主持人(宋娜)：2008博鰲房地產論壇下半場的對話即將上演，主題是：2008中國房地產企業戰略思維。對話主持人是剛才頒獎的莫春女士。對話的各位嘉賓有：著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮；浙江新湖中寶股份有限公司董事長鄒麗華；鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇；星河灣地產副總裁樑上燕。
主持人(莫春)：大家好，經過一天的會議大家比較辛苦了，我希望在今天這樣一個對話中獲得更多的觀點和智慧，能夠對企業未來的發展提供一定的借鑑意義。從今天的會議當中，我覺得今年的博鰲論壇有一個觀點，大家從觀點上、心態上回歸理性，以前我們在博鰲論壇上爭論很多的觀點，今年大家都認可現在目前的市場狀況下探討出路、戰略的問題，我也有一個建議，在對話之前希望各位嘉賓的觀點能夠更鮮明一些，因為受上午嘉賓的影響大家都謹言慎行，觀點不一定正確但它引發出的思考應該是博鰲論壇的價值所在。我介紹一下跟我一起主持的葉檀小姐，她也是資深評論人，希望今天我們倆和嘉賓一起碰撞出不一樣的東西來。
我先拋出一個話題，現在的市場是大家有目共睹的，在這樣的市場下企業是不是應該有所調整，應該怎麼樣調整？因為我們都是在北京，對任總比較熟悉，包括他對一些數據都非常的熟悉，但是他對電腦不太熟悉，以前他發稿都是讓他幫他寫，今天我發現他親自做了一個PPT，所以提一個問題請各位嘉賓先回答一下，我們是不是主動調整？應該怎麼樣調整？
任志強：我本來想談另外一個話題的，突然主辦方給我一個話題讓我講"拐點"，昨天晚上想坐飛機，但還不讓飛，我就決定打道回府，等我在家裏吃完飯龔先生給我打電話，最終決定來參會。真正要賣房子可能得4、5月份，要賣也不告訴他們，因為賣的太多了，所以輿論造成影響。大多數企業去年的瘋賣讓今年亂了，今年的利潤大部分是去年的利潤。剛才說輿論環境不好，最多銀行受到了一些緊縮，本來十二點幾的準備金率，大報、小報都開始登了，早就該開始跌，和起來才能戰勝困難，我覺得地震體現了和。你一定能找到一個夥伴的話，不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。
莫春：今年的市場變化很多人都能感受得到，請梁總回應一下，星河灣是如何判斷目前的資本市場判斷和調整的呢？
樑上燕：各企業的情況會有所不同，早上大家說的調整今年更多會變成盤整，今後的方向怎麼走，也要判斷後來的方向。星河灣八年來走到現在，或許我今天開玩笑說如果把星河灣做一百多個盤數數品牌也賺很多，但星河灣一直很堅持就做了兩個盤。昨天我們八年來第一次把全國的代理公司聚到一起，就是說星河灣可以把營銷放出去給專業公司去做，沒有一個公司相信，他們打電話告訴我你們自己做的很好為什麼那麼做？我想大家所面對的是在不同階段會面對。
來到海南，以前來的很匆忙，穿的很正裝匆忙來回，今天是這三年以來穿得很休閒來這裏走一走，就像我們平常不休一休下來就得病，我想如果我們平常注意調節一下、放緩一些身體會更健康，我想企業也是這樣子。
鄒麗華：我覺得在商人眼裏商機永遠是無限的，商機不會因為天災人禍、也不會因為宏觀調控或美國次貸就失去了，這是我想的。
主持人(莫春)：就像我們說的再好的市場也有風險，再壞的市場也有機會一樣。接下來這個問題是問鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇先生了，以前大家都不知道鑫苑，但你們一上市大家都知道你們了，最近大家都提到美國次貸危機，你覺得美國次貸對你們在那兒上市有沒有影響？
