8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇在海南博鰲正式開幕。14日上午進行了本次論壇的最後一場精英對話--復甦與改變之三：湧動的流動性與企業未來。
對話主持：
摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業投融資主席龔方雄先生
每日經濟新聞首席評論員葉檀女士
對話嘉賓：
中房集團理事長孟曉蘇先生
瑞銀集團(UBS)投資銀行亞洲區主席蔡洪平先生
富力地產集團執行董事呂勁先生
重慶市金科實業(集團)有限公司副總裁李戰洪先生
葉檀：我想已經到12點了，咱們趕緊講完，趕緊結束，趕緊吃飯。今天我們上午講的都是金融、資本市場與房地產之間的關係。對於我自己來說，這個也是比較感興趣的話題。咱們說寬鬆政策能夠調整房地產，早上也學者說三年內必有大調。如果資本市場再這麼繼續下去，您認為房地產市場會有這樣一個調整？首先由資本市場的說法，龔先生屬於資本市場裏的。
龔方雄：作為主持人，今天我得切換角色，所以還得聽嘉賓講。孟總你來談談這個問題。孟總，房地產稅的問題，你的觀點跟蔡總的觀點有差異，他覺得中國稅負已經重，你極力主張開徵房地產稅，其實我是比較同意他的觀點。而且開徵房地產稅要有一定的產權背景，大家知道房地產稅在美國這樣的國家、在加拿大、在其他，但是它的土地所有權不一樣。在美國買房子，等於擁有房子。但是中國買房，只是買一個使用權。房地產稅從法理角度來講，擁有什麼東西才要交稅，那個土地是你不擁有的，從這種制度設計來講，可能要考慮這個問題。您看英國和香港，它採取的房地產稅就是低稅制，因為它那個土地所有權結構跟中國相近。英國土地是皇權所有，我們房地產稅到底是高稅還是低稅設計，象英國就是低稅制，美國是高稅制，要不要理清其他的稅制。
孟曉蘇：我們今天這個題目是宏觀調控會不會再過來。你們講的海外經驗肯定能豐富我。
龔方雄：這個也是宏觀的貨幣政策、財政政策。確實也是切題的。
葉檀：問題是這樣，請兩位回答，在產權沒有變更的情況下，物業稅能不能出臺？
孟曉蘇：中國確實稅負不輕。不光你們有意見，我也有意見。但是另一方面人們沒有關注到的是，我們對農民低價徵地、高價拍賣，每年拿走一萬多億，農民沒有多少發言的途徑，他們不上網，他們的辦法就是上訪。所以我們看到這些問題後，我們早就提出來要解決。小產權就是農民的自發反抗，既然看到這個問題，既然中央十七屆三中全會已經做出了符合全體人民的利益的決定，我們就可以把這個決定做出來，減少貧困人民的稅收徵收，把這部分轉移。所以我們說的是一個大的社會政策的設計。今天我說的這個觀點只是推出一種說法。當然我不是管稅務設計的，也不是管宏觀決策的，這只是一種建議。我們講出這種觀點，包括讓人們瞭解，房地產企業家並不是不關心最窮困的人，我們既關心城裏人的廉租房，也關心最窮困農民他們的土地被剝奪、被徵用，所得甚少，蓋了小產權，還被罵違法，這些問題應該解決。
呂勁：房地產稅其實大家都是很熱門的話題，剛好我年輕的時候也在國外生活過，我回來做房地產也做了十多年。我覺得中國國情真的兩三年內不可能大面積實行這個事。第一，大家沒有這個衝動。收稅對誰最有利？稅局，國家不缺這個錢。國外是某個區域拿這個稅收去發展。而我們國家不需要這樣做。如果徵稅，退休工人肯定有反對。既使是在深圳局部，也是很難執行的。
蔡洪平：孟總是從大的角度來談，稅收來源不用從開發商來，從消費者身上來，買方慾望下降。這個出發點是好的。但是這個要謹慎。過往幾年，中國對房地產調控什麼事都幹過，制定70、90，剎不住。地方照樣有自己的辦法。接着07年，最後是銀行限制額度。這幾乎是行政手法出來了，還沒有用。到08年奧運會前後，最可怕的是限制流通和消費，這是很可怕的。我們房地產今天為什麼發展，還是因為需求。外國人在香港都不買房的，真正買房的還是我們中國人。從08年上半年開始，卡住流通環節，房子轉讓，增值稅要交。流通環節卡住後，是很可怕的。那個下來後，對房地產真的有打擊。我相信下一步中國政府不會故伎重演，孟總你是好心，但是物業稅出來，會出現很大問題，還會挑出中國的貧富差異爭端。這是社會問題，這是不可控制的。早年是打土豪分田地，現在是打富豪分房子。今天所謂的富人，十年前、十五年前都是窮人，百分之九十都是苦人。楊國強在公司上市的時候，感冒都不吃藥。他說我的祕方就是先把病菌餓死。房地產商就是磚頭搬運工，生活質量很差。什麼首富、什麼財富，我們這個財富排行榜非常誤導人，他把日常消費財富和資產經營財富混在一起。很多大學生出來後感覺很不公平。他是上千億，但是他的錢不能亂花，他是創造收益、創造就業的一個載體。這個資產實際上是誰的？眼睛一閉都是社會的，永遠帶不走。
