8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。博鰲房地產論壇的傳統節目--精英對話，13日上午進行了本次論壇的首場精英對話。

　　嘉賓主持：

　　著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉先生

　　每日經濟新聞總編輯陳舒平先生

　　對話嘉賓：

　　著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生

　　著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生

　　香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啓宗先生

　　復地集團董事長範偉先生

　　中坤投資集團董事長黃怒波先生

　　中體產業集團總裁、中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿先生

　　星河灣地產副總裁樑上燕女士

　　四川藍光和駿實業股份有限公司總裁季斌先生

　　主持人：接下來有請鍾偉先生和陳舒平先生啓動2009博鰲房地產論壇的首場精英對話。

　　鍾偉：首先為了節約時間，我想對在座的除了樊綱老師和陳淮老師之外，剩下都是開發商，我想對他們進行一個小的測試。我想問五個問題，請發展商朋友寫一下：第一，2009年上半年到現在您所在企業銷售金額大概同比上升了多少？第二，您認為2010年價格是向好還是向壞？銷售面積是上還是下？判斷一下方向就行。第三，09年到目前為止，你拿到地了嗎？第四，你估計在今年上半年土地招拍掛出讓的土地當中給國有企業拿走的土地大概有多少？第五，未來三年，也就是2010-2012年三年時間，房地產市場會不會出現大的調整。只要回答會或者不會就可以。每個問題就只要一兩個字就行，先交給陳總來說。

　　陳舒平：今天上午很有收穫，我們期待着聽到很多好的觀點。確實發言我感覺都很有價值。現在坐在這兒的有幾位還是處於我們期待當中，還沒有聽到，特別是陳淮先生。我特別想聽聽您的一些說法。陳主任是我很久就仰慕的學者，從你的書深入淺出的經濟現象的分析，感覺令人印象深刻。在目前這樣一個，感覺大家都在坐過山車，坐得頭昏腦脹的時候，你能不能給我們指點一下迷津？

　　陳淮：能不能請陳主持稍微具體一點，胃病怎麼治好，我指點不了。

　　陳舒平：就是今年上半年經濟不斷變化，給人感覺象坐過山車，去年市場很低迷，今年上半年市場很火爆。特別7月份數據出來，又感覺開始往下走了。

　　陳淮：市場從來不會是一個勻速運動，樊綱教授，您說是嗎？媒體喜歡講理性，我同意那個陳總講的，理性是人們的主觀預期。如果這個市場，大家知道股市總是從2800到4000點波動，人們理論上都可以賺錢，到3900點全拋。但是3900點你賣給誰？一定是有2/3人不知道拋，被套了。這才叫市場。熱力學第二定理說，涼水倒在這兒，等到會場散的時候，他和周圍溫度是均衡的，這叫平衡。但是如果宇宙處處溫度、質量、速度都均衡，連生命都不可能有、星球都不可能有，就是死寂了。市場總是這樣，它總是在不斷製造着不平衡，然後通過強制調整和自然調整兩種調整方式，實現新的平衡，然後又出現新的不平衡。剛才說的數據，實際上我們到7月份數據，也是三個好、三個不好，我們從增長8%這樣一個最重要的關節點。因為中國一定是持續擴大生產，效益才是正的。低於8%就是負數了。目前看這個意義不大。第二，財政收入。上半年非常擔心沿海發達地區財政收入負增長，到目前看財政收入正增長10%，好像看得過去。第三，就業恢復比我們預想的理想，沒有發生大的危機。不好的是，投資儘管增長了，但是民營企業，剛才潘先生努力呼籲的民間投資，政府衝上去了，回頭看班排長沒有跟上。問題比較大。第二，CPI，整個貨幣值的穩定，樊教授最清楚，其實不是物價跌了，是幣值仍處於極不穩定的狀態下。人們都在說利率貨幣政策如何寬鬆了。我趁機請教一下樊教授，實際上我們就拿7月份數據說，和去年7月同比，去年貸款利率7.47%，同月CPI正增長6.3%，實際利率按貸款利率是1.17%。而今年7月貸款利率名義降了2個多百分點，降到5.31%，但是通脹率是負的1.8%，因此實際貸款利率反而漲了7.11%，漲了將近6個百分點。因此我們貨幣總量供應量寬鬆和實際利率暴漲，兩個人在那裏博弈，就會出現你說的情況。謝謝！

