觀點指數 在最近發佈的商業地產零售業態發展報告中，觀點指數分析指出，商業REITs持續擴容、業態多元，二級市場分化加劇，優質運營資產抗跌性凸顯，行業從被動收租轉向主動調改運營。
2026年以來，國內商業不動產REITs維持高速擴容態勢，購物中心、寫字樓、酒店、文旅綜合體、奧特萊斯、文創街區等多元業態持續入局，為國內存量商業資產搭建起標準化、可循環的“募投管退”完整閉環，有效助力商業存量資產盤活。
從申報端來看，截至2026年9月末，年內商業不動產REITs與消費基礎設施REITs累計申報22單，其中上交所17單、深交所5單。
細分業態維度，商業不動產REITs是2026年的核心申報主線，奧特萊斯、核心區位優質購物中心市場熱度最高。
消費基礎設施REITs整體申報節奏有所放緩，但底層資產業態創新持續突破。8月20日申報的嘉實陶邑消費REIT，以景德鎮陶溪川文創街區為底層資產，是全國首單文創街區主題公募REITs，拓寬了消費基礎設施REITs的資產邊界。
資產佈局層面，申報項目區位目前仍呈高度集中特徵，核心聚焦上海、北京兩大一線城市，同時覆蓋西安、鄭州、合肥等強二線城市，但有向低線城市拓展的趨勢，佛山、江門、泰安等地的項目也同樣成為申報項目的底層資產。
申報主體則呈現國資、民營並行趨勢，其中央國企主體佔比較大。首農、上海地產、保利、大悅城（中糧）、陸家嘴、北京國資、中國綠髮等為核心申報第一梯隊，此類國企項目具備資產權屬清晰、核心區位佈局、運營數據可追溯等核心優勢，募集資金主要用於存量資產盤活與企業債務優化。
唯品會、砂之船、新城吾悅等頭部民企是另一重要主體，主打成熟零售商業、連鎖奧萊業態，底層現金流穩定性突出。
從問詢情況來看，整體以資產權屬合規為底線，核心聚焦現金流可持續性、商管運營與激勵機制、評估參數審慎性。同時監管針對不同業態風險特徵實施差異化審核，相較於傳統消費基礎設施REITs，更着重考核商業資產的主動運營能力，弱化被動收租邏輯。
奧萊類項目以國泰海通砂之船商業REIT為典型，採用“基礎租金+銷售扣點”的收益模式。交易所問詢重點關注經濟下行、銷售額波動週期下的租金回撤風險、品牌迭代儲備能力，以及周邊競品分流帶來的客流壓力。
寫字樓類項目審核標準更為嚴苛，以匯添富上海地產商業REIT（核心甲級寫字樓資產）為代表，監管核心關切租戶行業集中度風險、企業退租後的空置週期合理性，重點核查出租率假設是否貼合區域市場水平、是否存在高估情況。
受寫字樓長租、去化週期慢的業態特性影響，此類項目估值假設約束嚴格，成為目前該業態REITs申報遇阻的核心原因。
二級市場數據上，整體進入“分化尋底”的階段。2026年前三季度，僅國泰海通砂之船商業 REIT、華夏首創奧萊 REIT實現區間正收益，其餘15只全部下跌，跌幅分佈跨度極大。
這背後是期內商業不動產REIT集中批量上市，供給增加，稀缺性溢價消退，板塊整體進入估值消化階段，多數標的從前期溢價向合理區間回落。
上漲或小幅回調的REITs以奧萊業態、頭部成熟的購物中心為主，這類產品的運營主體品牌力突出，底層客流、出租率韌性也較強，二級市場回調有限。
整體來看，已上市的REITs在二級市場整體面臨調整壓力，但並非普跌行情。以奧特萊斯為代表的細分賽道及具備卓越運營能力的資產，展現了突出的抗跌性甚至逆勢上漲的潛力，市場“強者恆強”的分化格局愈發清晰。
業績表現方面，出租率分化依然存在。優質資產如青島萬象城、成都大悅城通過精細化運營保持高出租率與租金單價雙升；部分調改期或受主力店撤出影響的項目如濟南領秀城則面臨出租率短期下滑，但通過快速招商實現了修復。
各項目租金收繳率普遍在98%以上，部分優質項目實現100%收繳，體現了底層資產良好的回款和商戶履約能力，為現金流穩定提供了保障。
資產運營層面，上市REITs底層資產繼續從“被動收租”向“主動調改+精細運營”深刻轉型，調改能力與精細化運營成為區分資產優劣的核心標尺。
為適配市場消費的動態偏好變化，各大REITs商業項目均以主動調改為核心抓手，持續盤活資產、提升坪效與整體收益。
核心商圈購物中心通過業態重構、品牌矩陣升級，全方位優化消費場景、激活樓層客流。2026年上海百聯又一城完成多樓層業態迭代升級，1樓完善戶外機能品牌佈局，6樓壓縮傳統零售業態佔比，豐富體驗業態，B1地鐵層打造適配通勤人羣的潮流餐飲專區。
同時，項目持續迭代高層攀巖、電競、冰上運動等體驗型業態，有效破解高層客流薄弱的問題，實現全樓層客流均衡提升。
奧萊業態則聚焦盈利效率提升，重點引入高扣率、高週轉的“大品牌、親民價”折扣品牌，夯實營收基本盤。
2026上半年寧波杉井奧萊針對性完成主力門店與品牌體系升級，對始祖鳥、麥檬、太平鳥男裝等8家核心零售門店進行重裝煥新，同步新增Tory Burch、Jack Wolfskin等優質品牌，落地全國奧萊首家山緩緩火鍋，補齊輕奢零售與特色餐飲配套，進一步完善業態結構、提升項目吸引力。
針對低效業態拖累資產效益的問題，多個項目通過清退低效商戶、替換主力門店、優化租戶結構，有效降低空置率、煥發資產活力。
濟南領秀城貴和購物中心原主力店華聯超市租金貢獻佔比僅3.2%，目前已完成清退並簽約落地5717㎡盒馬鮮生主力店。同時對B1層整體動線進行重塑，升級周邊商業街區，新增特色餐飲、寵物友好等新興業態，全面盤活低效空間價值。
此外，不少項目還通過空間佈局優化與場景IP賦能，強化商業“目的地”屬性，有效拉昇客流與客羣的停留時長。
成都大悅城持續推進場景煥新與硬件升級，4月落地1000㎡免費親子空間“奇悅森林”，同步完成B2車庫會員專屬停車區、潮汐廣場等硬件改造，持續深化“公園式商業”特色標籤，以場景差異化優勢提升項目的核心競爭力。