葉檀：蔡總，您認為房地產開發商或者其他的企業領域對於政策的免疫力，恐怕是不是有點低估政策？其實剛才說到物業稅的問題，講到調整的問題，您也說一下。
李戰洪：作為一線發展商，我有三個觀點：第一，政策應該讓市場更平穩。包括物業稅。我們回國頭看，房地產發展這麼多年，不是峯，就是谷。都是政策影響的。政策導向我們房地產非峯即谷，周而復始出現，這是政策的不應該，希望政策讓市場更平穩。第二，恢復物業稅的時間表。房地產從這一波調整來看，房地產龍頭作用和它對其他產業的關鍵性，在這次經濟復甦過程中，作用是明顯的。它應該有一個正確時間表，至少兩年之內不合適。第三，因為城市和地區發展水平不一樣，物業稅也有所區別。如果統一採取一個政策，是不合適的。
龔方雄：這個觀點非常好，房地產市場是非常地方的一個市場，稅制的設計一定要非常具有地方性。美國各個州甚至縣，它的稅率都不一樣。要考慮所有權性質的不同設計稅率。我們切換一個話題，宏觀政策、宏觀經濟對房地產的影響。我想問在座的各位，你們預期這一波市場上升勢頭到底能維持多久？僅僅只有3-12月，大家都想趕這個趟子，有沒有必要？
呂勁：我有點體會，因為我是上市公司執行董事，把公司從20人的小公司，共同參與，一塊做成市值超過1000億。半年到八個月內，股價有五倍以上變化的公司，大家敲2777，可以看到在港股中也算活躍的。我們經歷過整個過程。從2005年開始正式上H股，其實在2005年之前3到4年，我們已經在做上市準備，前後加起來從我們準備，到目前今天為止應該有6年以上。我個人覺得上市對於房地產企業是一個大的提升。作為大家想終身投入這個產業的，而又真的想把它做大做強，這是一個非常好的途徑，不單單是圈多少錢的問題，我們2005年7月14號上市的一天，我們所有股東，我們拿出了25%的股份分給別人，當時才拿多少錢？才二十多億。老潘去年輕輕鬆鬆拿100億。你過了這一關，你願意接受公眾非常嚴厲的條例的制約。你上市後，上市公司一大堆的投行、小股民監督你，你不能隨便亂來。不隨便亂來，就專心做房地產行業，在今後幾年整個資產狀況，比如上市幾年強大了，今年有機會超過200個億了。評估機構可以給我們兩個AA+，我們就可以在債券市場上不用賣身了，一些低息的、長期的融資，可以讓公司得到一個長期發展。我們其他的弟兄有機會上還是要上，但是不要着急，不要硬上。硬上還是有問題。這是我個人觀點。
蔡洪平：其實我是很同意剛才龔總的說法，要從容一點。有好的事業，不容易。不要急急忙忙。要從容一點，穩步發展。剛才龔總說的很對，現在投資者看好的企業是穩步發展，每年20%、30%增長，一步一步。你明年很高，後年下去，投資者最害怕，而且很有爭議。
第二，房地產發展趨勢。我市現在也要看，現在投資者也在慢慢尋找新的模型。光是磚頭搬來搬去，這是沒完的。可不可以有一些方法。租金收入會多一些，一部分商業地產。還有一些，他不僅把房子造出來，他帶來社區推廣，裏面有超市、電影院、甚至家政、蔬菜。這個很有意思，房地產外延在擴張，他不光是提供住房，還有生活方面也考慮。這個也不算亂做事情，還是跟房地產有關。所以大家思考怎麼走得更遠。我也同意不要急着上。人多的地方不要去，這是一個古語。人都是聰明的，也都是很笨的。一般的邏輯思考往往有問題，我們能不能反週期思考，從容一點。明年上也可以，我相信中國還有很好發展，對國家有信心，對企業要有信心，這是我的看法。
