觀點指數 過去一段時間裏，辦公租賃市場的核心邏輯仍由企業“降本增效”需求與業主“以價換量”策略共同主導，市場正處於供需博弈的關鍵調整期。
市場不確定性持續釋放，不僅考驗商辦運營商的短期應變能力，更對其長期資產規劃、租戶生態維護、運營效率優化的全週期資管能力提出更高的要求。“2025年度商辦運營商表現20”，結合營運能力、盈利能力、管理效率、模式創新以及品牌價值等各項研究體系，盤點在寫字樓領域表現突出的企業，以給行業提供標杆的力量。
最終，中海商業、陸家嘴辦公、凱德投資、華潤萬象生活、嘉里建設、招商商管、平安不動產、越秀商管、恆隆地產、合景泰富商業資管等20家商辦運營商脫穎而出，成為寫字樓領域的重要力量。
這些企業在市場波動中穩健經營，更以全週期資管、生態化運營、資本工具創新等實踐，定義了存量時代商辦運營的新範式，為行業提供穿越週期的核心參考。
作為領銜者，中海商業已形成以中海中心、中海國際中心、中海財富中心、中海廣場以及中海大廈為主體的五大甲級寫字樓產品系，其核心優勢在於對高端商辦資產的全生命週期把控。
在市場調整階段，穩定的租戶結構、市場需求響應快速以及項目管理能力強是其實現穩定經營的關鍵。今年上半年，中海商業旗的寫字樓業務中，一線城市收入佔比52%，其錨定核心市場資源聚合優勢。同時半年度簽約面積達51萬平方米，續租率為77%，直觀印證租戶對其運營服務的深度信任，成熟期項目經營利潤率高達59.7%。同時，基石客戶佔比48%、新籤世界500強租戶41家，租戶覆蓋金融、科技、能源、建築、零售等關鍵行業，優質穩定的租戶結構進一步確保了租金收入的穩定性。
陸家嘴辦公深耕上海核心區域，依託“FOR L”生態價值體系與紮實運營數據，構建產業生態+資產運營的雙輪壁壘。其以陸家嘴大朋友圈戰略為依託，從產品、空間、配套、服務四大維度創新提煉“L FOR MORE”企業辦公全場景解決方案，通過子品牌L HUB陸創空間、L SPACE陸創營及創新產業生態共同體陸創新域NEX，為企業產業發展深度賦能，形成空間運營、產業鏈接、生態共生的價值閉環。
運營數據層面，其長期持有物業中，甲級寫字樓總建築面積約244.5萬平方米，成熟物業面積200.2萬平方米，三季度上海區域出租率平均租金單價為7.30元/平方米/天。
越秀商管作為城市商業運營的標杆企業，旗下寫字樓項目憑藉地標級硬件品質與精細化運營服務，彰顯出強勁的市場競爭力。2025年上半年，其打造的廣州國際金融中心寫字樓與越秀金融大廈，成功斬獲鉑金級WELL認證，躋身廣州珠江新城CBD僅有的兩座LEED與WELL雙鉑金級認證寫字樓之列，綠色辦公實力處於行業領先。
作為廣州超甲級寫字樓標杆與珠江新城核心地段的標誌性建築，廣州國際金融中心（西塔）表現尤為亮眼，2025年上半年客戶訪問量與意向轉化率雙雙實現正向增長，同時成功引入多家優質租戶，其中涵蓋一家財富世界500強背景信息科技企業、一家全球龍頭航運企業及一家知名互聯網背景文體娛樂企業。同期續租面積達9099平方米，續租率穩定在70%，以優質招商、高租戶粘性等表現印證了地標項目的市場吸引力與運營韌性。
合景泰富商業資管以品牌升級、數字創新、生態閉環等多維發力，在商辦運營賽道構建起全維度賦能的差異化競爭力。2025年，其不僅發佈K·OFFICE品牌價值體系，更以不止於基礎辦公，更於生態中持續賦能的理念，將配套服務與企業需求深度綁定。
同時，憑藉超18年超甲級及甲級寫字樓運營管理經驗的深厚積澱，以及超200萬平方米的全國寫字樓在管實踐，其在廣州、北京、上海、成都、蘇州、南寧等城市核心區域打造了多個CBD城市名片。
值得關注的是，20家標杆企業均將綠色低碳與數字化轉型作為核心戰略，在行業可持續發展與效率升級的賽道上形成共識。綠色低碳領域，企業普遍佈局高效能耗管理系統，通過技術手段降低建築運營能耗。同步推進綠色建築認證體系，將LEED、WELL等標準納入項目開發與運營全週期。更有企業將碳減排目標明確納入項目考核維度，從頂層設計錨定可持續發展方向，全方位契合市場對ESG價值的關注。
數字化轉型層面，企業通過搭建數字化運營平臺、引入智能服務工具，實現從招商管理、租戶服務到運維響應的全流程效率提升。同時圍繞租戶體驗優化，推出線上化報修、智能空間預約、社羣活動數字化運營等功能，以技術賦能強化客戶粘性，為商辦運營注入智慧化活力。
這些企業以精細化運營對沖市場波動，在不確定性中築牢優勢，為行業提供了從穩經營到提價值的標杆樣本。