　　陳舒平：關鍵是大家都比較擔心的，如果老是這樣火爆，比如梁總剛才說的情況和陳啓宗總剛才說的情況，一天賣出好幾十個億的狀況，感覺現在是不理智了，是不是感覺有點不理智佔了上風了。剛才也呼籲了大家都理智一點。但是市場是一個有規律的東西，比如梁總、陳總你們看到一天賣出幾十個億，你們能不賣嗎？肯定得賣。你不能說為了市場更理智一點，我該賺的錢不賺，為人民服務了。這樣顯然是不可能的。

　　鍾偉：我打斷一下你說的火爆的情況，現在我統計一下，五位開發商做的測試結果可以反映出火爆的情況。最好的解讀房地產的方式不是感性，而是理性，不是你有什麼觀點，而是有你有什麼數據和邏輯。對現場調查，為什麼我採取比較極端的方式，這樣子難以撒謊。第一，銷售金額上升多少，有兩位開發商上升100%，剩下的最小上升30%。第二個，在2010年銷售金額及銷售面積會不會繼續增長，五位開發商都回答是。所以2010年顯然會比2009年價格更好，銷售面積更大，更火爆，所以如果今年已經非理性，明年更不理性。第三，拿到地了嗎？五位開發商都說拿到了。第四，國有企業在上半年新的土地招拍掛當中他們拿到地佔比大概是多少？這個實際上是一個很直觀的估計，三位開發商都估計佔70%左右，最低一位估計佔40%，所以我們得出一個明確結論，如果這五位資深人士經驗是對的，今年上半年土地有一半是給國有企業或者國資背景企業拿走了，請問這些土地以後在兩三年時間會開發嗎？有一位國有企業老總說我不壟斷，誰壟斷。現在土地市場上，國有企業也擺出一種姿態，我不撒錢，誰撒錢。第五，未來三年會不會出現大的調整？五位開發商三位說不會，兩位說會。在這樣一個結果出來後，我特別想問樊綱先生，他是我們國內最著名的經濟學家，由於今年房地產市場相對來說比較繁榮，明年看起來供求失衡情況更嚴重。你覺得對宏觀調控政策有什麼影響？明年比今年更火爆，政策有可能做出什麼調整？

　　樊綱：謝謝你的問題，剛才的調研做得非常好，確實也說明了一些問題。咱們這麼想吧，兩個觀點，第一，剛才龔方雄說到這個問題，現在要讓製造業產品價格大幅度上漲不是那麼很容易的事情，因此，如果有出現流動性過剩問題，他很可能反映在資產價格上，要麼是金融資產，要麼是房地產，房地產在一定意義上作為投資品，也是金融資產。因此這個社會會關心、會關注從政府到民眾，有時候咱們想這個問題的時候，不能光想政府，一切好像都在政府，但是政府背後有社會、民眾、利益階層的關係，都在關心這個問題。資產價格變動會帶來一系列利益調整的問題。所以大家確實應該關注財產價格變化情況，而且政策之一定會對財產價格的變化做出一定的反應這個在邏輯上一定是存在的。現在世界各國，應該從美國開始，發達國家開始，宏觀政策，包括一些貨幣政策調整，它的眼睛不光盯着CPI了，在這個問題上，全球各國對資產價格關注已經越來越高了，從政策層面講而且這次金融危機就是跟資產價格相關聯的。這是第一個觀點。也許沒有回答你的問題，也許間接回答你的問題，但是大家一定是關注這個問題。

