胡懋：靈活辦公激活空間潛力助力資産增值 | 2025博鰲不動産投資大會

本文為胡懋先生在2025博鰲不動産投資大會上發表的主旨演講。

胡懋（IWG集團中國區總裁）：各位嘉賓，大家好！今天我主要想跟各位分享、探讨一下目前寫字樓市場面臨的一些壓力和挑戰，以及企業端的需求發生了哪些變化，如何用靈活辦公的形式把握新的商機。

首先，讓我們來看一組數據。從2025年上半年的寫字樓的市場來看，這是CBRE做的市場調研報告。我們看前幾年市場的租賃情況，首先是在2021年的時候市場有小的高峰，連續三四年的情況下都是從供應量、從寫字樓的吸納量來看呈急劇下降的趨勢。更糟糕的是，專業調查機構對未來寫字樓的市場並不太樂觀。

對于未來市場的展望，其實空置率是繼續往上攀升的趨勢。這樣市場需求的疲軟必然帶來租金上的壓力。從上面的圖表來看，我們看到今年上半年整個市場的租金是下滑了5.5%，在二季度的時候是下降了2.7%，所以上半年每個季度都下降了2點幾，這個趨勢還在不斷惡化。

從不同城市來看，其中某些城市在下行的管道當中在加速，像上海、南京、蘇州這些城市正在加速下行，北京、天津、杭州一些城市随着下降的趨勢有所緩解，但總的來說還是呈現向下行的租金快速下滑的趨勢。

我們再把眼光放遠一點，不但是中國市場，放眼全球的寫字樓市場，其實整體的趨勢還是一樣的。我們看到在全球各地其他的地方，包括美洲、歐洲以及亞太地區，租金的下降趨勢和空置率的繼續攀高還是呈現出同步的狀态。其中在北美的空置率已經達到22%左右，亞太地區也達到15%左右。

租金的不斷下滑以及空置率不斷攀升的趨勢，其實不光是中國的問題，在全球也呈現同樣的下滑趨勢，承受了非常大的壓力。這給我們帶來的思考，就是這也不光是中國市場的問題，是不是在需求端發生了很多的變化呢？

通過許多專業機構的調研，也發現了這個現象的發生跟需求端，也就是跟企業對于辦公用房的需求發生了很大變化。首先是疫情給很多公司的辦公用房帶來了影響。目前來看，整體經濟不穩定、呈波動狀态，使人不再趨向于傳統的辦公環境，很多企業希望采取更靈活、更有效的辦公布局的方式。

這種轉變在疫情之間就已經發生了，企業對于辦公用房布局的需求不再局限于某個固定的地方，而是需要根據企業、根據業務的發展，根據員工的需求來追求一種更大的分布性和流動性。這種布局的變化，主要發生在從原來的集中式辦公漸漸發展成為一個公司的總部，加上多個輻射分部的新布局。這樣的布局有利于公司資源的配置，更靈活、更有效地靠近市場、業務、客戶。這樣的話，也更有利于吸納不同人群在不同地區的招聘和挽留。

這種趨勢預計在未來的兩三年當中有多達2/3的企業會采取總部式中心布局，同時在不同區域、不同趁勢甚至不同國家布局多個衛星式辦公室。

在這種布局變化的情況下，可以看到公司對于未來辦公布局的策略發生了很大的變化，其中最大的變化更多采取的是混合辦公模式。

什麼是混合辦公？就是傳統總部集中式的辦公，加上由于疫情以來、近幾年以來發生了很多的遠程和居家辦公，以及各個靈活辦公的地點進行多模式、多地點混合模式的布局。在這個布局的思路下面，很多公司更多的尋求第三辦公空間，也就是靈活的辦公地點。

這種靈活辦公地點，其實能夠帶來很多的好處：

第一，能夠降低公司的租金成本，我們看到很多公司在主城區或CBD的總部辦公空間逐步縮減，有利于降低公司對于租金成本上的負擔。

第二，由于科技的發展和AI的應用，使很多員工不必每天都面對面跟大家一起集中辦公，可以通過科技、通信的手段在不同的地點進行互相的交流。這樣也有利于公司在不同的城市、不同的地點招聘到更适合本公司業務發展的人才，挽留這些人才。

