本文為曹冬先生在2025博鰲產業科技大會上發表的演講。
曹冬（京東集團高級副總裁、京東產發首席執行官）：大家好，我是京東產發的曹冬。首先，來看一下物流地產行業整體情況：
從供給側來看，2020-2023這4年間，全國31個主要城市年均供應超1000萬平米，隨着項目交付不斷放量，市場整體階段性供過於求。所以從2024年起，物流用地成交逐漸迴歸理性區間，特別是華南在2023年由於跨境電商的火爆，市場供給大幅增加，隨着貿易摩擦的升級，2024年起供給也快速下降。
從需求側來看，隨着我們國家經濟換擋和增長模式的轉變，客戶結構也在進行深層調整：
一是國家通過拉動內需應對貿易摩擦的衝擊，最典型的就是消費品“以舊換新”政策，顯著提升了汽車、家電、3C等產品置換需求，直接帶動行業龍頭企業直租和3PL用倉需求增加。再比如中辦、國辦最近印發的《育兒補貼制度實施方案》，也會帶來母嬰等領域的增量需求；二是新動能開始起量，孕育新一輪的增長。這裏面比較有代表性的就是新能源汽車行業，目前理想、賽力斯、零跑、小鵬等累計交付量接近100萬輛，並且產能還在快速擴張，具備了支撐起網的基礎。再如現在比較火的即時零售，各大平臺都在入局，會迭代掉一部分線上電商和線下零售用倉需求，這對我們來說都是增量機遇。
綜合以上判斷，我們認為，在供給持續降低、需求結構調整的合力下，物流地產行業在下行中開始試探築底。
接下來，我用3個關鍵詞來講述京東產發的探索和實踐。
關鍵詞1：穿越週期、順勢而為
經濟週期是不以人的意志為轉移的，其實目前世界各國都處於債務週期調整中。週期就是大環境，每個行業都受到大環境的影響，比如地產、金融、家居建材，也包括現在比較火的新能源汽車、AI大模型、人工智能等，只不過受影響程度上可能有差異。
具體到物流地產，我們有三個感受比較深刻：
第一個是資金端，最近這幾年，相信大家普遍感受到流動性壓力。
先看國際資本，隨着國內經濟增速放緩和物流地產投資收益的降低，外資投資人更多的選擇觀望，同時也在全球進行資產配置調整，出售部分資產包。比如GIC，最新年報顯示，截至Q1，亞太地區資產佔比從28%降至24%。比如黑石，2023年市場就傳聞要出售超100萬平米的資產包，最新的市場消息是出售40萬平米的資產包。再比如SC capital，2022年出售了華東核心區域南通、太倉、蘇州和嘉興近21萬平方米的物流地產項目。
再看國內，目前基本上主要是險資在投資。平安人壽，2024年收購基匯資本物流資產包，包括江門兩個工業園及一個西安的物流園，總價超20億元。鼎暉不動產，2024年收購了我們京東產發旗下約100萬平方米優質倉儲物流資產，總規模約50億。泰康保險，2023年收購了ESR國內6處物流園資產，總建築面積約合35萬平方米，總價超20億元。
但是大家也都知道，險資對投資收益率等的要求比較高，錢也沒那麼好拿，所以目前不能填上外資的缺口，物流地產行業的資金壓力仍然很重。
第二個是客戶端，物流地產租金持續承壓下行。
CBRE統計，2025年上半年，全國物流地產租金跌幅約6.5%，預估全年租金跌幅約9.5%。CBRE也對2025年主要城市的租金價格進行了預測，我們可以看到，絕大多數城市租金跌幅較大，比如崑山、蘇州、嘉興等。第一太平戴維斯對最近10年物流地產租金走勢進行了統計，我們可以看到，2023年以來，大部分城市租金在下降，一線城市租金價格相對堅挺一些，一線以下跌幅比較大。所以2025年，我們預計租金價格還會繼續回落。
第三個是投資端，企業的拿地意願也在降低。
根據第一太平戴維斯的統計，過去兩年，物流投資市場交易量同比下降約50-60%，2024年的市場CR10相較2020年降低了近10個百分點。我們從圖上也能看出來，物流地產的投資收益率也在一路走低，從10年前的7%以上，跌到了現在的4-5%。
