蔡雲：擴消費、穩增長背景下商業地産的發展路徑 | 2025博鰲文商旅暨康養大會

本文為蔡雲女士在2025博鰲文商旅暨康養大會發表的演講。

蔡雲（中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家）：各位同行，又一次在博鰲跟大家相聚。談到文商旅和商業地産，我是這樣理解的，廣義的商業地産，我們做房地産的給文商旅、康養做了一個載體，文商旅需要協同的發展，促進商業地産的發展。

開發企業現在都面臨到一個轉型消費的過程，我想跟大家談一下擴大消費、穩增長背景下商業地産的發展路徑。

大概從以下5個方面來介紹：

第一，消費擴張對經濟增長的核心意義。

擴大消費能夠帶動生産、消費、就業和企業利潤的發展，形成消費、生産、收入、再消費的良性循環過程，避免整個經濟靠投資和出口兩架馬車拉動。

從現實需求來講，我們可以看到近年來全球貿易的情況，貿易保護主義擡頭，出口不确定性增加，同時傳統的投資領域，比如說基建、房地産，邊際效應逐漸在遞減。

這種情況下過度依賴投資引發債務風險，所以将經濟增長的重心轉到消費，有利于增強我們的經濟韌性，減少外部環境對投資的影響。

從民生導向看，滿足人民美好生活很容易理解，這麼多年随着經濟的發展，老百姓對新的生活、對消費觀念的逐漸升級，比如說健康、教育、文旅、數字消費等等，它的需求不僅僅是經濟問題，更重要的是踐行人民為中心的思想體繫。通過完善消費供給，優化消費環境，讓居民能消費、敢消費、願消費，提高消費質量。

從優化結構來看，推動經濟結構的優化升級，關鍵是消費升級會引導生産端進行創新，包括昨天樊綱老師和陳淮老師都說到，以往在生産端推動經濟發展，現在的是在消費端引導生産端的發展，推動産業向高端化、智能化、綠色化發展。

新能源産業的增長，帶動了産業的升級，消費的服務擴大第三産業的發展，這樣消費市場吸引更多的資源，投入研發和帶動技術進步，助力中國經濟從要素發展向創新驅動轉變。

另外就是對穩定就業和社會預期，消費是一個重要的支撐。總之消費和增長是相輔相成的，消費為經濟增長提供了持續的動力，而經濟增長又促進老百姓居民消費的能力和意願，最終實現高水平發展。

第二，擴消費、穩增長的政策體繫與市場成效。

穩增長、擴消費有三個方面的作用：一是提升消費能力，提振消費專項行動的突出點就是在重點領域的提升，比如說重點行業、城鄉基層和中小微企業的支持發展計劃。

健全最低工資標準和調整機制，促進工資性的合理收入，同時打通中長期資金入市的堵點，豐富債券等相關産品，拓寬财産性收入的渠道。昨天财政部關于個人消費類貸款貼息的政策也發布了。

最後就是建立育兒制度補貼，現在在各個省市都已經實行了，3600元每年補貼每個小孩。包括提高退休工人的養老金，減輕家庭收入負擔，從育兒、養老、教育、醫療方面着手，這一塊的力度非常大。

提升消費能力包括穩定大宗消費，這就包括汽車的優化使用，鼓勵以舊換新，加大汽車消費金融的支持力度，落實新能源汽車的發展，推出車輛購置稅等等減免政策，加快充電樁建設。

支持剛性的教育和改善性的住房需求，擴大保障性租賃住房的供給，推進老舊小區的改造，支持居民用公積金的方式，用于自住型改造。提升家裝、家電的發展，開展以舊換新，促進智能化的升級。穩定大宗消費，包括汽車、住房、家電、家居、家裝。

擴大消費服務，這一點跟商業地産、旅遊地産有很大的關繫。支持各地舉辦的美食節，打造特色美食街區，挖掘預制菜。全面落實帶薪休假制度，鼓勵錯峰休假，鼓勵景區門票減免。推動夜間經濟發展，增大文旅項目演出以及體育賽事等等。

