8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。13日下午的會上，著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生髮表了主題為“‘十二五’期間住房目標”的演講。
以下為陳淮先生演講的全文實錄：
陳淮：謝謝主持人，謝謝大家！主辦方給我寫了一個題目，叫做企業選擇。我要知道企業選擇什麼，我就當老總了。在座這麼多企業家，這個題目留給他們講。我20分鐘講一個“十二五”期間我們住房目標。我所說的住房目標是僅僅作為學者個人的看法。從過去十年，房地產發展和城市化推進水平看，從老百姓住房改善情況看，從原材料土地等要素、資源約束等多方面情況看，我們已經走過了一個重要的歷史發展階段，就是脫困。住房脫困這個任務我們基本完成，沒有全部完成。要全部完成了，我們就沒有廉租房大規模建設的問題了。我們下一個階段，到2020年這個長週期內，實現全面小康建設任務完結的時候，我們自然有一個住房目標。但是我現在說的是“十二五”，2011年到2015年，現在各省市都在制定戰略規劃。大約可以從四個方面設定目標。
第一，可以定性的說“十二五”期間，住房目標仍然是住有所居，無論蓋房子的，賣房子的，報道房子的和買房子的，務必把握這個目標。不但是今天，就是到“十二五”期間我們能夠實現和努力實現的目標仍然住有所居，也就是有房子住，而不是人人都買得起房。客觀條件決定中國作為一個發展中國家，城市化快速推進的國家，底子薄的國家，發展中國家，我們不可能在一個短週期內實現大家最理想的目標。
因此“十二五”，我們住房目標仍然是住有所居。此前我們是脫困，人們有房子住，但是住得非常緊張，可以說是嚴重的房荒。我們現在要解決有房子住，不僅僅是大多數人有房子住，而且是所有人都有房子住，這就是擴大廉租房覆蓋範圍以及實現應保盡保的問題。按照原定的政策思路，我們應該到08年末，縣級以上城市都建立廉租房制度，而且做到戶籍居民中的住房困難羣體應保盡保，低收入住房困難羣體。兩個條件，一個是低收入。第二，北京14平米以下，住房嚴重困難的羣體。現在城市人口有兩個數據，一個是城鎮常住人口加戶籍人口，這個人口遠比戶籍人口多，北京有一半人是常住人，也是住在城市裏不走，需要房子住的人。我們從07年24號文，提出應保盡保，到08年進一步擴大廉租房建設規模，兩步。07年說的是應保盡保和覆蓋範圍。08年說的是中央繼續採取財政政策，加大廉租房建設規模。估計“十一五”末的時候我們基本完成縣級以上城市廉租房在戶籍居民中的困難羣體基本覆蓋。但是這個目標離人人有房住還差得很遠。我們“十二五”期間的住有所居，第一個層次是進一步推進廉租房等包括公共租賃住房和其他的帶有保障性質的住房的建設，實現人人有房住這個目標。這是第一層意思。進一步加大保障房建設力度，特別是低端保障房完善。第二，土地等各種要素、資源應當進一步的可持續的優先保障住房困難羣體和適度改善羣體的住房需求。今天上午潘石屹表達了他的鬱悶，他說不知道為什麼政府規定90、70，不知道為什麼政府限制戶型。假定社會上有100個人想改善住房，我們讓這100人都改善了要20年，我們絕無可能讓在一年內全部改善。這就是中國的國情，發達國家70%的人買得起房，每年只需要2%的人買房就夠了。我們如果有100個人需要改善住房，我們需要20年才能改善一輪的話，顯而易見，這100人當中每年只有5個可以改善。如果聽從了潘石屹董事長的話說交給市場，一定是最有錢的5個人優先改善。別以為排位第15、18的到第15、18年就可以改善，不會的，到第15年看，他還排在第15位上。住有所居就意味着我們要在住房改善中，那些有錢的，打算從高檔公寓搬到獨立別墅的人，讓他們改善的速度稍微放緩一點，時間稍微推遲一些，優先那些向適度改善階段過渡的羣體得到滿足，不管稅收、資金、土地的供應，向這個羣體優惠的政策仍然應當堅持。我們過去經驗中，有過70%土地出讓要保證四種房，廉租房、經濟適用房、限價商品房、小戶型住房。到今天為止，還在實行買第一套房用於脫困改善的，實行契稅從3%降到1%，商業利率再打七折。稅收、資金、土地供應上，都做出了優先滿足這些人的安排。這些優先安排也體現着住有所居作為居住目標的含義。第三層意思，要提高普通居民的購房能力。我們現在遇到的問題是人們買房這一件事成為人們開支、支出的一個構成部分，但是人們收入累計是一個逐步的過程。房價和收入之間存在着尖銳的矛盾，這是在一個發展中國家，發展不平衡的國家很難避免的事。我們需要一個較長的發展歷史過程才能最終解決這個問題。但是政府、政策應當對此有所作為，有所作為的根本方面在於提高中低端老百姓的購房能力，資產積累能力，注意，它不僅僅是收入就是提高了他們購房能力了，不僅僅收入是重要，當然掙的錢多才買得起，這不是唯一的。提高購房能力還包括我們在消費結構中努力降低人們吃穿用所佔比重。