闢很多避險的方式，有一些風險不應該由老百姓承擔的，應該由制度承擔起來，應該由市場其他的主體承擔起來。比如說我們現在做按揭貸款，保險公司強制要求老百姓購買的保險，其實並不是規避購房者的任何風險，並不減輕你的任何風險，減輕的是銀行的風險。政府事實上也是在一定程度上將風險餘地留給了老百姓，昨天看到一則消息，深圳政府提出要加徵房地產交易附加費，也就是說當市場發生變化，土地發生增值，或者交易成本因為市場原因發生變化，政府很容易通過稅或者費的辦法，將風險加在持有者的頭上，而購房者幾乎是赤裸裸面對這些。當然我今天只是提出問題而已，真正的研究，我們需要一個很嚴密的體系，而不僅僅是開發商持有房產，長遠來說，更多的房地產基金在買與賣，我剛才說供給方和需求方之間有一個操作機構和資金量，他們的投資行為分散承擔，因為宏觀經濟運行過程中通脹或者通縮變化，供給和需求在短期內的週期性變化，以及利率的變化、匯率變化、稅制的變化、通貨膨脹率的變化引起的風險。長期來看，甚至我們有機會討論給老百姓一個虛擬的規避風險的方式，比如說房地產平均價格指數，很多人為什麼提前購房，我本來準備07、08年購房，為什麼提前買，因為人們說房價天天漲，今年買了我到08年還能節約一些錢，如果有一個虛擬的投資方式，真的確認是漲的，而且真的會漲，為什麼不可以推出房地產指數，讓老百姓可以投資呢？實際上給老百姓一個套期保值規避風險的辦法，當然說起來專業一些，下一期留給樊綱教授講這個課題。謝謝大家。
新浪網：聽了您的一番演講，我深受啓發，如果說一年之前我聽您的演講可能不會擔心，因為沒有買房，但是現在買房，我才意識到風險的存在。作為已經購房者，這些風險如何去解決？對哪些沒有購房的人，這樣的風險保障體系什麼時候建立？
陳淮：這個市場對我們大家來說都是新鮮陌生的，這個制度沒有建立起來，確實是一個缺陷，這需要新浪網跟學者多辦論壇多想辦法，推動制度的建立。
新浪網：謝謝陳博士對新浪網的厚愛。現場提問：首先非常感謝陳博士這麼準時給我們演講。我來自內地的房地產開發企業，博鰲論壇對我們來說是一年一度的盛會，大家在這裏反映心聲，我們帶着問題來希望能夠帶着問題回去。你剛才說了二個關鍵詞，風險和老百姓，房地產開發商說起來也是為老百姓蓋房子的人，作為開發商，我想問您，我們在宏觀調控的政策前提下，開發商怎樣合理的規避風險？這是我的第一個問題。您作為政策方面的專家，國家進行宏觀調控核心的目的是什麼？在我們國家進行宏觀調控以來，八三一、國八條等等，剛才主要談到主要是上海金融發達城市房價回調，而內地的房價是比較平穩的，回落的現象也不是很明顯。
陳淮：你既然講到你是開發商，你研究宏觀政策的目的是什麼，就像海南居民研究颱風來的目的是什麼，有必要嗎？颱風一定會來，你的應對措施就是加固你的房子，將你周圍的擋水的地方嚴實了，別淹了。就這樣。搜房網：首先請允許我對你的精彩演講表示感謝。我的問題非常感謝，建設部相關官員目前表示，目前房地產仍然存在着供給結構不合理的突出問題，建設部接下來將採取什麼樣的措施改變這種不合理的結構呢？
陳淮：這個問題要問建設部的部長。但是我們說客觀上說住房的供給結構存在不合理是一個事實，就好像我們舉一個供求的例子，現在大多數人只能吃得起家常飯，但是街面上有很多賣海鮮的店，所以政策不是三個月可以見效的，這有待於學者和政府來研究。政府要保證每年建的房子，不可能使每個需求都得到滿足，這是有限資源決定的，政府所要解決的富人奢侈型消費的需求優先得到滿足，還是中低收入者困難羣體的住房需求在有限資源的供給情況下優先得到滿足，這就是供給結構。謝謝。