觀點指數 在觀點指數研究院最近發佈的商業地產零售業態發展報告中，其分析指出，國慶假期全國服務消費保持旺盛，相關行業日均銷售收入同比增長19.5%。
分賽道來看，除餐飲外，文體旅熱度高漲。旅遊遊覽和娛樂服務銷售收入同比增長23.6%，多地舉辦演唱會、文化表演、民俗活動等，帶動文化藝術服務銷售收入同比增長20.9%，中國網球公開賽等賽事流量轉化為消費增量，帶動體育服務銷售收入同比增長29.4%。
同時，商務部商務大數據顯示，10月1日至6日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分別增長2.5%、4.7%。營業額增速高於客流，反映商圈客單價有所提升，體驗業態逐步成為商圈營收主力。
聚焦一線及新一線城市，各大城市消費市場整體也保持復甦態勢，但在客流、消費額、線上線下結構、文旅與商貿拉動力度上呈現明顯分化，不同城市的增長驅動邏輯各有差異。
其中，上海全市線上線下消費總額達762.4億元，同比增長9.9%，結構上呈現線下消費強於線上的特徵，反映出本地居民和遊客迴歸線下實體場景，商圈、實體店、體驗型消費拉動作用顯著，線上消費增長則相對平緩。
廣州文旅消費總額145億元，同比增長5.9%，零售企業零售額同比增長10.1%，住宿營業額增長7%、餐飲營業額增長6.3%。零售板塊成為消費的最大亮點，增速高於住宿餐飲與文旅大盤，體現了本地零售消費韌性，文旅、住宿餐飲穩步修復。
整體而言，各大城市假期消費實現修復，但增長質量存在差異，多數城市依靠客流規模拉動，客單價提升、商業綜合體消費轉化仍是後續需要突破的方向。
新申報方面，從申報節奏來看，9月中下旬商業不動產REITs出現一波集中申報。
國聯安泰華城、廣發新世界、鵬瑞利、華夏世紀金源、華夏凱華在9月15日至22日相繼申報，但大部分處於交易所“已受理”階段，鵬瑞利則在受理後較早收到深交所問詢函，進度相對領先。
反映了商業不動產REITs申報端正在加速，但審核端並未放鬆，已受理項目仍需經歷問詢、反饋、估值確認和發行安排等多重環節。
從資產類型來看，這5單包含一線核心商業綜合體、區域型購物中心、專業市場等。其中凱華方面申報的REITs若落地，將成為國內首單專業市場類商業不動產REIT。
資產類型擴容，意味着REITs可覆蓋的業態更寬，但不同類型資產的現金流穩定性、租約結構、租戶集中度和運營能力差異很大，後續估值和審核邏輯也會明顯分化。
從參與主體看，這批申報體現了更市場化的資產供給格局。廣發新世界背後是港資企業，鵬瑞利背後是新加坡鵬瑞利集團，國聯安泰華城原始權益人為山東本土民企，華夏凱華和廣州國際輕紡城也體現出本地產業型資產的證券化訴求。
從整體趨勢上看，商業不動產REITs正從早期以央企、國企、頭部開發商為主，逐步擴展到港資、外資、本土民企和專業市場運營方。
就市場環境而言，當前商業不動產REITs面臨着“供給提速”和“定價分化”並存的局面。
一方面，待上市和審核中的商業不動產項目數量較多，申報節奏明顯加快；另一方面，二級市場REITs整體仍承壓，部分商業不動產產品在詢價階段出現貼近區間下沿定價的情況，投資者對現金流質量、估值假設和分派率要求更嚴格。
二級市場表現上，從區間數據來看，已上市的商業不動產和消費基礎設施REITs整體呈現“先跌後穩、結構分化”的特徵。
17只樣本中，12只錄得正收益，5只下跌。漲幅居前的中金唯品會奧萊REIT、易方達華威市場REIT、中金印力消費REIT分別上漲7.11%、5.22%、4.59%，跌幅居前的創金合信北京國資公司REIT、匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT則分別下跌4.63%、2.78%、2.03%。
區間換手率差異也較為顯著，中金中國綠髮商業REIT、華夏金茂消費REIT、中金唯品會奧萊REIT換手率分別達到17.93%、14.89%、14.92%，明顯高於中金印力消費REIT、匯添富上海地產商業REIT等2%至5%區間的品種，說明資金更偏好具備運營改善預期或資產稀缺性的標的。
分板塊看，消費基礎設施REITs表現優於純商業不動產REITs。樣本中消費類REITs多數錄得正收益，且華夏大悅城消費REIT、華夏華潤消費消費REIT、中金印力消費REIT等漲幅居前，反映出市場對具備穩定客流、品牌運營能力較強的購物中心和奧萊資產仍有一定認可度。
商業不動產REITs則整體承壓，匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、創金合信北京國資公司REIT均錄得下跌，其中創金合信北京國資公司REIT跌幅最大，這或與其9月初上市後破發、市場對其估值和現金流穩定性仍存觀望有關。
從資產類型看，表現較好的標的集中在三類，一是奧萊和農貿市場等細分業態，受益於相對穩定的剛需客流和較高的出租率，二是頭部央企/國企運營的購物中心，資產區位和品牌運營能力較強；三是具備主題化運營能力的資產；表現偏弱的則主要是新上市資產、區域型商業或租戶結構尚在調整中的項目。