　　第二，剛才你問的最後一個問題，三年會不會有大調整。有調整，不一定是大調整。我們過去這一年多的調整，其實也不是大調整。真正要調整，可不是這兩天又都活過來的調整。那個大調整，還不如92、93、94年那個調整大。現在回想起來，90年代中期那個調整更大。調整的目的是什麼？不是為了消滅波動，波動是消滅不掉的。而是不出現大的波動，防止向極端發展，避免出現大調整。有沒有調整呢？我希望經常看到一些小調整，以避免出現大調整。因此在這個意義上我們不要怕調整。不調整怎麼辦？發展到極端就變成大調整。象美國、歐洲是真正死掉的。這一點我們要想清楚，從這個角度來講，業界應該歡迎小調整。小調整對我們不出現大面積倒閉、破產、真正的冷凍，過去說的冷凍，回憶沒有沒有那麼太冷。

　　陳舒平：調整首先是貨幣政策調整開發商很關注，在座的範偉先生。如果是小調整，特別是貨幣政策這塊，從開發商角度，估計會有什麼樣的一些調整或者力度？

　　範偉：貨幣政策，是人民銀行國家控制的，這個調整很難預測。這裏我推薦大家看一篇文章，是周小川行長在國金中心智庫峯會的一篇講話，講到對當前宏觀形勢看法，他講了六種情形，我比較傾向於他說的第三種情形，可能是未來發展方向。大概意思就是說中國內需會增加，美國的需求也會好一點，但是這兩部分加起來都不足以解決，所以還是需要城市化作為補充。我個人希望往這個方向，也覺得這種方向概率比較大。現在大家都是對未來做預判，我跳開房地產講點其他，昨天到了房間，組委會給了兩套服裝，一套是紅的，一套的是綠的，我個人喜好是穿紅色，但是作為企業儘量要差異化，我就想大家會盡量做什麼選擇，一般的大家會選擇紅色的比較多，如果為的減少差異化，會選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想鬥爭了很長時間，選擇了綠色。很幸運沒有跟老潘撞衫。凱恩斯講了一個選美的例子，你要猜測評委觀點他們猜測誰漂亮。媒體這麼多信息，這些信息會影響每一個個人，無論是老百姓還是政府官員、地產商，這些信息讓大家做出決策，這些決策就形成整個宏觀經濟。可能要看未來的話，整個媒體的導向、感覺對未來還是起非常大的引導作用。

　　鍾偉：黃怒波先生在紙說寫了他的名字，我就知道他的決策是什麼。您當中寫了在上半年土地招拍掛當中國有企業拿了60%的地，您怎麼看待這個結果？對市場會產生什麼影響？

　　黃怒波：我同意老潘的話，誰都可以拿地，不管國企，還是民企。央企的70%到80%都在做房地產。因為國際上經濟危機普遍情況下，產品需求不足，所以大部分資金投向這。但是問題是國企拿地的公平性，就是他掌握了大量的廉價資金。這個也可以拿，你拿來後，儘快開發，提供低成本好的產品，也不是不可以。關鍵是你拿來後幹什麼？如果說你拿來後造更貴的，質量不太好的房子，那你對社會資源是一個毀壞。但是房地產這個行業已經過了資金密集型唯一特徵的時代，就是發展這20年，實際上我們城市越來越美麗，房子質量越來越高，星河灣也好，陳啓宗老師的房子也好，房屋質量比歐美不低，這是一個長期打拼形成的結果。新的說法是野蠻人進來了，他僅僅是把隨便拿來的資金變成他的財產，擴大他的規模，這種情況就比較可怕，一個是推向市場不及時，大量有效地被他佔有了。第二，產品質量成本控制不好。對社會也是一個危害。第三，推出很高的房子，迫使房價向上走。基於這個判斷，我認為三年內房地產行業必有大調整。因為壞孩子又回來了，原來是民企，現在是國企。

