田維龍：三大維度重塑商業新圖景 | 2025零售消費峰會

本文為田維龍先生在2025觀點商業年會之零售消費峰會發表的演講。

田維龍（錦樓集團董事長）：尊敬的各位嘉賓，大家下午好，非常荣幸受觀點邀請參加今天的活動。今天的活動，也是我從去年10月份離開大悅城控股自己創辦錦樓集團後，第一次公開的活動，也算一個首秀，希望在座的大家給我一點掌聲。

今天我們齊聚在一起，我給大家分享的主題是“商業新圖景：煥新升級 價值重構”。

在當今數字經濟蓬勃發展的時代，應該說數字經濟的浪潮已經滲透到了我們的生活里，消費需求也從以前的“有沒有”轉變到“好不好”。中國的商業正在經歷一場深刻變革，它的變革有兩個特點，一個是從行業生态到市場邏輯，從經營模式到管理内核，都在發生重大的轉變，而價值創造的邏輯也正在被重新定義。

在流量喧嚣、模式叠代的當下，中國商業行業處在“存量深耕替代增量擴張”的關鍵轉折點，市場供需關繫、價值評估標準都在發生根本性轉變。

這場轉變的核心，我提出的觀點是：回歸本質、重塑内核和創新驅動。

今天我也會從回歸、重塑、創新三個角度分享一下個人的一些觀點和思考。

首先從政策導向來看，國家層面的頂層設計應該說已經非常清晰地傳遞出了民生賦能優先于規模擴張的信号。9月份，九部委聯合推出了《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明确到2030年實現“百城萬圈”的目標。這一政策不是一個簡單的規劃，更多是為商業搭建了社區嵌入式核心的商業發展框架，而且也真正做到了讓商業服務民生的初心。

增量時代的粗放式發展已無法匹配市場精細化的需求，行業必須從産品形态、發展戰略和組織形态三大維度進行重塑，才能适配市場變化。

這是重塑的角度，前面我講更多的是回歸。

在産品重塑方面，從業态的堆砌到場景的精準匹配，再到滿足社交需求，這應該是三個遞進的關繫，無論是從百貨時代的基礎需求，還是MALL時代提倡的體驗和社交，再到當今的商業社區時代，解決的應該是“不夠近”，要通過鄰里生活成為社交樞紐，為實現商業與社區的共生而去努力，這就是在産品重塑上的一個變化。

戰略重塑方面，過去都在提倡全鍊條的重資産，提倡建立投融建管退的閉環，但是在存量時代，我想全鍊條的重資産模式，要向專業化分工進行滲透。滲透也意味着要專業分工、價值共創，專業的運營絕非是“甩包袱”，而是用知識變現，成為核心的價值創造，輸出運營經驗、輸出知識，輸出管理、輸出自身的體繫和品牌資源，真正做到投融分離、建管分工，讓各專業發揮其專業深耕以及持續化的探索和提升，這是戰略重塑。

組織重塑上，順應時代商業發展的需求。傳統組織模式的特點是決策鍊條長、響應慢、無法适配存量時代的快速響應需求。在新的環境下，組織要向互聯網思維的管理去轉變，它是協同組織，打破部門的壁壘，建立跨部門的數據共享及協同服務的機制；建立扁平化、去中心，從指揮官向賦能者轉變，讓一線員工有更多決策權，讓組織更多傾聽用戶的心聲。

前面我講了回歸和重塑，如果說回歸是為行業校準前行方向，重塑是助力業态适配市場變化，那麼創新應該是驅動行業持續發展的核心動能。

在存量盤活的時代，最關鍵的商業創新是要跳出單點的局限，轉向對運營、管理、價值等關鍵要素的全鍊條覆蓋，從此激活我們的存量，挖掘增長的新空間。

在行業與市場的變革中，最終要落地到經營實踐中。我們應該要看到，經營層面的核心創新，體現在産品、管理和商業模式的創新，而這三大維度的創新，它的本質是要解決從“經營資産”到“經營價值”的轉變，這是一個根本的轉變。

