本文為鍾革惠女士在2026觀點購物中心暨零售消費峯會發表的演講。
鍾革惠（深業商業管理有限公司董事長）：尊敬的各位領導、各位同行、各位嘉賓，大家下午好。非常榮幸能夠站在本次大會的舞臺上，與各位分享深業上城的運營實踐。
當前，中國消費市場正處於深刻變革的關鍵時期，行業發展從規模擴張轉向高質量發展，從商品消費主導轉向服務消費崛起。這些變化，重塑了消費者的行為模式，也對商業運營提出了全新的要求。
結合我們的實踐探索，我將與各位分享對這一變革的觀察與思考。今天的分享主要分為兩個部分，第一部分是深業上城的增長密碼，第二部分是圍繞2026年進階之路，分享五個關鍵洞察。
首先，我們注意到，深圳擁有獨特的商業邏輯與發展模式，與上海、廣州的發展方向存在差異。
上海、廣州一直是消費零售領域的標杆。2025年上海始終保持行業頭部地位，2026年一季度數據顯示，上海已逐步形成“高端消費”與“服務消費”雙輪驅動的發展格局，發展態勢良好。再看廣州，2026年一季度社會消費品零售總額增長達到10.7%，這座商貿重鎮除餐飲、會展經濟外，零售發展底蘊依舊深厚。而深圳，則圍繞科技產業實現發展，2026年一季度，深圳社會消費品零售總額增速為2.6%，與廣州的差距正在逐步縮小。
展望“十五五”期間，中國消費將從規模擴張轉向高質量發展，迎來結構性、場景化、價值化的升級，我們總結出八大升級主線，分別是服務化、體驗化、綠色化、數字化、國潮化、銀髮經濟、健康消費與開放化。
未來，服務消費佔比將持續提升，消費者更加註重消費體驗，可持續消費成為新趨勢，數字科技持續賦能商業，國產品牌加速崛起，老年消費市場潛力巨大，健康消費成為剛需，免籤政策推動跨境消費與免稅消費持續增長，這八大主線將深刻影響未來五年的商業格局，也是我們制定運營策略的重要依據。
接下來，與各位分享深業上城的經營數據。2025年項目銷售額實現雙位數增長，亮眼數據的背後，是我們在四個維度的持續深耕：
一是打造城市文旅模式。我們構建了“商業+公園+酒店+免稅”的複合業態，成功激活國際高端客羣的文旅消費。
二是放大首店經濟效應。2025年新增90多個品牌，每年30%的調改率是深業上城必須完成的硬指標，持續為項目注入新活力。
三是深耕城市級IP活動運營。全年舉辦斯巴達勇士賽、粵港澳大灣區花展等約200場活動，讓深業上城成為城市事件的發生地。
四是實現寫字樓逆勢穩健經營。在人工智能發展、辦公方式轉變、全球格局不確定的行業背景下，寫字樓運營面臨諸多挑戰，但2025年深業上城寫字樓新簽約面積位居福田區前列，成功引入14家世界500強企業，為項目工作日客流與商業運營打下堅實基礎。
基於深業上城的運營實踐，我們總結出六大重要運營趨勢：
第一是運動健康與社羣運營。運動戶外、養生健康業態逆勢擴張。南京德基等全國商業標杆也在重點拓展運動賽道，線下活動與社羣成為驅動消費的重要力量。我們與lululemon、Salomon等品牌深度合作，打造瑜伽、跑步、騎行等社羣，將消費者轉化為品牌同好者。
第二是消費從悅他轉向悅己。餐飲從商務宴請轉向自我滿足，黃金首飾、香薰、限量版IP周邊等小確幸消費，成為釋放情緒價值的重要出口。
第三是場景營銷價值凸顯，商業空間不再僅是銷售場所，更是品牌形象展示與公關傳播的核心陣地，深業上城星巴克打造全國8000家門店中唯一的玫瑰主題場景，憑藉獨特場景吸引大量市民與大灣區遊客打卡，大幅提升項目傳播熱度與客流量。
第四是國潮科技消費業態逆勢高增長。我們引入深圳首個機器人店，眾擎機器人、AI智能眼鏡、影石360等品牌深受消費者喜愛。
第五是互聯網時尚品牌逆勢進軍線下。新一代互聯網品牌愈發注重品牌形象與沉浸式體驗，MASONPRINCE深圳首店落戶深業上城便是典型案例。
第六是有溫度的社區商業發力。小體量社區商業成為連接社區與銀髮經濟的核心力量。以深業商管運營的深圳之脈項目為例，以社羣互動和內容共創為理念，打造兼具文化、藝術、社交功能的城市活力場。
深業上城始終致力於打造複合生活方式場域，這場域包含五大核心要素：
一是奢華酒店，深圳文華東方酒店是深圳頂級奢華酒店，在GOP、收益率、房價等指標上均位居深圳首位，總統套房定價38.88萬元，吸引C羅、李在鎔、黃仁勳等名人入住，為項目帶來高端客羣，同時酒店常年舉辦大型國際商務會議，持續放大高端客流效應。
二是全球首家無印良品三合一酒店，平均入住率保持在95%以上，週末香港住客佔比達90%，近期江浙及全國各地住客數量逐步增加，我們通過在酒店客房放置商業促銷券，實現酒店入住率與商場銷售額雙向提升。