第三，大公司現在不但是在一個地點需要開展業務，更多的時候會是跨地區，甚至是跨國家的進行辦公，也更需要分布式的辦公，需要在不同的國家、不同的地點找到衛星辦公地點。中小企業的崛起，也是更加促進了這種趨勢的發展。

在去年的時候，IWG在全球舉行了一項市場調研。我們調研了很多大公司的CEO，在調研的結果當中發現，90%的CEO說本公司正在采取混合辦公的模式，73%的CEO覺得混合辦公模式能夠幫他們吸引更高端的優質人才，大家覺得這種辦公模式其實能夠帶來公司生産率更大的提高。

在一些企業看到很多實例，在中國攜程前幾年就宣布七成員工可以申請混合辦公的模式，一周之内可以有一天、兩天甚至三天在不同的地點、不同的場所進行遠程辦公。去哪兒也是實行了這樣的辦公模式。

其實在國外，我們看到采取混合辦公或者遠程靈活辦公模式的公司更為普遍，像微軟以及非常著名的科技公司，早在前幾年就已經實行了混合辦公的模式。

很多業主一方面是整體傳統的租金、出租率不斷惡化的情況下，一方面又看到很多公司進行靈活辦公或混合辦公的模式，看到傳統租賃模式不斷受到挑戰，而新興的商業機會、租賃機會又産生了，很多業主也希望在這樣的變化過程當中抓到一些新的商機。這就是我們看到的，在前幾年來很多資本、很多新的玩家進入了靈活辦公或服務式辦公的賽道。

經過幾年的大浪淘沙，大家可以看到以前很多進入賽道盲目擴張的公司，紛紛因為本身的蓄客能力和運營能力的不穩定，所以紛紛縮小，紛紛撤出了市場。留給業主的選擇不是很多，或者是他自己來運營這樣靈活辦公的空間，或者找一家更有信用度、更有經驗的運營公司跟業主進行合作。

從合作的模式上也經過了不斷的演化，從最早的租賃合同、傳統型的固定租金的方式，漸漸演變為雙方合作分成、收入分成的模式，到今天更為流行、大家更為普遍采取的模式是全權委托經營管理。在這個轉變的過程當中，業主需要尋找的是一家比較有實力，又有影響力，又有非常強的運營能力的公司。在這個過程當中，IWG受到了行業更多的關注。

IWG是一家什麼樣的公司呢？IWG在這個賽道當中，其實是商業模式的創立者。早在1989年，現在的創始人Mark Dixon就在比利時創立了第一家服務式辦公空間。2000年的時候，IWG又在倫敦股票市場上上市。今天在全球範圍當中，IWG在這個行業當中無疑是這個行業的領導者。

現在IWG在全球的分布，已經是在120多個國家1200多個城市里，建有将近5000家的靈活辦公中間。在去年一年當中，我們最新跟業主簽約的數量就達到将近900家。今年上半年，新簽約的數字也将近于500家。這個是IWG在全球靈活辦公上面的布局，是最廣泛，範圍和規模最大的一家公司。

目前IWG進入中國一共有四個品牌：

大家比較熟悉的是雷格斯，特點是比較嚴謹和商務的風格，在IWG創立之初是主力的品牌，到現在為止也是規模和數量最大的品牌。

除了雷格斯之外，在近幾年發展了很多的地方是按照SPACES（雷格斯智選）品牌推廣。它的特點在于裝修更年輕化，有更大的公共空間，可以鼓勵入住的企業進行不同的社交，進行不同的商業接洽，也更受到新一代職場人或新型科技或創新型企業的入住。

HQ是比較中端的品牌，主要分布在一個城市的邊緣或者二三線的下沉性城市，主要服務于一線工作人員在外面需要客服的服務、銷售的團隊進行辦公的空間。

在中國引進了更高端的Signature（雷格斯臻選），這個是在比較豪華或者比較地標性的辦公寫字樓里面。内部的裝飾和提供的服務，也更傾向于高端的客戶。

對于這四個品牌，雷格斯、IWG都也不同客戶的定位和服務對象，Signature是目前最高端的，相當于酒店六星級標準，服務的是公司高管。Regus、Spaces更傾向于服務公司的中層管理人員。HQ服務的是前線工作人員，主要是提供客服、銷售或更接近與二三線城市下沉市場的公司需求。

