由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008年博鰲房地產論壇於6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年大變局下中國房地產新契機”。觀點地產網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。
以下為6月15日上午建設部政策研究中心主任陳淮的演講實錄
陳淮：大家對金融行業都非常感興趣，特別是關於公共政策。我們金融和房地產如何規避、封三、配合，也有很多值得理解的地方。今天上午的議題是房地產公共政策的制定與解讀，現在有很多的說法，世界上很多國家都一樣，實際上包含三個政策，其中一個是公共政策就是我們今天講的主題，沒有一個國家例外。宏觀政策是調整短期相對規範的經濟運行基本狀況的政策，它只是看增減衣服的政策，今天天氣變冷了加衣服，今天暴曬減衣服，這樣一種經濟政策。
宏觀政策管不到長遠發展的事，打個通俗的比方，這三個政策是什麼關係呢，你們家過日子也需要三個政策，第一個政策叫產業政策，一般你們家的資源往兒子身上堆積，指望進來比你更有出息，給他上名校、請家教、喝好的牛奶，以保證長遠的發展利益，這叫產業政策，怎麼提高工藝技術設備水平、調整產業內控、實行產業化、促進產業競爭、提高國際競爭力，這是產業政策。你是你們家收入的支柱，但長遠看你們家有更好的提升得靠你兒子，光有這種政策行不行，人吃五穀雜糧能不生病嗎？人老了還需要贍養，這些都需要安排，這是你們家的公共政策。光有這個政策行不行，還不成，天天不看天氣預報，今天下大雨你兒子感冒生病了，老請病假能考上清華大學嗎，你得隨着鍛鍊身體、注意健康，這是你們家的宏觀政策。需要三個政策合理才能保證國民經濟發展、國民福利的最大化和公共利益、長遠利益、私人利益、短期利益合理協調。
我們剛才說有三個政策，所以說窮人住房子的問題不是歸宏觀政策的事，它是歸公共政策管的事。國務院去年發佈的24號文件就是有關住房公共政策中的一個文件，它的名字就叫《解決低收入羣體住房困難的若干意見》，其中分別講到的重點是擴大廉租房覆蓋範圍，把廉租房的覆蓋範圍從特困羣體擴大到困難羣體，從最低收入階層擴大到低收入階層，對這部分階層是不要錢或基本不要錢，這不是宏觀政策管的事，我們想把宏觀政策一調整，我們認為財政政策也好、稅收政策也好、貨幣政策也好一調整就能力保證羣眾住房。我們先解釋一下公共政策是做什麼的？再解決一下公共政策是怎麼來的？公共政策的發展過程也是人類文明進步的臺階，人類文明進步中包含公共政策，公共政策有一個住房保障，像救援救災、社會穩定、維護法律都是公共政策工作應有的部分，推進社會公平、維護資源優化、保護社會發展的長遠利益、公共利益的政策都是公共政策，公共政策發展過程中，包括髮達國家在內也是上個世紀的後50年才形成體系。
美國人喜歡講人權，什麼叫人權？人人是不是享有平等、追求幸福的權利，這叫人權。它包含的人類文明進步的意義是非常巨大的，北美殖民地遺留下來的王權、神權的反抗，什麼叫平等呢，就是王權在封建制度下的社會身份差別，市場發展要求否定了一切差別，人們的交往是通過和社會、市場的交易分工來實現的，不管你個子高、個子矮，黑人還是白人，美女還是醜女，只取決於有沒有質的差別、量的差別，以貨幣衡量造成價格優劣，120塊錢賣給你，115塊錢就不賣給你，這樣市場經濟的原則才能貫徹到一個角度。所以否定貴族打破王權統治是當時社會發展的客觀急需，人人客觀平等了。
人人追求幸福的權利還值得說嗎？這太值得說了，這又有故事了，大家生活中、經驗中、和社會打交道中得到的信息是，幾乎所有的宗教在原始狀態下都告訴人們活着沒多少勁，這輩子受苦受難就行了，還要安心受苦受難，爭取死後進入天堂或下輩子多積點德，幾乎所有的宗教就告訴大家這樣的信息、這樣的理念、這樣的人生哲學。而人權觀重要一點有追求幸福的權利恰好是對抗的武器，說要追求現實幸福，追求現實幸福是一種樂、是一種善，你想追求房子、追求漂亮的事都是好的想法，是善，你有權利追求，那不是一種罪惡，這是社會的進步。
