本文為餘峯先生在2026觀點購物中心暨零售消費峯會發表的演講。
餘峯（粵海天河城集團副總裁）：尊敬的各位商業同仁們，下午好：非常榮幸能參加今天的論壇，與各位商業巨擘共話行業未來。今天，我想圍繞一個主題，也是天河城三十年始終在思考和實踐的方向——“助力城市生長，‘城’就品質生活”，分享一些觀察和感悟。
三十年來，廣州的商業格局發生了翻天覆地的變化。我們身處其中，既是見證者，更是參與者。首先，我想說說這三十年的“變”。
一、三十年之“變”
（一）商業競爭格局之變
從商業競爭的變化趨勢看，我們行業現處在總量增長放緩、存量競爭加劇的階段，都在加快項目調改和運營提質。
據行業統計，商業體面積近十年複合增速是10.9%，截至去年年底，存量面積已達到6.67億㎡，而新增商業體量和數量同比跌幅都達到28%，行業的發展模式已從“規模擴張”轉向“質效優先”，競爭將持續加劇。
另一方面，城鎮化與消費升級持續推動商業空間優化與更新，市場進入以存量提質與結構重構為核心的發展階段，要實現高質量增長，必須聚焦項目的精細化運營，匹配消費變化。
（二）消費內容之變
從消費內容的變化趨勢看，受電商持續衝擊，傳統線下商業的目的性消費減弱，線下商業迴歸“體驗與特色”的核心價值，消費市場從“功能導向”向情緒導向和特色導向轉型。
一方面，2025年全國商業營業用房銷售面積同比下降9.5%，商鋪租賃需求持續疲軟，租金延續下跌態勢，據行業統計，零售門店數量佔比下降至49.2%，門店淨增率連續三年為負；其中以“目的性消費”為核心的傳統百貨、社區超市受衝擊最為明顯。
另一方面，服務零售額同比增長5.5%，增速分別高於社零總額(3.7%)和商品零售額(3.8%)，服務消費成為新增長點，其中情緒與特色消費成為新核心。
根據第三方機構數據顯示，中國情緒消費市場規模持續增長，預計2029年將突破4.5萬億元，購物中心持續強化場景創新與情緒綁定，以場景主題化營造沉浸式情緒氛圍，以業態多元化覆蓋全場景情緒需求，以運營精細化強化情緒互動與粘性，深化打造核心競爭力。（三）產品形態之變
三十年前，市場以“一鋪養三代”的街鋪為主流。隨後，天河城在廣州日報上打出“把北京路豎起來”的廣告，開啓了盒子式購物中心的1.0時代。此後，產品形態持續迭代：從盒子到“盒子+文旅”，從“盒子+街區”到層出不窮的非標項目。每一次形態的演進，都重新定義了人與商業的空間關係，現在的商業空間由單一購物載體升級為生態感與鬆弛感、社交感與社區營造、異域與在地人文性並存的城市生活空間。可以說，三十年來，無論是競爭環境、消費邏輯還是物理載體，變化無處不在，且仍在加速。
二、天河城之“不變”
在如此劇烈變化的外部環境中，天河城始終保有若干“不變”的堅守。正是這些不變，構成了我們穿越週期的底氣，也定義了我們的企業底色。
（一）助力城市生長的初心
我們始終將自己視為城市有機體的一部分，而非孤立的商業節點。
1、從天河路起步——三十年前那裏還是一片菜地，天河城落子後，整個天河路商圈崛起為年銷售額數百億的華南第一商圈。再到番禺，我們進駐前的區域商業面貌與進駐後的商圈蝶變，對比鮮明。北京路更是典型：一條本就聞名全國的步行街，長期缺乏一個與之匹配的現代化商業盒子。天河城北京路店填補了這一空白，客流數據充分證明了我們對老城商圈升級的助推力。還有深圳金威啤酒廠的舊改項目——從工業遺存到城市活力新地標，每一步都踐行着助力城市生長的初心。
2、產品線方面，我們通過“動漫”“天地”等不同產品線的拓展，滿足多元人羣的需求，持續為城市商業注入新的成長動能。動漫星城作為國內動漫業態商業的先行者，開創了以動漫為核心的主題商業新模式，近年來持續開拓創新引入更多頭部動漫品牌，成為中國二次元經濟的標杆。天河城還打造全新產品線“粵海天地”以高質量首店、特色餐飲打造高質餐桌社交場景，滿足都市CBD高質客羣的社交化空間訴求，既迎合了時下非標體驗潮向，亦順應消費者對於情緒價值滿足及“新五感體驗”（社交感、鬆弛感、氛圍感、原生感、存在感）的需求趨勢，進一步強化天河城高品質商業名片。
（二）成就品質生活的使命
這一使命具體體現在兩個戰略支點：一是持續調改升級，二是首店經濟引領。
1、在持續調改方面，我們正在推進廣州天河城開業以來範圍最廣、力度最大的一次系統性升級。2024年至2026年，覆蓋購物中心內裝、外立面及寫字樓公共區域的三年改造計劃已全面啓動。值得強調的是，我們探索出了一套成熟商業項目“無感施工”的創新模式——在保障商戶正常經營、不影響顧客體驗的前提下，實現空間品質的漸進式蛻變。從率先完成的戶外園林升級，將傳統封閉式花壇改造為開放連貫的現代花園式廣場，到B1層“潮趣會客廳”的成功亮相，再到以“天城星河”為設計理念的內外空間重塑，我們堅持“從面子到裏子”的系統煥新。正如我們內部所強調的：升級改造不是單純的硬件翻新，更是對運營體系、服務能力的整體升級。