張勇：企業怎麼看這個行業，中國房地產行業是29000億的規模，前十強佔到總量的5%左右，前一百強佔到15%左右，這個行業目前有項目的公司大概是一萬多家，這個行業在中國是最大的，佔到GDP16%左右，這是行業的格局。在這個格局下我們是極度分散的，這是我想談的第一點。第二點是關於企業發展的要素，非常重要的是原材料、資本、人才團隊，當然還包括技術和設備，其中房地產行業的土地是值得我們反思和總結的，作為一個住宅開發商，我個人認為是生產資料，不是資產，其原因在於中國現在有兩個政策：一個政策是土地取得以後兩年不開發將被收回或投入30%被收回，一年不開發收取20%，在90年代出臺的《房地產管理法》中明確規定，也就是說囤土地對一個上市企業從法律層面來講是沒有利益的。二是土地增值稅，一般來講毛利率超過30%要收繳高達30%-60%的增值稅，我認為中國做住宅產品只能作為原材料。
第三點是我們行業要向其他行業學習，實際上過去我們長期實現的利潤和短期三五年住宅開發商都是由土地增值獲取的，其中所含的運營非常少，更多土地增值帶來房價的增長所獲得的利潤，所以我們要學習價值鏈管理、成本管理、運營價格預計、宏觀經濟波動、供需結構、供需鏈條等等因素，是應該進行企業發展和變化的。回到內部要提高企業的生產運營力度，向其他生產型產業或服務型行業學習，學習他們的運營效率、規模化。
這三個問題構成了鑫苑企業的戰略思考，更是鑫苑地產在美國成功上市根本的所在。
至於次貸危機對我們肯定是有一定影響的，如果我們早幾個月上市發行價格會高一些，12月份正是金融政策最低谷的時候發行上市，但我們鑫苑有非常清晰的上市模式，給投資者、行業清晰的思考，鑫苑十幾年來形成了一套商業模式方法。
主持人(莫春)：謝謝張勇先生。有一個問題留下來，請鍾偉先生針對鑫苑在美國上市而不在香港上市，談談金融方面的話題。
鍾偉：香港上市和內地的情況，從今年1-4月份的情況看除非你心裏確實有困難或者不是特別有信心，目前上市對企業並不是特別有利的時機。
主持人(莫春)：現在市場出現了觀望，鍾偉先生再預測一下觀望期有多久？
鍾偉：為了給大家信息的把握，我還給點預測，大家千萬不要聽信專家學者，專家學者並不一定比業內人士深入，目前分化的時間不一樣、調整的情況不一樣，分化的情況非常嚴重，調整也基本到位了，從華南的情況來看由於二手房交易量回升和房價的回升，看起來進入了一個迴轉的階段。至於其他市場變化不是特別明確，有的區域市場可能輕微波動5%，有的區域市場可能會比較大。籠統調整的深度和時間並不具有特別大的誘餌。情況不一樣，我個人調整是必然的，包括北京這樣的市場都需要調整。
主持人(莫春)：針對調整和觀望期，葉檀說一下自己的觀點。
葉檀：如果說沒有調整就是在自欺欺人，剛才鍾老師說調整到什麼時候，我有一種看法，從上海的房地產市場來說2005年也有調整，當時投資的量已經遠遠超過增速量，什麼叫投資？當時有一個概念是買二套房的定為自住，當時70%的購房者是投資者，他買這套房子不是為了住的，而是變着本的為了升值，變着本到二手房賣掉。並不是說房子沒有價值了，而是風險能力非常低，比如中央出臺稅收方面的政策房價一下就下來了，經不起任何的考驗。我一直是把房地產分成兩塊的，一塊是自己的市場，這塊的需求是比較剛性的，另外一塊是投資市場，我們在看投資市場的時候一定要用經濟學的概念，就是收益和風險的概念，而不是供與需的概念。像深圳房價峯迴之前差不多延伸上海的比例，恐怕比上海要高一點，他作為資產最怕的是不確定因素，不能作為投資品種的它的價格就會持續下降，我認為要分析房地產市場一定要分開來看，不能僅僅供需來看。
主持人(莫春)：你認為自住市場和投資市場都出現了觀望？
葉檀：現在鼓勵的是一套房的需求，從現在來看，我覺得自住跟銀行、市場風險不成比，投資這塊受到強烈的抑制，而這個抑制現在看不到有什麼強烈緩解的跡象。
主持人(莫春)：剛才我也認真聽鍾偉先生的演講，對市場預期他說大家考慮的沒有更悲觀，應該更悲觀一點，問一下陳淮博士，您來自建設部政策研究中心，在您眼中您認為房地產市場的問題或者今後企業的出路走向是怎樣的？
