觀點指數 2025年，在REITs擴募常態化、新質生產力政策落地與區域招商競爭加劇的行業背景下，產業園區運營企業的競爭邏輯已從“規模比拼”轉向“價值鏈深耕”，藉助科技打通“投融建管退”全週期鏈路，實現“產業賦能-資產增值-資本變現”的良性循環，為行業提供了差異化競爭與可持續發展的標杆範式。
能否平衡“產業生態培育”與“資產價值提升”的關係，構建可持續的盈利模式，成為檢驗企業核心競爭力的關鍵。頭部企業已率先通過基金投資、輕資產輸出、REITs運作等創新手段，將科技融入運營全流程，實現價值鏈各環節的效能躍升。
基於此，觀點指數研究院通過對業態趨勢的長期跟蹤、企業動態的深度研究及多維度數據的系統分析，綜合園區個數與面積、城市佈局、經營收入、平均入住率等核心指標，對產業園區運營企業的表現進行量化並評估。旨在為行業提供具有參考價值的樣本，推動產業園區運營效率與專業度的系統性提升。
最終，招商蛇口、張江高科、大悅城控股、聯東集團、星河產業集團以及中電光谷等30家標杆入選2025產業園區運營企業卓越表現30，這些企業以資產管理精細化、運營模式創新化、服務生態多元化為核心優勢，為行業提供了全週期資管閉環、差異化競爭策略與可持續發展路徑的標杆範式。
招商蛇口2025年上半年整體營收達514.85億元，同比增長0.41%，其中資產運營業務收入36.6億元，產業園運營板塊持續釋放增長動能。招商蛇口以REITs運作為核心，打通產業園全週期運營鏈路，2025年4月啓動國內首個公募REITs二次擴募，將深圳前海易港中心、光明科技園等優質資產注入博時蛇口產園REIT，底層資產出租率達88%，年內累計可供分配金額顯著增長；同時升級“基礎+產業”雙層服務體系。
2025年，張江高科以“載體建設+企業孵化”雙輪驅動，在科創生態構建與長三角佈局上同步發力，打造跨區域創新共同體。在主導產業投資領域，公司以“直投+基金”模式精準佈局，投資收益同比增長337%，並充分發揮自身在產業資源、政策對接等方面的優勢，開展投資及股權管理工作。通過“創新基地+創業營+孵化基金”的立體化模式，已成功培育5家上市企業，成為前沿產業培育的重要陣地。當前，孵化器重點聚焦集成電路、衛星互聯網等核心賽道，同時前瞻性佈局硅光、量子科技等未來產業，與新質生產力培育方向高度契合。張江高科正通過資源聯動與模式輸出，推動創新要素跨區域流動，構建“研發在核心、轉化在周邊、輻射全區域”的產業發展格局。
大悅城控股2025年以“央地合作+特色產業聚焦”為核心路徑，全國佈局7個省級行政單位10座城市，總運營管理面積253萬平方米，在產業園區領域實現差異化發展。企業從華南、北京核心區域向全國多點輻射，緊跟新質生產力政策導向，打造了中關村（大興）細胞與基因治療產業園、中糧（福安）機器人科技園、中糧創芯研發中心等一批標杆項目，精準對接區域產業規劃需求，重點聚焦生物醫藥、機器人、人工智能、清潔能源等戰略性新興產業，為入駐企業提供從研發到產業化的全週期支撐。
聯東集團憑藉多年規模化園區運營積累的經驗，2025年完成從重資產開發商向全域產業服務商的關鍵轉型，5月發佈的輕資產服務方案，標誌着其服務模式的全面升級。該方案為政府及企業提供產投招引、委託運營、產業規劃等定製化解決方案，目前已賦能全國170個園區，形成廣泛的產業服務網絡。其核心競爭力源於“資源+數字化”的深度融合，將自營園區積累的2.1萬家企業資源池與“鏈上U谷”供應鏈平臺等數字化工具相結合，構建起跨區域產業協作網絡，實現企業需求與資源的精準匹配。
星河產業集團以“產城融投”創新運營模式為核心競爭力，目前已在全國近20座高能級城市完成佈局，運營及在建面積超200萬㎡，搭建起涵蓋產融新城、雙創社區、總部綜合體的多元產品矩陣，實現對不同產業階段企業需求的全覆蓋。在資本運作層面，集團擁有超200億元配套產業基金，通過股權投資深度參與產業鏈培育，“空間載體+產業投資+數字服務”的三維模式，使星河產業集團在產業生態培育與資產價值提升之間找到了精準平衡。
西安高新區配套公司目前運營產業園區12個，憑藉 “12586” 戰略與 3TCOM 產業社區理念躋身行業標杆。其核心優勢在於 “產城人融合” 運營，聯動阿里、施耐德打造智慧與零碳園區，通過全週期企業服務與 3TBox 孵化體系，集聚 400 餘家科技企業。以 “園區 + 基金 + 數據” 創新招商模式，實現資產增值與產業賦能的良性循環，為區域產業園區從 “空間供給” 向 “生態共建” 轉型提供了優質樣本。