　　鍾偉：對您這個看法，吳振綿吳總可能有不同視角，您從國企角度評價一下黃怒波先生對這個事情的擔憂？

　　吳振綿：我這個國企，過去國家體育總局下面也沒有什麼象樣的企業，我們幾個小企業組建在一起，當時證監會基於對體育產業的支持，我們老董事長說先天不足上市，混亂之中配股，這樣還是拿了幾個億的資金。我們一直是按照市場規律運作到現在。到現在整個運行規則完全是按照公司法。我並不是說國企不好，也不是說有些國企不好，國有企業已經被過去歷史證明了，那套運行機制不符合市場經濟。我們現在本來就是一個市場經濟，所以我們應該按照市場經濟去辦事。我既不覺得我是國企，也不覺得我是民營，我覺得我是按照市場規則去走，這樣是最好的。

　　鍾偉：不管民企還是國企，按照統一牌理出牌，吳總講出了真諦。

　　陳舒平：我還想請問陳啓宗先生，您今天上午的發言非常精彩，但是是不是有點矛盾，一方面說市場趨勢可以預測，另外您剛才說的時候又說到市場永遠是不理智的。對於一個不理智的市場，你說可以預測，這個是不是有點不太好理解？

　　陳啓宗：其實這個問題很簡單。我首先說明一件事，我剛才說我賣了43個億兩天，是在香港，而且賺的是港幣，港幣現在不值錢了。從每一個參與者的決定來肯，往往是不理智的。在高潮的時候買地，在低潮的時候賣房子，那是不理智的。但是市場的美麗就在這兒，有一些人非常不理智的環境之下，整體的市場卻又非常理智。比如說為什麼最近價格上升那麼快，大家都說了，錢太多，政府7萬億人民幣在6個月內注資到市場裏，那房地產絕對要上升，這是可以預期的。同樣的，被救回來的發展商以往六個月瘋狂買地，他們的舉動不理智，從我的角度看，因為他虧本的機會很高。但是他這個行動也是很理智的，因為錢多嘛。看到別人買了，自己不買的話，他怕將來市場繼續上升怎麼辦？雖然個人舉動是不理智的，但是整體市場來說還是非常理智的。所以作為房地產商，我們就要在別人不理智的時期，看到市場的理智，而照着理性來做我們的決定，就會在這樣一個好像不理智的情況下的大的市場裏賺到很多錢。

　　陳舒平：因為政府調控，導致市場從不理智到了理智，如果靠房地產商自己，怎麼可能理智。不可能看到的錢，不賺。你剛才說政府應該救市，但是不應該救商，借錢給他，換取它的股權。這樣的話，會不會把所有股權都換到手裏了，有一批開發商死去了，但是你總得有開發商來修房子，重新來一批開發商，你會不會認為新的開發商就理智了？

　　陳啓宗：不是這樣的說法，譬如說銀行用貸款給他，然後拿他的股權。但是這裏有一個前提，無論政府也好、銀行也好，不可能長遠拿他的股份，股份早晚要到市場上流動。個人的死掉，不代表公司死掉。你沒有股權了，你被淘汰了，你走到另一邊，請別人進來。

　　陳舒平：他照樣會不理智的。

　　陳啓宗：所以這樣才會給理智的人有機會，另外慢慢在市場上就越來越多的人學了這個功課後，慢慢就會有人來調整，用他們的理智決定來慢慢影響那個大市，那個市波動就不會太大。

　　陳舒平：市場成熟了，西方夠成熟的市場了，還會出現雷曼兄弟，還會出現金融危機這樣的狀況，這個怎麼解釋？

　　陳啓宗：西方的成熟是房地產市場比較成熟，但是金融市場非常不成熟，而且有很多結構問題，那是新的議題，還沒有解決。房地產在西方是比較成熟，不過是因為政府政策上的失誤，從克林頓開始，用大量的資金把人民住房占人口總體百分比不理智的提升，就造成了今天很多的問題。你剛才提到一個很有意思的問題，要是政府進去參與這個活動，調整了，是不是造就了。

　　陳舒平：政府就坐莊。

　　陳啓宗：無論政府參與也好，政府不參與也好，象中國政府參與，西方政府少參與。但是無論如何，不能把責任推到政府身上，因為政府參與，就讓市場更不理性。反而調過來，政府調市場，上去，壓一壓，下去，推一推，反而讓市場更理性、更平穩。