陳淮：我簡單說一下，我舉個例子，實際上主持人最想問的是什麼時候到底？一個正面結果找不着的時候就到底了，如果這種狀況持續三個月了就到了鐵底了。2001年的時候有兩件事沒人看：一個是中國股市，一個是中國足球。有個著名的評論家叫易先生，和鍾偉先生同行，他經常出去散步，他說一個故事是看見一個開發商拍賣房子低價甩賣，買了一套多少平米的房子，那個時候到底了。還有2003年非典的時候大家都不出門，這個時候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你發現看房處沒什麼人的時候就到底了，謝謝。
主持人(莫春)：謝謝陳淮博士。我們還是很關注企業層面的問題，在目前市場中發現原來市場環境好的時候發展商沒有考慮企業戰略定位的問題，現在更多思考這個層面的問題，有些市場有為、有些市場不為的，這個問題請教陳啓宗先生，因為他上午給我們拋出了一個藥方，一個是萬科的模式，一個是恆隆的模式。我知道市場不好的時候恆隆也很艱難，市場好的時候是逐步好起來的，而且恆隆作為30年老牌上市公司有很多的經歷和感悟，先請陳總說一下一個企業到什麼時候如何做企業的定位和市場細分？謝謝。
陳啓宗：1983上市不是我把關的，責任不應該在我身上，從我90年代當了主席以後在把控上還沒有犯過錯誤。我倒是想說兩句話：關於有所為、有所不為，永遠都是有所為、有所不為，並不市場不好的時候才有所為有所不為，因為房地產的週期性特別強，一定是在理性和不理性之間，最近剛聽別人說迴歸理性，有什麼大不了的，幾百年來其他經濟體的房地產都是這樣，理性、不理性來來往往，就像剛才陳博士說的別人不理性買的時候你不要去買，別人不理性不買的時候你就去買，因為是理性與不理性之間的循環，很容易知道市場下一步怎麼樣。所以估計房地產市場的消起是很可為的一件事，舉例說1994年在香港人人都買房，到1994年我停止買房的時候三年之久被別人罵的狗血淋頭，起初說是保守，後來說是懶惰，因為很簡單當時看到市場都瘋狂了嘛，你需要有耐性把持，非理性的時候我就非常的理性。結果1997年金融危機來臨，所有的地產商就剩下兩家，之前我不僅不買土地而是賣房地產，從資本市場、銀行抓錢，我覺得這個基本上可以預測得到，但能夠預測到的人少之又少。到1999年沒有人買地的時候我一個人在市場上買，李嘉誠先生也不買，就我一個人買，沒有人跟我競爭，我那個時間買回來的土地可能有300多億的盈利。
各位，房地產很簡單，就聽陳博士剛才講的別人瘋狂的時候你不要瘋狂，別人不買的時候你買，但是要注意在某個時期跟着市場，別人都買的時候不買，但是你要頭腦清醒，你要觀察那些不理性的現象從而給自己留警覺性，這個難度大吧？大。難度太高，不容易做。以往18年恆隆在我的管理之下沒有犯過錯誤。理論家講的東西跟實踐遇到的東西有時候是有出入的，我們有時候聽他們的，但有時候也不完全聽他們的。
主持人(莫春)：陳啓宗先生說1997年之前很正確的判斷給金融危機，我想把更多的時間留給在座的各位嘉賓，很高興有這個機會共同探討大家感興趣的問題。
陳啓宗：你第一個問題是怎麼調整，要調整就是沒有預備好，所以市場發生了轉變讓你大吃一驚，所以你調整，凡是要調整的不是好地產企業，他沒有預先想到。
提問：我代表自己、也代表很多客戶，我非常關注的問題是我們很多時間浪費在宏觀，其實宏觀跟股市一樣的長波、短波，但我們最關注的是結構性的問題，今天下午以鍾偉博士為代表的學者涉及到了分化的問題，我現在的問題是怎麼判斷分化？起點不一樣、終點不一樣、深度不一樣，做股票長波、短波的時候一定會做個股清大盤，但哪些區域調整的深一些、哪些區域調整的潛一些，以什麼標準？比如我們現在有房價收入比或城市化水平的差別，還有哪些指標？
鍾偉：調整情況有一個基本指標，銷售的房子和將來要供應房子的情況；第二個指標是目前新房、二手房和租房價格的整體情況，最重要的是租賃市場，因為租賃市場表現了剛性市場的需求程度；第三個指標是區域市場當中是不是屬於開發投資；第四個指標房地產企業的資產分佈狀況。這是我自己的一個想法，不一定對，特別是對於以剛性為主的城市，如果出現從多層向高層轉型，剛剛轉型或處於轉型過程中，要分析一下。