三是獨棟戶外街區，這類空間憑藉大展面、獨立場景的優勢，深受品牌方追捧，適合品牌塑造形象、講述品牌故事，與北京三里屯、武漢SAP等項目的獨棟街區具備同等優勢。
四是甲級寫字樓，項目A座寫字樓已入駐14家世界500強企業。
五是筆架山體育公園，這是深圳首個公園“運改維”試點，也是全國首個政府零財政撥款運營的體育公園。交由我們運營前，每年需財政投入2300萬元；運營後，由深業上城承擔全部費用。我們通過公園活動導入客流至商業，以租金提升與銷售額扣點彌補運營成本，實現生態與商業雙贏。這套複合生活場域構建起獨有的生態系統，大灣區花展期間，項目銷售額實現30%的增長。
另外，我們還深度佈局免稅經濟，為引入深圳市首個市內免稅店，主動犧牲13個商鋪，當時這一決策存在諸多爭議，且深圳發展免稅業務面臨諸多客觀限制。深圳沒有領事館，而上海有80多個、廣州有60多個，市內免稅店消費需護照與過境機票，深圳市民多從香港機場出行，深圳機場國際航班數量偏少，傳統消費多在機場消化。
但我們堅定看好免稅經濟的發展前景，運營過程中，團隊發現外國遊客更偏愛科技產品，於是在免稅店內打造科技之光區域，同時店內80%為有稅商品，既提升店鋪坪效，也推動項目電子產品業態升級，實現多方共贏。
接下來，我將圍繞2026年進階之路，分享五個關鍵洞察：
第一，服務消費將成為消費增長核心引擎。中國消費分為商品消費與服務消費兩大類，疫情過後商品消費已進入發展瓶頸，居民服務消費意願持續增強，將加速國內消費結構轉型。
2025年中國服務消費佔居民消費支出約46%，美國達到68%，與美、日、韓等發達國家60%以上的水平相比，仍有15%至20%的提升空間。這意味着服務消費將成為未來中國消費增長的重要引擎，誰能抓住服務消費的機遇，誰就能在十四五期間的商業競爭中佔據先機。
那服務消費到底是在哪些領域？服務消費涵蓋基礎型、發展型、享受型三大類，餐飲、交通、通訊等基礎型消費仍有提升空間。
教育培訓是中國唯一超越美、日的服務消費領域，醫療健康需求持續增長；文化娛樂、旅遊住宿、個人護理等享受型消費佔比將不斷上升，對比美、日、韓、英四國，中國在這些領域佔比明顯偏低，是未來重點增長方向。
標普全球2026年1月指出，中國服務業將加快發展，人均GDP跨越1.5萬美元門檻後，服務消費增速將顯著快於商品消費；此次，麥肯錫2025年對17000名中國消費者的調查也顯示，消費者願意在教育、健康醫療、美容醫美、文化娛樂等領域增加消費，商業運營者需加快佈局服務消費領域。
第二，免稅經濟成為消費新引擎。2025年深圳免稅業務爆發式增長，離境退稅消費達13億元，相關消費規模超80億元，2026年是APEC舉辦年，深業上城市內免稅店一季度表現亮眼，對比2025年四季度，整體銷售額增長70%，免稅消費增長60%，外籍遊客消費佔比達30%，離境退稅、即買即退、國貨出海等政策紅利，持續為免稅經濟注入動力。隨着APEC舉辦帶來城市能級提升，深圳免稅業務將實現快速增長。
第三，消費級科技品牌是未來商業新增長點。深圳科技潮品質優技高、物美品新，暢銷全球，新能源汽車、消費級無人機、數碼相機、3D打印機等高科技產品出口增長10%，深業上城免稅店科技之光區域的3C數碼銷售增速大幅提升，這是深圳區別於上海、廣州的核心競爭力，科技與消費的結合將創造更多發展可能。
第四，運動健康賽道是逆勢增長的重點領域。2025年中國鞋服市場規模接近6000億元，預計2030年將突破9000億元，深業上城26家運動服飾品牌年銷售額達3億多元，9家高端運動服飾品牌年銷售額超過1億元，小紅書、抖音等社交平臺運動相關數據同比持續上升，運動健康已成為消費者生活方式的剛需。
第五，深圳舉辦APEC會議帶來歷史性機遇。首先，APEC會議將全方位提升城市全球影響力，助力深圳從中國硅谷向世界城市邁進，提升國際話語權與品牌知名度。其次，將擴大境外旅遊往來，帶動入境遊、免稅購物、酒店、餐飲等行業發展。2026年一季度深圳高端與中端酒店入住率、消費數據表現優異，深業上城文華東方酒店一季度業績提升達70%。
最後，APEC會議還能助推資金與貿易流動。2001年上海承辦APEC領導人會議後，2002年實際使用外資同比增長43.4%，2001年進出口同比增長11.4%。深圳有望藉助APEC會議大幅提升全球城市排名。
對深業上城而言，項目將依託公園+商業+酒店+免稅四位一體價值，形成流量、轉化、留存、升級的閉環，打造國際首店、民族品牌展示、國際接待服務等國際化內容，牢牢把握國際化進階機遇，讓深業上城成為展示深圳、展示中國商業力量的重要窗口。