　　樊綱：我來評論一下，市場理不理性，應該市場會逐步成熟。越來越多人會逐步逐步理性。我們市場正在經歷早期發展的很多不理性的東西，西方市場早期也是很多不理性的。然後一輪一輪波動教育了大家，使大家逐步成熟。人類是逐步進步的。而且人類不可能做到完全理性。西方早年波動是7、8年一次，現在少一點。但是新的問題、新的技術，又會產生新的不理性行為，這也是新情況當中，這是一個進化的過程。我們之所以要來討論、開會，還是有希望的，不是說沒有希望的。希望市場更成熟一點、更理性一點，就我從一個外人來看，我看我們這個市場今天比十年前、二十年前成熟多了，我們也在成長，前提就是我們在每一次波動當中能學到經驗教訓。

　　鍾偉：因為時間非常有限，我希望每一個嘉賓發言儘量短一些。我想問在座發展商們，有多少企業是做了五年以上企業發展規劃？又有多少考慮三年以上企業未來命運？或者有多少隻看今年或者明年？我相信只有90%企業只看今年下半年和明年，而且是聽天由命。這就說明我們行業發展本身是一個粗放式的發展。在我的測試當中，有一個問題，這個問題不太好，但是我還是希望藍光季總回憶一下，未來三年會不會有調整？您企業有沒有做好準備？

　　季斌：我們是按五年一個週期做規劃。房地產這個產業，整個調整週期，週期性還是比較明顯。所以通常我們有一個很完整的規劃戰略，同時在戰略實施過程中有相應的保障性措施。在宏觀調控實施，你在任何一個市場當中，其實市場都會有波動、彈性。在彈性當中，你必須有一個能力去糾偏。尤其是民營企業來講，我們是一個純民營企業，象潘石屹所講，我們就是真正從市場當中慢慢生長出來的小草，是野草。對市場環境變化的敏感性，可能對自己資本更負責任的態度去做事情，預見性要求更高一些。民營發展商先天上有不足，市場環境當中也可能會變天，象小草，有可能天要下雨，你是很難預控的。所以對民營企業自身修煉是至關重要的環節。尤其是商業模式研究，以及目前這個階段、下一個階段市場的匹配性，以及團隊打造，這個是抵禦風險非常重要的手段。一方面戰略上要有清晰目標，更重要是自己要一個很強的團隊和應變能力，核心能力提升才可以抵禦未來風險變化，藍光首要一方面制定戰略措施。第二，提升核心競爭力，不管從資本結構方面也好，還是產品打造方面也好，還是團隊組建方面也好，我覺得這是對於，尤其是民營企業來說，更需要深度研究的。謝謝！

　　鍾偉：樑上燕女士的策略很簡單，以不變應萬變，她對未來三年調整有自己的看法以及星河灣自己的應對方式。

　　樑上燕：樑上燕站在舞臺上說了五年的星河灣，聽得懂的人知道樑上燕在講一個故事。星河灣一開始就做讓這個城市五十年不落後的產品，我們覺得這樣是有回報的。在過去8年，星河灣用了8年，只做了兩個。但是金融海嘯當中，我們逆勢同時六個做，所以我的回答是百分之百增長。40億的產生並不是偶然的，是兩年前的準備。我跟鍾老師講，我說恆隆在香港就是這樣一個企業。這樣走過來，在08年金融海嘯中，我有一句話，我們以不變應萬變。紅色是最喜歡，但是工作人員都穿。我看到鍾老師，結果有危險。這次不是聊天，而是馬上拿起筆考試，所以我想應變才是我們的，一個是堅持自己，一個是要應變。07年麪粉比麪包貴的時候，星河灣沒有拿一塊土地。但是金融海嘯來的時候，星河灣不願意降價，因為這樣對業主不好。今年用了半年就完成了過去一年。星河灣四個盤可以做到破百億。今年到了今年應該說是百分之兩百增長。剛才說的是上半年，所以是百分之一百。我希望大家繼續堅持做自己，這樣我們行業才能做到將來受人尊敬，我們企業家才能作為受人尊敬的一羣人。謝謝！