大家以為房價收入比都說明一切問題了，不是的，假定掙6萬美金的一個美國家庭買一個30萬美元房子，這6萬美金的家庭，吃穿用所佔比重只佔1/3。掙6萬人民幣一個家庭，吃穿住比重可能佔60%、70%甚至80%，因此財富積累能力大大不相同。努力改善我們普通老百姓中越來越多人羣財富的累積能力，而不是消費能力，這是一個攢錢的過程，這包括稅負，包括其他一系列政策支持。我們曾經大聲呼籲過，應該有更多的給老百姓規避資產性風險工具。我們都願意擁有財產，和財產性收入。十七大報告說了要擴大人民羣眾擁有財產性收入羣體所佔比重，但是大家要明白擁有財產性收入就一定要面對財產性風險，而規避和降低他們的風險，提高他們抗風險的能力，比如說稅負變化、收入變化、經濟景氣狀態變化、職業變化等等的能力都是提高購房能力和實現住有所居的重要方法。
最後一個，住有所居在十二五期間進一步體現為發佈租賃市場，其中包括市場化的租賃房，和公共租賃房等多方面。實現有房子住，並不等於都是買房子住。租房子住是滿足低端羣體、流動性羣體，處於財富積累初期的羣體的所必須的合理組合過程。我們第一目標，定性的說住有所居，不是讓人人都買得起房。定量的說，“十二五”努力要實現的是從目前脫困階段逐步的一定程度的改善階段過渡。坦率說，到08年末，我們蓋的房子多不多呢？夠多的。1990年中國城鎮住房資源總量，統計局數據，城鎮實有住房，不包括寫字樓、政府辦公樓、大型商廈等公共設施，20億平方米。到2000年有44億平方米。07年有111億平方米。08年有124億平方米。城鎮住房資源和90年相比，是90年的六倍。蓋的房子夠多，但是即便蓋了這麼多房子，中國平均住房水平是什麼水平？城鎮居民是6.07億人，大致說人均才不過20平方米，戶均60平方米。60平米是07年末國務院提出的經濟適用房標準。廉租房50平米。經濟適用房60平米。我們蓋了這麼多房子，由於城鎮化，人口集中加速，也由於建設過程中拆遷等等問題，老百姓總體住房水平才不過達到了經濟適用房水平。這只是一個低水平的小康，和全面小康水平差距明顯。我們到了08年，我們尚且只達到了總體小康水平。理想的全面小康水平，所謂小康不是大富大貴的，享受的、奢侈的，全面又是有適度的、改善的，這樣的小康理想狀態應該達到90平米/戶比較合理。90平米以下的住房，目前每一年戶均人口下降0.01個人。估計5年、8年，戶均人口下降2.8人。按照這樣的速度，能夠滿足房子給人的居住，具有一定舒適性和較完善功能性，90%90平米比較合理。這不過分。和全面小康社會的其他方面指標才能相稱。而且國際發達國家，中等發達國家水平大多都在90平米以下。因此，我們說理想的全面小康社會和我們在其他方面的消費水平相稱的，城鎮居民達到90平米是比較合適。但是從目前我們的投資能力，金融支持能力、風險承受能力、土地供應量以及市場價格承受能力，老百姓收入水平提高能力多方面測算，別說“十二五”末，就是到2020年，我們要實現這樣一個理想目標，差距和難度都非常大。就按6.07億人算，大約還要蓋60億平米的房子。我們過去十年的經驗，從99年到現在住房建設大躍進，每年商品房6億平米上下。04年還達不到，04年到08年大約在6億之上。所以我們要想在“十二五”蓋出這麼多房子，辦不到。並不是新房跟原有存量資源簡單相加就行了，我們原有拆遷規模是5%，未來6年需要現有住房資源，要拆多少房？124億乘1.05的七次方，要拆這麼多房，大約也要有20、30億，所以這個建設規模和投資規模和金融支持的能力，金融風險承受能力，目前看有困難。對於保持經濟穩定運行，目前的條件看還達不到。有限實現是可能的。但是我們先把目標設在這。理想的小康目標是城鎮居民平均水平達到什麼狀態。剛才說“十二五”住房目標，在住有所居上適度改善。
第三個目標，“十二五”期間格外強調住房改善的目標，不僅僅是住房面積的增加，而且更加着重於社區共享資源的改善和增加這個共享資源包括交通基礎設施條件、綠化面積，包括配套的醫療、教育、商業等設施。包括數量，也包括質量。讓老百姓在未來一箇中期發展過程中住房改善在更大程度是通過社區共享資源的改善來獲取。第四條，進一步完善住房保障體系上，從目前看，07年我們擴大廉租房覆蓋範圍和08年擴大廉租房建設範圍來看，最低端老百姓的保障還不能說在十二五期間完完全全改善，但是已經到了收尾階段，保障重心向中等偏下水平轉移，救助型保障逐步提高到那些住房有一定能力，有工作、有勞動能力，有收入，但是他的收入和買房子差距非常大的羣體，給他們更多的政策性援助，這包括現在實行的住房補貼、貼息、貼租、優惠利率、公積金等政策，也包括更多創新型的政策，這些政策有哪些建議，我們有機會再說。
以上就“十二五”期間中國城鎮住房目標作為學者個人，我認為仍然是住有所居為目標。第二，有限的實現理想的全面小康水平居住目標。第三，加大社會資源共享。第四，住房保障體系重心適度上移。僅供參考，謝謝！