IWG集團除了我們剛才看到的四個品牌已經進入到中國，其實在全球一共擁有大約二十多個品牌。而且除了這些專注于辦公需求之外，還有很多比較針對各個專業方面的辦公空間或共享空間。其中有專門針對于金融業的Finance Center，還有針對于研發的實驗室共享，還有像Media centre更側重于自媒體的博主，還有像工程方面也有共享的辦公空間。在各個領域當中不光是辦公，在各個專業、細分賽道上IWG都有提供共享的工作空間。

在中國目前來看，我們還是比較專注于在辦公領域，還沒有引進其他領域當中細分的共享空間。

IWG跟業主之間，其實能夠帶來非常創新型的合作解決方案。跟業主之間，我們希望能夠創造一種協作共赢的模式，為業主進行量身定制、打造最佳的裝修解決方案。

跟IWG合作之後，業主能夠完全全程托管給IWG，由IWG提供品牌化的運營和管理，負責全面的銷售、運營和客戶支持。

在這樣的一種模式下，由IWG來負責通過全球的客戶資源和非常成熟穩定的運營模式、運營底層支撐繫統，讓這個中心迅速形成穩定的收益。

通過全球化運營，提供給客戶在品牌化、全球化的標準得到統一服務品質的享受和體驗。

IWG跟業主之間的合作，主要通過輕資産托管合作模式，我們分成了兩個階段：開業前和開業後。在開業前的時候，主要合作伙伴就是業主要提供辦公寫字樓的合作場地，跟IWG簽訂委托管理合同。根據IWG全球設計標準來進行定制化的空間設計和改造。IWG在開業前，主要是進行所有裝修過程當中的指導，同時預熱市場來招聘服務人員和接軌于全球繫統，來預招所有的客戶資源，保證中心能夠按時交付。

在中心開業之後，由IWG的專業團隊全權來經營、管理、支持客戶的入住。在這個模式上面，除了固定的工位租金占絕大部分，還會提供很多的附加值的服務。這部分大概是占到整體收入的15%到20%左右。在扣除IWG的平台管理費、中心的運營成本之後，所有其他的收入交給合作伙伴，也就是業主方。

我們認為靈活辦公其實是能夠助力閑置資産的增值，主要表現在六大方面：

第一，多元租戶能夠快速引進，得益于IWG全球豐富的客戶群體，以及加上本地的銷售人員快速引入各種不同類型的大型或中型或非常小微企業客戶的入住，成為大樓客戶的孵化器，幫助客戶首先入住，比較小的團隊逐步根據市場變化、團隊變化逐步發展壯大，以後得到公司需求擴張之後能夠租賃更大體積，尤其是在整個大樓里面拿取傳統的租賃面積。這樣的話，相當于大樓客戶的孵化器。。

第二，進行模塊化改造，快速進行經營。IWG在全球運營相當于5000多家靈活辦公的中心，對于整個大樓面積的設計，怎麼利用每一平米的效率，都有非常好的經驗。所以在整個裝修過程當中，能夠快速設計整個平面的圖，能夠監督設計過程或裝修過程的快速進行，讓辦公中心快速完成交接，減少閑置時間，盡快去化本大樓的入住率。

第三，從商業模式來說，因為我們是小面積精裝修的，所有的租賃價格能夠高于本大樓的大面積的租賃面積，單價會更高，所以整體收益也會高于普通傳統的毛坯房的大面積出租，這樣就能夠提高整個大樓租金的單價。

第四，由于IWG在全球具有非常大的影響力、品牌認知度，所以入住了IWG的品牌，也有助于整體大樓租金的提高。

第五，我們的客戶租約一般是采取多種的模式，有長租幾年的，也有非常短租的，包括月租的，這樣結構分散的情形，有助于穩定整個靈活辦公中心的出租率，而不會因為單一大型客戶的入住或流失造成出租率很大的波動。