　　鍾偉：無論市場變與不變，我們都以品質、完善戰略應對市場。印第安人有一句俗話，當身體走得太快的時候，先停一停，讓靈魂跟上。由於次貸危機，由於政府政策不調整，有一些開發商可能就出局了。在這一圈人當中，陳總您好聽一點是智多星，難聽一點就是老狐狸，肉體與靈魂合一的人。您對未來三年我們行業會不會有調整？如果有調整或者沒有調整，給我最簡單的三個理由。

　　陳啓宗：首先調不調整，剛才已經有論者說過了。我們要做的就是他調整也好，不調整也好，我都要活下去。調整的話，我如何利用那個機會壯大自己。不調整的話，我如何應對。我們可以在不同環境裏做不同的事，由此就可以壯大自己。未來三年會不會變？一定會變，問題是怎麼變。怎麼變都好，我們做好了準備。我剛完一個十一年的規劃，到2020年基本上我知道要來這十一年。

　　鍾偉：為什麼做到十一年規劃？

　　陳啓宗：從我們公司進度來說，那就進入一個收成期，大概要到2020年這個週期的完結。重點不是在這兒，重點是我們能夠做長遠規劃。但是我也知道在座很多開發商都是買地賣地，這樣的人就比較不好做，因為你根本不知道市場往哪去，不容易做規劃。但是你能夠做的就是要是上去，我怎麼辦。要是下去，我怎麼辦。這兩個都考慮好，一定能生存下去。生存下去就可以讓你發大財。要是生存不下去，明年就不在了。

　　鍾偉：現在請陳淮博士談談。

　　陳淮：我們點評幾個關鍵詞，我們說了一個調整，明天降低10度，這個溫度變化率可以降低多少？經濟哲學研究什麼？研究天氣變化是絕對的，變化的意義是不斷調整弱者。調整三年是必定的，未來三年中國經濟必定發生地震。但是哪天發生，在哪發生，不知道。你一輩子必會得感冒。第二，理性。聽起來很美的詞。女性看到店慶打折，三折優惠，便宜，買，買回家沒有用。諸位女性在家裏的衣服沒有穿過的大概有1/3。女青年找對象，自己樹立一個標準。再往後，一個比一個差，找不回來前面那個，當初理性了沒有？理性了。人們不可能把選擇充分的展現在你面前讓你選。頭等艙不打折，大家也會坐。他也理性。這就叫理性，這就叫辯證法。第三個關鍵詞，大家說火爆。火爆的根本原因是資產質量和人們收入增長變化導致的，這是一個長期的事，全世界那些破產、瀕臨破產的企業，突然發現前幾年進軍中國過程中，誰走的快，他們資產組合中，最優質資產都在中國。通用申請破產保護，核心資產就是上海通用。既然中國資產保值作用最好，當然大家很理性的要在這裏尋求一塊資產。這也是很正常的。至於剛才國企和民企業的關鍵詞，我想這個詞其實也是一個選擇的過程。也是一個很容易回答的，最近電視裏大家頻道重頭換一遍，至少有1/3演國軍、八路軍、新四軍聯合作戰的電視。三年之後，解放軍打敗了國軍，這是一個。當年80年代末，我們發展家電的時候，國家政府規定非得電子工業部定點發牌的才能生產家電，結果理性到最後，政府選的親兒子，活到今天的鳳毛鱗角，長虹是碩果僅存。連戶口都不報的黑孩子，今天成了世界級的家電企業。當初市場中我們重點扶持的水仙洗衣機，一個洗衣機廠允許在資本市場上市，而且是A、B股兩個市場上市，第一個被逐出中國資本市場的就是水仙。所以國企和民企，潘石屹先生，我兩次和他坐飛機，發現他做經濟倉，我又在網上看到陳先生說我不花錢，誰花錢。你可以想這兩個企業是誰有錢。這個評論到此，應該說已經表明我的觀點，哲學，大家慢慢琢磨，謝謝！