有了這兩條市場經濟的原則才能根本建立起來，它不是隨便道德觀的問題，是社會發展之後大家不斷地交易交換。13億中國人或60億世界人的夢想是動力源的成分。但是到了20世紀以後美國發現人權不完整了，人人有追求幸福的權利，而且生而平等有追求幸福的權利，問題是就有追求不上幸福的人，怎麼辦？這兩天在臺上發言的都是大老闆，他們追求到成功和幸福了，那沒追求到幸福的人呢？總是有比賽跑在最後的，何況還有眾多殘疾人和孤寡老人、無家可歸的吸毒者、家庭暴力者，他們怎麼辦？是不是應該流落到街頭，這種狀態是不是合理的人權狀態？在這種情況下就誕生了公共政策，政府行為，政府作為社會利益、公共利益的唯一主要維護者，它的職責之一就是為每一個人提供基本的社會保障。人人生而平等有追求幸福的權利和人人享有基本社會保障的權利加在一塊，人權觀就平衡完善了。
奧運會就要開幕了，還有50天，奧運會開幕以後劉翔得第一，是不是奧運會的各種資源都向他堆集，榮譽、鮮花、記者圍着他拍照，廣告請劉翔代言人。但是跑最後的那個是不是就回家悔悟，躺在場外沒人救助，如果這樣的話那麼下回比賽給劉翔下藥的人就多了，利益矛盾就對抗了。
我們剛才講到住房保障體系是公共政策的一個組成部分，這個組成部分在各國都受到重視，但也是有一個發展歷程。在英國這樣一個老牌城市化、工業化最早完成的國家，我到英國考察的時候看到倫敦準備在未來5-7年解決無家可歸者的問題；紐約這個城市的低收入者、困難羣體在哪兒呢？不是城市低層羣體，而是新移民。這點像我們的經濟適用房一樣(見圖)，看起來還不如我們的經濟適用房，這是在英國；這是美國(見圖)；這是東京小白領住的房子(見圖)；這是公寓式中產階級的住房(見圖)；這是官邸住宅(見圖)。看起來怎麼樣，和中國東南沿海的小鎮一樣，實際這是美國紐約市的皇后區(見圖)。簡單說公共政策是幹什麼的？我跟大家說了。
公共政策的住房包含四個組成部分：住房保障第一個保障層次叫做救助型的，廉租房就是救助型的，不要錢，你沒有能力解決住房問題，社會政府就給你一套房子，你有權利享有基本住房，這個住房還不是五六十年來的工業住房，必須是配套的，儘管只有50平米那也是配套的，救助救濟型的政策。
第二個層面是援助型的，這是說有點能力但不足，這不足的部分就區別於大了，十成有兩成不足這叫不足，十成有八成不足也叫不足，經濟適用房是按援助型的政策，經濟適用房你也得買，你自己有點能力，一點能力沒有不行，不足的部分政府通過各種措施，比如土地出讓金、限價、土地優先、限制物業費標準等方式來援助你購買住房，從低端的差一成、二成、七成叫援助，差九成的也叫援助。
第三個層面叫互助型政策，我們現有公積金就是互助型的政策，公積金和社保中的養老、醫療基金不是一個概念，你繳納了社保中的醫療保障基金後你一輩子都不得病那個錢都白交了，被得病的人花了；養老金也是一樣，你要活到一百歲退休金就給你發到一百歲，如果活到60歲退休金只領了一年就離開了，那也不會再發給你。住房公積金不一樣，你一輩子不買房到老的時候可以拿走，上洗腳房、唱卡拉OK你可以拿走，不是別人可以拿走的，因此它是互助型的。誰買房子誰從公積金拿錢，借大家的錢，而且有符合性的政策，很多政策就是互助型的政策。這三個政策救助型、援助型、互助型都有了，銜接上無縫連接還不夠、各自功能發揮還不充分，這個功能還需要改進。
第四個層次是自助型的，自己幫助自己的自助，自己幫助自己還叫政策嗎？這也叫政策，這裏面的政策很多，比如說住宅儲蓄銀行、個人住房帳戶，它有什麼好處了？你往帳戶裏存錢屬於自願的行為，你可以存到這個帳戶裏減或免個人所得稅，你就享受到政策了。進了這個帳戶的錢只有一個出口，你到開發商張總或任志強那兒買房子，鼓勵消費，自己想辦法調整自己的消費和支出財富結構，提高解決自己住房的能力，這叫自助型政策。公共政策基本包含這四個部分。
我們2009年博鰲論壇再見，謝謝。