孟曉蘇：這次到博鰲來開會，我看大家眼睛裏充滿了愉快，跟去年不一樣了。也不少人眼睛裏充滿了憂鬱，是對下半年或者以後的擔心。本來我也擔心，但是畢竟我是從事宏觀經濟十年後才做房地產的。我瞭解宏觀決策的思路。無為什麼前一段擔心呢？是因為人們說現在是股價漲、房價漲，物價漲，不得了了。但是這種說法很快就被打破了。我是跟着萬里經常到農村裏看農民，所以對農民考慮比較多一些。
蔡洪平：孟總是萬里先生的助手和高級祕書，很多年了，做了很多貢獻。
孟曉蘇：股市漲、樓價漲，不得了，但是很快就被打破了。7.29暴跌，接着是前面七天連續暴跌，從3400點降到3100點，你說這是股市泡沫破滅了，沒錯。以2000點為底，漲到3400點，我認為有1/3是泡沫。打破泡沫，一片恐慌，驚弓之鳥。為什麼股市會出現這麼大泡沫？人們說寬鬆的貨幣政策。錢太多了。到底要怎麼辦呢？由此我想起年初我講過的一個侯寶林的相聲《醉鬼》。我們怕關店門，沒有爬，但是有人爬了，股民爬了，爬到一半，真要關店門了，剛要說微調，股市就下來了。所以要不要這麼調法，要深思、要考慮。CPI在7月份下降1.8%，是2009年以來最低的。平均是負1.2%。走出通縮樂觀也要11個月，物價還算好的。生產資料價格指數PPI7月份下降了8.2%，創了1996年以來的最低，13年以來的最低，造成1-7月份PPI下降了6.2%，什麼時候走出低谷，說明年？明年有可能嗎？難說。再說外貿，外貿下降了19.4%，光出口下降23%，能不能轉變？這種情況難道就是經濟過熱？作為一個參與過宏觀決策的人，我自己能夠做出判斷，不會改變。別忘了我們剛剛走出一輪壓縮需求的低谷，這輪壓縮需求給我們經濟造成的損害夠重了，我們剛得完流感，還有抗體，我認為還會延續三年半，本屆政府不會重複壓縮需求的錯誤了。再說PPI，生產資料價格為什麼下降這麼多？是因為我們要對生產企業增加投入，振興鋼鐵、紡織，這些產業都已經在全世界早就是生產能力第一的。資金投下去，還不準幹別的，就得紡織，結果產出下降。年初我講過一個橡皮膏相聲，說醉漢屁股劃了一個口子，回家照鏡子，往屁股上貼，結果把橡皮膏帖到鏡子上了。真正能夠拉動產品消耗的就是房地產業。如果沒有房地產消耗，當然產出越多，價格越低。如果讓過剩產業再生產，而不是讓老百姓更多購買，他還要降低。老百姓買房子跟紡織品有什麼關係？當然有關係。買衣服能買幾件。但是光裝修、買窗簾，還包括家電，這些得多少？這裏面有相關產業是明白人。有啊，化工產業就投資房地產了。從這個來判斷，目前各項經濟還沒有啓動之間，只有房地產業能夠一枝獨秀拉動經濟發展情況下，我相信宏觀政策不會出現大的調整。
李戰洪：我說兩個方面，第一，市場。第二，上市。對市場我兩個方面，第一，我們把一些個別現象當問題。有一些個別現象不是問題。比如價格提升，包括增量，它只是個別現象。所以我昨天也說了，他其實是我們市場上積壓了20多月需求一個集中釋放。其實市場是平穩的，它的剛性需求平穩上升真實存在。然後由於政策原因，由於外部經濟形勢原因，讓他出現了谷、峯。第二，我認為下半年市場虎頭蛇尾在所難免，虎頭蛇尾不是價格，價格是略微上升，我說的是成交量。成交量虎頭蛇尾在所難免。
第二方面，金科。我是來自重慶金科地產集團。我們今年3月率先借殼上市，現在已經股東大會通過，報證監會。作為重慶開發商，他在08年底之前，它的核心競爭力在哪裏？他就是知道紮紮實實做事情。他現在關注到上市這個問題，一定要走上市。龍湖、金科能把房子也做成中國商標，這種企業在中國已經不多了。讓房子成為馳名商標。今年4月28號金科被國家工商總局認定為中國馳名商標象這樣的企業規範之後肯定要做規模，做規模就要尋求上市渠道，融資渠道。我就說到這裏
龔方雄：簡單做一個總結，第一個討論的話題，財政政策，稅收政策。看來對物業稅是否開徵大家分歧很大，這件事從法理、政策來講，很有道理，早晚要徵。但是制度如何設計，很多細節有待解決。大概一兩年內應該很難。這是一種觀點。下一個話題，對復甦趨勢判斷。總體大家都是比較樂觀，政策上出現急轉的可能性不大，會保持一個相對穩定的政策環境。從上市角度講，因為整個政策環境相對比較穩定，未來趨勢繼續向好，所以大家可以專注經營，專注自己的公司，上市與否要看瓜熟蒂落，水到渠成。我們這個論壇到此結束。