2、在首店經濟方面，我們持續以“首店”為抓手，拉昇品質生活。2025年，廣州天河城負一層成功轉型為“年輕社交生活樞紐”，一次性引入超30家品牌，其中首店達10家，首店比例超過30%。首店集聚效應顯著——10月1日煥新開業當日，單日客流即創下近40萬人次的新高。與此同時，北京路天河城負一層打造A區“多巴胺悅動空間”與B區“動漫館”，聚焦Z世代客羣，深度融合情緒價值與場景體驗，於12月25日正式亮相，引入超50家新店，涵蓋潮玩零售、二次元文化等多元業態，併成功簽約永輝超市“胖東來模式”調改門店，填補了區域大型品質超市的空白。
兩大項目的首店實踐，共同詮釋了天河城“讓消費者常逛常新”的品質承諾。
(三）共擔共進、匠心運營的價值觀。
與品牌方共擔共進，是我們的核心運營哲學。我們堅信，商場與品牌之間不應是簡單的租賃關係，而應是共生共榮的夥伴關係。當品牌遇到困難時，我們選擇與之並肩作戰，共同尋找破局之道。
1、一個典型案例來自粵海天地項目。我們結合場內藝術展美陳活動，協同藝術家推出聯名產品，並藉助媒體傳播擴大聲量。品牌方無需承擔任何額外成本，僅通過我們的平臺資源與內容共創，便成功打造出爆款單品。數據顯示，活動後該品牌月均銷售額增長達137%。這一舉措在提升租戶銷售的同時，也實現了商場與品牌的雙贏。。
2、與此同時，匠心運營體現在細緻入微的服務細節中。我們以“誠”計劃全面升維會員價值體系，從“普惠式”禮遇轉向“甄享式”體驗，依託標籤畫像、智能營銷與CRM系統迭代，實現數字化精準服務。截至目前，天河城會員數量超600萬；會員消費貢獻達35億元。我們不僅服務消費者，更聯動品牌租戶，一店一策研判經營痛點，打造定製化消費場景；同時構建跨業協同生態與系內傳播矩陣，強化會員連接密度。正是這些看不見的堅持——從會員關懷到場景共創——構築了消費者可感知的溫度與信任。
（四）愛一座城的文化
1、第一重“城”，是廣州這座我們紮根生長的城市。
商業不應只有冷冰冰的交易，更應有對城市生態的溫情回饋。在流浪動物關懷領域，我們持續探索公益與商業空間的創新融合，將溫情呼籲延伸至線下公共空間，讓每一次互動都轉化為切實的善意。
在助力鄉村振興方面，我們深度參與廣東省“百千萬工程”。在總部粵海集團指導下，天河城發揮商業品牌與渠道優勢，構建“強組織、拓渠道、樹品牌、促振興”四維聯動幫扶模式：系統性引進高州優質農產品，開展常態化直播助銷；無償投入商業資源，在高速服務區打造創新商業標杆；聯合當地推出聯名產品，
助力村集體企業從無到有；同步推進教育幫扶與生態植樹。以商業能力反哺城鄉協調發展，形成可複製的消費幫扶路徑。
2、第二重“城”，是天河城這個我們共同守護的“企業之家”。
溫度不僅向外傳遞，更向內生長。我們堅信，只有對員工有溫度的企業，才能對消費者、對城市有溫度。從企業文化運動會的火炬傳遞與精神凝聚，到精準幫扶困難職工、慰問一線與退伍軍人；從健康主題活動的持續開展，到員工心理關懷與互助保障的落地——我們致力於營造一個有歸屬感、有溫度的工作環境。
歸根結底，商業需要溫度——對城市有溫度，對社會有溫度，對員工有溫度，對消費者有溫度。唯有溫度，才能讓商業空間超越交易的場域，成為真正意義上的“生活共同體”。
三、天河城的30年 繼續打造有愛有溫度的商業空間
各位同仁，回顧這些變與不變，我們更加清晰：未來的競爭力不在於追逐每一個風口，而在於守住那些經過時間驗證的價值錨點。
站在下一個三十年的起點，天河城的初心始終未變。我們將繼續助力城市生長、成就品質生活、共擔共進匠心運營、愛一座城。
今年恰逢天河城三十週年，三十載深耕，天河城始終堅守“愛一座城”的品牌溫度，持續打造有愛有溫度的城市商業空間。
圍繞“愛一座城”的品牌宣傳語，我們同步全渠道開展愛在城中、愛在甄選、愛在相聚、愛在為你 四大有溫度的品牌表達。
愛在城中，將城市人文的溫度注入商業空間，植入在地文化與城市記憶，築牢溫暖商業的空間根基；
愛在甄選，用全齡友好的品質提案回應市民期待，兼顧潮流與煙火氣，引入首店、旗艦店，完善便民業態佈局；
愛在相聚，以多元創新內容激活商業生命力，讓天河城成為市民願意停留、相聚、分享的情感港灣；
愛在為你，以人為本，以客戶為伴，用長效服務沉澱溫暖價值。
未來，我們將繼續以愛為錨，打造有溫度、有情懷、有生命力的城市商業空間，持續講好與城市共生的故事，讓 “愛一座城”不僅是一句口號，更成為我們深耕城市文化、服務市民、共創未來的長期承諾與行動。
最後，感謝各位的聆聽。期待與諸位攜手，共同書寫中國商業的下一個三十年！
謝謝大家！