提問：我有一個問題請教陳啓宗先生，您上午提到了兩個模式，一個是萬科模式，一個是恆隆模式，如果沒有實力、沒有經驗的不能做第二種模式，如果就一部分資產作為長期物業收取租金賺取利潤，問題是這需要具備相當的實力，國內很多公司沒有上市的前提下不知道陳先生給這樣的地產公司什麼樣的建議？
陳啓宗：你說得很對沒有實力、沒有經驗的也不能做第二種模式，每一家企業的發展是照着市場的情況加上他自身的情況，得出他當時該做的事，恆隆也不是從第一天就找到這種模式，我們在香港也做過很多租售，是慢慢在內地摸索出這條路，我們認為是非常合理的。我認為有一些內地的房地產商早年是在住宅市場裏或者出售，但是他慢慢累積了資金、在市場上拿了錢以後也會做恆隆的模式。
深圳特區報：有關深圳樓市的兩個問題請教一下幾位嘉賓，第一個問題請教鍾偉先生和陳啓宗先生，深圳在這一輪全國調整中首當其衝，為什麼市場會把深圳推到目前這樣一個位置？在接下來的發展中深圳還會在全國的市場中扮演什麼樣的角色，繼續領跌還是有其他的變化？第二個問題，雖然現在普遍認為深圳樓市進入了下降通道，但是我們發現兩種產品賣的還是挺好的，第一種是降價幅度比較大，相對周邊的樓盤價格比較優惠的普通類住宅，另一類是價格比較昂貴，可能是五百萬上千萬的豪宅別墅也賣的很好，專家怎麼看待這種兩極化的現象，這種現象會不會發展的愈演愈烈？這對樓市有什麼影響？第二個問題請教任總和鍾偉主任。
主持人(莫春)：第一個問題讓鍾偉先生回答，第二個問題讓任總和陳淮先生回答。
鍾偉：為什麼深圳的房價那麼高、那麼好賣，城市中心區的供應量非常稀少，北京的三環佔到供應鏈的3%-4%，甚至中心區的優勢非常稀缺，而政府的市政投入是改善城市核心區的設施，所以房價在現有基礎之上仍然會有明顯的上升。另外，在中國最富裕5%的人佔了全部儲蓄的50%-60%，所以最富的5%比最低的10%高50倍左右，所以中國的財富收入是非常不公平的，西方也有這樣的情況因此發生了暴動等情況，中國在貧富分化差距這麼大的情況下還能保持一種和諧，的確是一種奇蹟。
陳淮：你問誰領跌，這都是媒體的話頭。深圳跌的幅度有1999年廣州跌的大嗎？有1997年-2003年深圳跌的大嗎？說明一個問題，房子市場像剛才主持人說的一樣，它的需求不是均勻分佈的一條曲線，從來不會，人們在吃飯，糧食的需求是被勻分的，每天要分給多少人，因為人吃飯的需求週期不超過一天，不會因為明天有人請你吃飯今天就餓肚子等明天吃個夠，你辦不到，買衣服可以今天買、明天買、上半年買、下半年買。房子的錢和週期是3-5年，這就帶來房子的需求上下波幅很大。
我想說明沒有誰領跌誰的問題，不過剛才一位嘉賓指出了房地產變化的規律，各個區間是有明顯特別的，我非常贊同，包括讚揚這個觀點。謝謝。
剛才鍾博士說現金為王，在通貨緊縮的時候，大家都努力的以利求貨，為什麼呢？因為通貨緊縮，金融危機之後物價負增長，去年一百塊錢買的東西今年只需要九十八，大家自然以利就貨，這時候自然是現金為王。
任志強：去年我說了那話買房的人都賺錢了，沒買房的人大部分都沒賺錢，但今年買房的人都沒賺錢了，就算什麼都沒買物價上漲一百塊錢只頂八十塊錢，那你也賠了。
主持人(莫春)：在這個時期之內看誰賠的少。
陳淮：他去年在這兒說是除了沒買房子的人其他都掙錢，今年跟我說除了買房子的人其他人都掙錢。
主持人(莫春)：因為時間非常緊張，我們有很多的觀點和嘉賓探討，我想大家利用接下來的時間和大家交流。經過這場論壇，一個突出特點大家認為目前的市場狀況不管怎麼樣都是正常的，而且房地產行業走過二十年時間，應該可以承受一切的市場變動，這樣才可以讓企業走的更長、更遠，我也希望任何市場時期之內都要把握住自己的定位，有所為有所不為，把自己的企業做強做。非常感謝臺上的嘉賓和臺下的嘉賓，我們的對話到此結束。謝謝。