觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的物業暨城市服務發展報告中，其指出，隨着收繳率承壓、服務成本攀升，物業行業圍繞收支透明、質價匹配和服務可持續性展開治理模式創新，酬金制、信託制、彈性定價及“大物業”片區統管等實踐陸續出現，相關探索為行業重建信任、優化盈利邏輯和拓展服務邊界提供了新的可能性。
期內，樣本物企市場化拓展熱度環比上個報告期有所回落，物企新增中標或簽約項目數量整體減少，多家物企將主要精力集中於項目的進駐交付。
從拓新情況來看，非住業態仍是項目的主要來源，涉及寫字樓、商業、產業園區、學校、醫院、文旅、政府、軍隊後勤及城市服務等領域。其中，部分具備外拓優勢的物企表現更為亮眼，所獲項目數量更多，業態結構更加多元，服務縱深亦在持續延展。
例如，招商積餘10月12日在官微披露，其新拓項目37個，覆蓋辦公樓、高校、商業、交通等業態，遍佈長沙、重慶、北京、佛山、海南、深圳、廣州等地。旗下招商設施的IFM服務，在長三角地區也已經覆蓋了上海、南通、杭州、嘉興、蘇州、合肥6座城市，涉及17個項目。
值得一提的是，物企仍保持對海外業務的探索。繼今年7月與柬埔寨方面圍繞經濟特區產業運營、產業園區運營、生產性服務業發展與本地化職業技能人才培養等議題進行交流後，10月13日，新大正又同蒙古國地產公司TSAST PROPERTY簽署戰略合作協議，圍繞物業管理、智慧運營、城市服務及相關領域建立長期戰略合作關係，拓展蒙古國物業服務市場的發展機遇。
以主要業態來看，住宅物業方面，期內信託制物業試點持續擴圍，老舊小區“大物業”改革受到多方關注，反映了行業內對社區治理與服務模式的創新探索，試圖從資金共管、透明治理和連片統籌破解“低收繳—低服務—低信任”的惡性循環，推動物企從依賴成本差額的粗放經營轉向以透明履約獲取穩定酬金，並進一步嵌入基層治理體系。
10月，廣州番禺政府網官微稱，平康苑、華南新城、東駿苑3個小區已落地信託制物業，物業費收繳率由75%提升至95%以上；下一步將優先引導無物業老舊小區、矛盾突出小區引入該模式。同時期，在成都，採用信託制物業服務模式的試點小區已從最初的7個拓展至1300多個，覆蓋了全市所有縣市區。總體上，信託制正成為化解業主與物企之間矛盾的有益探索。
而期內，綠城服務旗下綠城善治在浙江桐廬的“大物業”改革，亦受到多方關注。該模式通過把零散老舊小區打包連片，整合環衛、綠化、市政等公共服務統一交由物業運營，並搭建數智化平臺實現快速響應，以解決因規模小、邊界散、資金缺導致的“無物業、無基金、多頭管理、響應慢”等治理難題。
從效果來看，試點區域公共服務財政支出節約15%；物業領域信訪量下降38.8%；羣眾滿意度98%。
近年來，隨着收繳率承壓、服務成本攀升，物業行業圍繞收支透明、質價匹配和服務可持續性展開治理模式創新，酬金制、信託制、彈性定價及“大物業”片區統管等實踐陸續出現，相關探索為行業重建信任、優化盈利邏輯和拓展服務邊界提供了新的可能。
商業物業方面，受項目收益下行與甲方預算收緊影響，服務內容更聚焦於保潔、安保、設施維護等核心基礎服務。在邊際效用約束下，物企主動收縮非核心服務邊界，將資源集中於高頻、剛需環節，以保障基礎服務品質與運營效率。
9月下旬，廣東信粵集團官微披露近期中標了位於粵港澳大灣區核心城市的多個商業項目，包括廣州萬菱國際中心、佛山樂從天佑城、東莞光大地王廣場及深圳皇崗voco套房酒店等項目。從服務內容上看，主要包括公共區域精細化保潔、石材晶面養護、垃圾清運、秩序維護及設施設備運維等基礎物業服務，整體更聚焦於高頻、剛需環節，以保障商業空間的基礎運營品質與現場體驗。
寫字樓物業方面，物企的拓新愈發向高端項目集中，這主要是要獲取粘性更高的客戶，履約週期更穩定的合同，同時這類項目對服務標準化與定製化能力有較高要求，也有利於服務商打造差異化競爭壁壘。
寫字樓物業方面，物企的拓新愈發向高端項目集中，這主要是要獲取粘性更高的客戶，履約週期更穩定的合同，同時這類項目對服務標準化與定製化能力有較高的要求，也有利於服務商打造差異化競爭壁壘。
10月9日，融創服務宣佈與泰康之家再度合作，中標了北京泰康金融大廈與北京泰康國際大廈物業服務項目，在商企服務領域再下一城。
據介紹，為保障量身打造的高度專業化保潔方案落地，融創服務依託旗下專業公司融物環境科技，以集團與大區矩陣式管理為支撐，從嚴落實三級品控監督機制，並針對石材養護、外牆清洗等專項作業制定標準化方案，全方位築牢項目安全服務體系。
園區物業方面，物企聚焦秩序安防、環境管護、設施運維及後勤保障等基礎服務，以標準化管理體系和高效響應機制匹配園區業態多元、人流車流集中、運營保障要求高的服務特徵。
樣本物企中，第一服務控股旗下的大連亞航物業10月以來先後進駐了重慶安博物流園、南充傳化公路港、廣元傳化公路港三個項目，以專業化、標準化的基礎服務，全方位提供秩序、設施、環境與客服等工作，以保障園區穩健運轉。
公建物業方面，業務來源呈現多元化特徵，高校、交通樞紐、文博場館、醫院及文旅等場景構成重要的項目來源；同時，頭部企業及運營能力突出的主體成為項目獲取的主力軍，反映出該領域對服務商跨業態綜合運營能力與精細化服務水準的持續要求。
本期，越秀服務正式入駐江陰霞客國際文旅中心-霞客行項目。該項目位於江陰南部門戶、霞客灣科學城文旅功能板塊，規劃約5平方公里，以徐霞客為核心IP，聚焦研學與非遺兩大產業，定位為長三角研學旅行示範樣板。越秀服務將提供環境維護、秩序管理、設施運維及客戶服務等綜合物業服務，以標準化管理與精細化運營保障項目品質運營。
同時期，保利物業公共服務再拓版圖，其中在文博場館與生態片區方面，保利物業為劉少奇紀念館提供保潔、園林、維修、安保綜合服務；併為松山湖生態園片區開展環衛保潔一體化服務。
2026半年報顯示，保利物業公共及其他物業在管項目數量已達到811個，在管面積約4.79億平方米。上半年還圍繞“景城融合”理念持續完善全局綜合治理解決方案，新拓展了廣州白雲山雲臺景區、天津北塘古鎮等約20個景區項目。
城市環衛服務方面，聯合體合作成為企業切入區域市場的主流模式，頭部企業通過與本地企業組建聯合體實現資源互補與資質疊加；同時服務範疇從單一環衛保潔向城市環境運維、公共空間管養及精細化治理等綜合場景延伸。
例如，建發城服10月9日官微披露，其與揚州金威環保科技有限公司組成的聯合體中標了揚州市邗江區“四位一體”市場化服務項目（包3），3年服務費總額4606.54萬元。
按照項目要求，其服務內容包括環衛清掃、綠化養護、市容勸導、市政公共設施巡查。其中還同步啓動無人化作業試點，該標包需配備3T無人清掃車1臺。