同時推動優質醫療的下沉，發展互聯網健康醫院等等，這些都是促進經濟發展、城市發展的舉措。

同時，在農村我們也沒有懈怠，促進農村消費，有條件地區推動綠色智能家電下鄉，家電以舊換新給予适當補貼，開展綠色家電的下鄉活動，同時支持縣級物流配送中心，以及鄉鎮物業的建設改造。

推進農業、農産品"三品一標"的發展，推廣浙江千萬工程的經驗，盤活和挖掘鄉村的文旅資源，打造優質的民宿，現在這些都已經風風火火起來了。

再一個是消費環境，市場監管總局連發了幾個文件，提出優化消費環境的三年行動方案，通過推動經營者的自主承諾，包括市場的誠信經營，嚴格開展監管執法、保障消費，能夠讓老百姓安全消費、明白消費，讓消費者的維權更加便捷。

同時在提振方案中也提出嚴格的落實帶薪休假制度，鼓勵帶薪假與小長假連休，實現彈性錯峰的制度，保障勞動者的權益。

在政策驅動下的市場成效是什麼樣的？舉四個例子，一個是北京國貿商城發展首店經濟，國貿商城23萬平米的商場中有400多家商鋪，其中200多家商鋪是首店經濟，促進了經濟的繁荣和人流的加大。

第二個案例是上海的百聯ZX創趣場，它是國内首個聚焦次元文化的商業體，它通過Z世代的客群，拉動整個文化體驗式發展，轉型以後日均客流量是2到3萬，節假日達到3.5到6萬，是轉型前的3到8倍，引進了很多首店，首店占到了60%，通過打造沉浸式的體驗，帶動整個商場的發展。

第三個是重慶觀音橋商圈的龍湖天街項目，他們引進了迪桑特明日世界西南首家概念店，同時還引進了多家首店，推進首店經濟的發展，這個商場24小時營業，年輕顧客的比例占到86%。保持對年輕消費者的吸引力，晚上餐廳排隊，午夜地下商業體主題街區依然聚集大量的年輕人，拉動了消費。

第四個是1688的源頭工廠直銷平台，這是一個平替的商場，1688嚴選平台平替的銷售額占到80%，滿足了消費者對平替的需求。

2025年上半年社消零售總額24.55萬億，同比增長了5%，增速比去年增加了大概1.5個百分點。最終的消費對GDP的增長拉動了52%，充分發揮了經濟增長引擎的作用。

同時，商品零售額增長了5.1%，限額以上的單位家電，包括通信器材、文化用品、照相器材、家具零售額增長了30.7%。乘用車零售量增長10.08%，可以說消費熱度不減。

今年剛剛過去的五一很明顯，五一假期出遊達到了3.14億人次，在這樣的經濟狀況下，我們的出遊人數依然不減，出遊遊客的總花費是1802億元，同比增長了8%。在這樣的情況下有這樣的增長還是很不容易的。

同時看電影票房，今年上半年有292億，同比增長20%，電影經濟也拉動了消費市場，這是年輕人的剛需。新型消費蓬勃發展，實物商品網上零售簽約額大概上漲了6%，占社消零售總額24%。

新型的乘用車消費增長達到33.3%，占社消零售50.2%，上半年人均消費支出大概是1.43萬元，實際增長了5.3%，人均教育、文化、娛樂、康養的支出增長了11.8%。

老百姓認為康養、文旅是自己未來必然的活動方向。人均支付的生活用品和服務消費漲了9%，服務業在未來發展中起到一個最大的決定作用，人均的交通信息費用是增長了8.4%，經濟活躍了，通信發達了，活動半徑大了，這就是我們的市場。

第三，政策驅動下商業地産面臨的挑戰。

文商旅的融合，商業地産是一個載體，但是現在我們面臨巨大的挑戰，我們看到這麼多的購物中心人流稀少，商業體空置，對我們來說都是很大的挑戰。

挑戰在幾個方面，第一個是消費者的需求越來越多，很難預測他們的需求未來是什麼，特别是Z世代年輕人，他們的市場和自我能力是很強的，商業領域又有大量的企業進入，帶來價格戰頻發，企業利潤被壓縮。新型電商的競争也非常激烈，傳統零售巨頭、新型電商都在争市場份額。