商業的産品創新，我們的邏輯是從以前的提供商品，升級為創造生活場景，實現功能的滿足到情感共鳴的跨越。

這一升級經歷了三個階段：百貨的商品銷售，解決的是基礎需求；購物中心時代，解決的是業态場景、體驗消費；社區商業是以精準匹配，優化價值的共生，讓商業超越銷售功能，成為生活的 樞紐和社交平台，使商業與社區形成共生的價值。如今的産品模式煥新，已經從簡單的交易載體變成了生活載體，最終實現經營價值提升。

管理創新，一定要回歸到商業的本質。商業最大的本質，就要提高管理效率，推動組織變革，形成繫統性的升級。回歸商業本質，就是管理創新的根本錨點，管理緊扣服務用戶，激活資産價值的核心。如何去做呢？我們要利用數智化的工具，打破壁壘，提升效率，實現高速響應，協同同行的文化，通過組織變革，構建去中心化、扁平化、職能協同、賦能項目的管理體繫。

在存量時代，戰略核心是從“投融建管退一體化”的重資産模式，全面轉向“專業分工、價值共創”的專業運營模式。其根本就是要做到知識變現，通過輸出運營能力、管理經驗和品牌資源的調動和整合、激活存量資産的潛在價值，實現最終的多方共赢。通過輸出我們的知識、我們的能力，從而服務項目、賦能行業，從項目的運營轉變成行業的賦能者。

大家看到的這一張是我今年2月份創辦的錦樓集團，錦樓集團還是遵循自身一些行業積累的優勢，以“卓越的美好生活服務商”作為願景，以“為城市而生，讓城市更美好”為錦樓集團的使命，推動當下存量時代的商業高質量發展。

作為面向全國，能夠接軌國際的專業運營商，我們在集團層面規劃了六大業務闆塊。其中一個是資管，第二個是傳統的商業，第三個是産業，第四個是智庫，第五個是數智，第六個是物業，這六大闆塊形成了有效的互聯網協同思維，其中在産業闆塊，“我們将成立資産證券化服務中心”。

在集團的發展過程中，我們以數智化繫統為核心抓手，通過集成無數據的平台，打破商業運營各個繫統的孤島。同時，通過對市場的研究，我們提煉出了五個産品類型。第一個産品類型是做小體量的城市更新；第二個是做在營項目升級；第三個是做社區商業；第四個是做不良資産收並購，第五個是做特色文旅。

通過我們五個産品體繫的搭建，以及數據的集成和市場的研究和經營，實時為我們的經營提供數據的支撐，最終實現數智資産價值的變現。

當然了，企業在運營的過程中，我也是一直倡導從大運營、大服務、大會員、大數智一體化的四大服務運營體繫。在公司的發展過程中，文化是不可缺少的，我們秉承的是陽光、奮鬥、專業和創新的核心價值觀，搭建扁平化的組織架構，以互聯網的思維，推動部門的高效協同，形成良性的組織氛圍。正是這種高效的保證，為項目的高效落地、經營推動，提供了核心的支撐，保證了項目價值最大化。

今天我從行業、市場的發展，從回歸本質到涅槃重生，到創新破局，到商業運營在産品力、管理效能、模式創新上的全面的升級，提出了自己的一些看法，包括錦樓從産品、戰略、文化上的規劃和思考。

我想中國商業正在經歷一場深刻的結構性變化，伴随着政策的導向和市場需求端的雙向奔赴，我們頂層設計已經為商業升級明确了方向。在這場變革中，誰能快速反應，誰能主動求變，誰能搶占存量時代先機，那麼它将成為新一輪商業浪潮引領者。而這個引領者必須具備三個特點：第一個要有産品創新的能力，第二要有組織變革和自我革新的魄力，第三要有強有力的數智信息化的支撐。

最後，讓我們共同擁抱這場商業的變革，在煥新升級中尋找價值，在價值重構中創造未來。我的收尾還是用錦樓集團的“為城市而生，讓城市更美好”的使命作為今天的結束語。

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