關鍵詞2：堅持向好
前面講穿越週期，不管是資金端、客戶端還是投資端，總體看起來壓力較大。不過，對物流地產行業的未來發展，我們總體上還是偏樂觀的，我們的信心主要來源於3個方面：
第一個信心來自客戶。
先看國內，潛在客戶多、租賃面積還在增長。根據CBRE的數據，H1淨吸納507萬平米，同比增長89%，創歷史新高。全年淨吸納量預測約850萬平米，較2024年增長15.8%。所以，雖然租金價格在降低，但客戶需求在增加，所以這個市場只是在階段性調整出清，我們相信，這種量變會引起質變，租金在未來2-3年會開始反彈。
再看出海，出海正在成為不少企業尋找外部增量的選擇。就物流地產來行業講，影響我們的有兩個：
一是產品出海，主要面向歐美等全球消費市場。比較有代表性的是跨境電商，當然，現在跨境電商受貿易摩擦影響比較大，但是跨境電商的用倉需求，不是消失了，而是轉移了，比如從國內產業帶倉、發貨倉轉向海外中轉倉、本地倉等。
二是產能出海，在“一帶一路”等國家和地區，以製造業為主，比較有代表性的是“新三樣”，也就是新能源汽車、光伏、鋰電池等，像越南、印尼、墨西哥、巴西、匈牙利等都是投資重點。
第二個信心來自市場。
從我們的項目招商來看，近些年的倉儲出租率比較低的區域，像東北、西北、西南等，開始出現回升跡象。這些區域是領跌的，也會是市場最先出清的。根據CBRE的數據，2025年上半年，中西部倉儲需求同比增長334%，比全國其他區域都要高。根據第一太平戴維斯的統計，2024年，華西市場的成都、重慶、西安等主要城市，倉儲租金承壓下行，但租金刺激下空置率降至新低，我們從表裏面也可以看出來，10%左右的空置率，跟目前表現最好的華南市場差不太多。這跟我們的招商感知也是一致的。
第三個信心來自投資人。
首先，險資的閒置資金在增長，2024年保險公司資金運用餘額約33.26萬億元，同比增長15.08%，我們從表裏面也可以看出來，最近五年，保險資金增長了大概12萬億。現在市場在喊“資產荒”，目前市場情況下，高標倉儲資產依然算得上優質。其次，債券、銀行的投資收益率在不斷降低。目前險資50%資金投向債券，而債券的投資收益率一直在降，大家從表裏面可以看出來，2020年到現在，我國10年期國債收益率從2.96%降到1.71%，從收益率來看，高標倉儲資產目前4-5%的收益率還是有吸引力的。
關鍵詞3：產發舉措
首先，介紹一下我們京東產發。
京東產發是京東集團旗下提供基礎設施建設、資產管理和綜合服務的子集團。2012年京東產發正式成立，目前已經發展成為中國增速最快的頭部物流地產商。
我們目前園區管理建築規模超過2600萬平米，全球有超270個項目，資產管理規模超過1100億元，我們的倉網覆蓋全國30個省級行政區，90%的項目位於國內一線城市及其衛星城市，同時在亞太、歐美、中東落地了超過50個項目。
截止到目前，我們全球項目的出租率超過90%，外部客戶收入佔比超過50%，2024年我們首發核五基金，募資約50億元，這也是當年單一物流倉儲業態的最大募資之一。
在現在的市場形勢下，取得這樣的成績還是很不容易的，具體來說，我們主要從三個方面開展工作：
第一，積極擁抱新質生產力。
前面提到，我們的信心來自客戶，所以我們肯定要積極響應客戶的需求。近幾年比較熱點的行業，像新能源汽車、光伏、跨境電商、即時零售等，我們都跟頭部客戶建立了比較好的合作關係。以新能源汽車為例，我們深入行業“入場物流-場內物流-銷售物流-售後物流”場景提供針對性服務。入場物流，我們在常州為理想汽車提供工廠倉BTS定製，這是理想汽車對外合作BTS定製的第一個倉庫；售後物流，我們為寶馬汽車提供售後備件庫BTS定製，全國合作面積超20萬平米；我們還聯合京東物流，在成都天府項目，為小鵬汽車提供“倉配一體”服務。