另外就是消費供給的矛盾，一方面商業零售市場存在高質量的物業平台供給不足的問題，我們可以看到那些年大量配建的商業設施，實際上是遠離市場要求的。

我最近看北京有幾個很大的商街，它的外廊是有梁的，商品櫥窗很難展示，這樣就造成商場空置率很高。

傳統的商場難以滿足顧客對整個商場智能化、靈活的要求，比如說原來我們要在商場里面做體驗式消費，我們需要大量的供電，但是很多商場的供電能力是不夠的。這是復合商業存在的滞後的問題，也是配套設施不完全的問題。

我們的商業地産出來這麼多年，現在的管理依然是落後的，從精細管理到智能化、低碳的管理，都有很大的問題。

同時我們的技術應用也帶來新的困難，比如說現在我們想做一些網絡上的鍊接，AI類的東西，涉及到人的肖像權、個人資産保護的問題，這都是很大的問題。

第四，新消費趨勢下商業地産的叠代策略（以購物中心為例）。

購物中心是一個城市綜合體，是一個載體。從供給側可以看到，精準的定位客群，誰來我們這里消費，購什麼、消費什麼，到購物中心解決吃的問題、解決遊戲的問題，解決交往的問題等等。

甚至現在有一些美容、牙醫、老年人的康體都在購物中心體現了，因此購物中心是一個綜合的商業體。

再有一個是消費場景的深度融合，跨界延伸。

原來的商業地産是單一的賣東西，現在不是了，是跨界延伸的。所以文商旅、康養等等一體，形成了在購物中心當中，在城市綜合體當中一站式的消費。比如太古里，它就做了一些展示性的嘗試。同時新天地拉動了音樂與新天地的聯動，這些方式過去都是在進行嘗試，現在已經成為常态。

再一個是線上線下的融合發展，綠色消費、可持續發展都是發展的方向。

第五，擴大消費政策對商業地産的直接拉動作用。

一是擴大商業地産，盤活了存量，現在的商業地産以不同的形态存在，有購物中心的形态，有場館的形态等等，如果擴大消費拉動了存量的發展，讓存量盤活，這是有極大好處的。比如說老舊商業的改造，特别是國債支持消費品以舊換新，可以推動家電、汽車、大件消費品的增長。

第二是促進存量的改造，因為我們從消費端引導了市場的發展，我們知道什麼樣的産品适合市場的發展，那樣才能租出去，才能賣出去。在政策支持和市場需求推動下，商業企業可以将部分寫字樓、辦公場所等等低坪效、低收益率的地方轉化為商業地産經營項目，促進我們的活力發展。

第三是助力市場投資的升溫，在擴大消費的政策下，特别是帶動商業地産的活躍，2025年1月份提振消費措施出台以後，全國30個城市商辦項目成交增加了。今年盡管市場低迷，上海在上半年還有158億的成交額，大部分是商業地産、寫字樓。

比如說加拿大的養老金，它在中國投了很多的購物中心，國外的資産對國内的商業投資還是有拉動作用的，關鍵看市場未來和預期如何。

第四是推動行業的轉型升級。允許商業地産商将成熟的商業項目上市，為商業地産運營商融資提供渠道，還能促進我們注重經營效益，改善投資的環境，促進發展。

第五是促進品牌組合優化。擴大消費市場使居民對消費市場更多元化，我們的運營要順應形勢，在品牌當中選擇夾縫生存，比如說我們更關注家電、更關注智能家居，關注冰雪消費等等五花八門的消費。

對我們來說是新的，對消費者來說也是新的，我們去引導消費，或者順應消費的發展，才是我們的發展方向。

今天跟大家簡單地分享到這里，實際上擴大消費政策為商業地産注入了新的動力，我們站在物業持有方或者運營方當中，需要創新應對，把握消費升級的機遇，在國家政策的調整下，肯定有我們的一席之地，去創造我們全新的輝煌。

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