觀點指數 2025年，商業不動產資管行業步入新週期的關鍵節點，多項利好政策持續釋放動能，推動市場邏輯重構。資產估值與風險定價機制面臨跨週期調整，大宗交易定價體系加速迭代，REITs與資產證券化成為激活流動性的核心抓手。

行業競爭正從單一規模擴張轉向覆蓋“投融管退”全週期的價值鏈整合——前期需以精準投資錨定核心區位資產，中期借專業化運營提升資產效能，後期依託多層次資本化路徑實現價值釋放。基於此，觀點指數通過對商業不動產投資管理機構進行研究，發佈“2025年度商業不動產投資管理機構表現”研究成果。

最終，光大安石、國壽不動產、黑石集團、華平投資、基匯資本、凱德投資、領展、平安不動產、深創投不動產基金、越秀房產基金優異，入選本年度的評選。

光大安石長期深耕商業消費板塊，是價值投資的踐行者，旗下大融城品牌已在全國9城佈局18個購物中心，管理規模260萬㎡，年服務消費者超1.2億人次。2025年在管資產規模達470億元，憑藉對低風險成熟物業及核心區位增值型物業的精準投資，實現了穩定現金流與資產增值的雙輪驅動。其“募投管退”全週期能力在政策支持下持續強化，成為國內不動產資管平臺的標杆之一。

國壽不動產依託核心區位優質商用樓宇的運營優勢，實現了86%的平均出租率、超4.3億元的年租金收入，以及20個在投項目累計40億元的簽約規模，展現了穩健的資產管理能力。其強大的險資背景及專業團隊的良好管理能力，形成吸引大型金融機構及外企入駐的“磁石效應”，其對資產價值的深度挖掘與風控能力，有助於在當前行業巨大的分化中實現高確定性收益。

凱德投資強化“募投管退”全週期資產管理閉環。5月，凱德投資設立規模50億元的首支境內人民幣母基金，該母基金通過子基金佈局一線及強二線城市的產業園區、購物中心、租賃住房等資產。在發展人民幣私募基金平臺的同時，凱德投資積極探索並推動C-REITs業務，9月，凱德投資發起的首單外資消費REITs——華夏凱德商業REIT成功上市。凱德投資在中國18個城市管理着超過40個購物中心，總資產價值超800億元，有望在未來持續為凱德的C-REITs業務注入優質增量。

平安不動產作為中國平安旗下專業的不動產資產管理平臺，目前資產管理規模原值超2200億元。基於各業態生命週期的特點，平安不動產通過持續聚焦商業地產存量調改升級（對PAMALL和iN城市廣場通過系統性改造實現了資產價值提升）、深化核心城市住房租賃領域佈局（累計已落地18個項目，總房間數超2萬間，資管規模達160億元），鍛造了其覆蓋商辦、租賃住房等全業態組合的管理能力。

領展作為亞洲最大的房地產投資信託基金，2025財年總收入增長4.8%，其中內地業務表現尤為突出——內地物業組合收益同比飆升29.7%。其特色為聚焦核心物業組合、捕捉多元化投資機會，強化資產輪轉效率。對應一年週期裏面，其上海七寶領展廣場、深圳領展中心城、廣州天河領展廣場等零售資產均實現資產優化後的較大提升。

深創投不動產基金精準佈局租賃住房、消費基礎設施及新型基礎設施等核心領域，作為“募-投-管-退”全鏈條實踐者，專注挖掘優質資產，建立全生命週期管理，進行金融創新和產業協同，釋放資產潛能，實現資產的穩健增值，深圳安居集團合作推出的紅土創新深圳安居REIT，成為首批保租房REITs之一。

未來，商業不動產資管行業將在新週期中聚焦價值運營與資本共生。政策紅利與市場邏輯重構將推動行業向全週期生態進化，通過提升抗週期能力、優化資產配置、激活流動性，實現跨週期的穩健增長與可持續價值創造。