第六，對于業主來說，對這一點非常看重，怎麼提高大樓的估值水平。因為IWG品牌的入駐，能夠帶來比較穩定、高品質的客戶，能夠帶來很高的附加值，所以對于整個大樓估值的提升、資本化率的優化都起到很大的幫助。

在一些樓宇當中，本身辦公樓宇的業主是希望有資本化的發展，期望成為REITs之後，一到兩年、兩到三年把大樓打包進入到REITs資本化的運作。由于IWG品牌的影響力，很多業主也希望借助于這樣客戶品質的提高和品質的提高，為今後REITs的估值産生更有利的影響。

IWG為什麼覺得我們有能力幫助業主實現空間的激活和大樓資産的增值呢？其實主要是兩方面：一方面是取決于IWG在全球客戶資源的積累；第二方面依賴于IWG經過三十多年累積的、打造的非常穩定和成熟的運營繫統。

在第一方面客戶的累積，因為我們全球布局，在很多的媒體、搜索引擎上都有很大的客戶流量。在我們全球的網站，有1.67億的訪問量。我們簽約的全球性的客戶達800多萬，在跟世界500強有83%以上的都簽有全球的合約。這些客戶将來到中國或者是到各個下沉城市，有業務開展的話，從總對總就能夠把握客戶資源，把客戶的需求放到IWG中心。

從我們本地的銷售團隊和全球的銷售團隊來說也是非常龐大的，全球專業的銷售團隊達2000多人、3000人，在每個中心負責銷售的人員也達7000之多，這個就是銷售能力。

大家可以看到這一些很知名的國際性的品牌，都是我們全球簽約的客戶。這些國際性的客戶當中，其實也包括很多目前中企在對外擴張當中，需要在國際上、在不同的國家里尋找辦公間的。其中大家可以看到小米、華為、字節跳動，在不同的國家初步開展業務的時候，都選用了IWG的靈活辦公空間進行落腳點，進行開展業務前期業務的支點。

第二方面，IWG因為在這個行業當中已經深耕了36年，在36年的積累當中，我們進行了大量的投入來打造支撐全球的将近5000家中心的運營繫統。這個繫統包括了對于客戶支持的各種IT繫統、财務繫統、賬單繫統、定價繫統、需求引擎不同市場宣傳的渠道，以及各方面對于客戶特殊要求，對于客戶企業特殊要求的支持，都是在全球平台上得到了很好的體現。正是因為有強大的底層運營繫統的支持，才能夠使我們的發展不斷地加快。

在中國我們現在的遍布，已經是在45個城市里面，大約建有150多家中心。我們在過去12個月當中，新簽約的都是輕資産全程委托管理的模式，大約有62家。我們現在可以看到的旗艦中心，在各個城市里面都是地標性的建築，像上海中心大廈、深圳平安金融中心、北京嘉里中心、南京的德基、香港ICC和上海金茂，在地標性建築當中都有IWG品牌的入駐。

不但是在地標性簽約，其實近幾年簽約的數量也是不斷增加，新簽約的授予當中包括兩部分，一部分是集中于市中心的地標性建築，比如最近簽的在青島的海天大廈，是山東最高的一個寫字樓。上個月又成功在蘇州兩個地標性建築，分别是“大褲衩”東方之門、蘇州IFC。除了城市CBD中心地標性建築，在城市的創業園區、工業園區也有很多的項目，比方說在下沉的城市四川的綿陽有先進制造業中心相繼開業的HQ品牌，山東的濟甯文化創業園、西安的軟件城，所以在這些科技區、經開區或創業園區也都有這樣合作的品牌。

最後給大家分享一下IWG旗下的品牌集錦，這個是在各個國家的實景照片，比如澳大利亞、波蘭等等，在拉美也有很多。WING是女性化品牌，在中國還沒有。Open office在日本比較多，是無人值守自助式的辦公品牌。

謝謝大家！如果大家有什麼問題或者是希望跟我們有更多的合作，希望關注我們的公衆号，會後也可以進行深入交流，謝謝！

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