第二，聯合京東生態賦能。
京東作為一家新型實體企業，京東產發也承擔着助力實體企業發展的使命與責任，我們以京東智能產業園為服務區域的實體窗口，以合作伙伴的業務需求為中心，聯合京東各板塊的生態能力落地下來，圍繞“降本增效”為合作客戶提供多元服務，幫助合作伙伴全週期成長：
一、今年4月，京東集團宣佈將推出2000億出口轉內銷扶持計劃。未來一年內，京東將大規模採購不低於2000億出口轉內銷商品，幫助外貿企業快速開拓國內市場，緩解外貿企業壓力。在大灣區，我們幫助了超過50家制造的合作伙伴企業入駐京東“出口轉內銷”專區。在長三角，我們幫助了蘇州超過180家的工業型合作企業打通內銷的新通路。
二是供應鏈金融服務，我們與京東科技，以客戶在產發庫內貨品為標的進行融資，提供供應鏈金融服務。我們成功服務了奧克斯供應商暢宇，巨量等合作客戶。
三是市場服務-優質產品上京東。我們聯合京東零售、京東工業，為客戶提供市場拓展服務，比如我們常州的園區成功幫助合作伙伴拓展線上銷售渠道，2024年線上整體營收超6000萬元；另一家企業上線了京東工業，今年總營收目標衝刺1億元。
四是提供優惠物流服務。我們聯合京東物流、德邦、跨越，為客戶提供優惠的物流服務，在天津、常州、蘇州等我們的園區成功服務園區企業超150家，
五是集採服務。我們聯合京東零售、京東健康、京東工業，為客戶提供低價集採，比如我們的西青園區成功幫助超50家園區客戶降低採購成本。
六是保險服務，我們聯合京東保險為客戶提供優惠人身險、財產險等各類型保險合作，例如我們西青園區裏為30家園區客戶提供了服務。
第三，造船出海。
2024年我們加速了出海步伐，目前已經在亞太、歐美、中東等地區，落地9個國家，獲取超50個項目，總面積超150萬平米。2025年，我們將緊跟國家戰略，重點拓展英國、德國、墨西哥、沙特等國家/地區，全年計劃新獲取資產面積超100萬平米。7月我們與阿布扎比機場自由區合作簽約，將共同開發與運營位於阿布扎比機場自由區（ADAFZ）的高標準物流基礎設施。這是京東產發在整個中東區域的首個自建項目，建築面積約7萬平方米。
開放創新，打造服務中企出海首選供應鏈品牌。
我們為什麼能夠做到？我們在海外已經佈局了專業的本地團隊，我們瞭解本地市場、政策法規，同時，京東作為以供應鏈為基礎的技術與服務企業，我們緊緊圍繞技術優勢，在海外落地的是本地化的供應鏈解決方案，這包括了位於核心位置的高標倉儲基礎設施網、倉內的智能化硬件設備、與高效的本地配送網絡，這些提升了當地的供應鏈效率，所以我們是受到本地政府與市場歡迎。
我們在海外項目，會採取更加多元化的合作模式。
一是拿地定製，比如阿布扎比機場項目、德國項目、英國項目等，目前都有空地可以談定製。
二是倉配一體，現在很多中資企業也是剛出海，國外的業務量不足以支撐單獨租倉，國內到國外的供應鏈打通也存在困難，政府關係也不熟悉，所以針對這種情況，我們聯合京東物流，為客戶提供國內到國際的的“全鏈路、一站式”出海服務。這裏講一個案例：
英國考文垂項目，我們聯合京東物流，服務TCL全英國2B業務和大件貨物配送。我們英國項目的項目位於非常便捷的物流核心區位，4小時可以覆蓋英國90%區域，京東物流在當地物流服務完善，所以我們共同為TCL提供了從智能倉儲到分揀，再到“本地大件物流配送”的全鏈條解決方案。實現了TCL在全英國的2B業務和大件貨物配送，能大幅提升TCL本地供應鏈效率。
最後，雖然現在市場投資、招商面臨比較大的壓力，但我們還是要看到曙光，兩句話與各位共勉。路雖遠，行則將至；事雖難，做則可成。
謝謝大家。