觀點網 當夜幕降臨，驟雨的鼓點仍在敲打屋檐，未竟的對話在星光與引擎聲中斷續漂浮，2025觀點住房租賃大會圓滿落下帷幕。
回看過去一年，中國住房租賃市場經歷了顯著的發展與變革。受保租房大規模入市和居民收入預期偏弱影響，市場供需分化，租金下行以及產品趨同、運營壓力等問題有所顯現。
不過，在政策利好與市場需求推動下，住房租賃企業已開業規模和管理規模穩步提升，同時經營效率保持穩健。
與此同時，保租房公募REITs首發與擴募兩端正穩步推進，已上市的公募REITs擴容到8支，行業“投融建管退”的金融閉環逐步打通。
進入到2025年，行業的機遇與挑戰猶在。
數字化、智能化、精細化等手段，不斷改變住房租賃的運營邏輯；REITs、ABS等多元融資渠道，為租賃行業的穩健發展注入源源不斷的活水，新的市場環境下，租賃企業們如何執筆描繪未來新圖景？
5月23日，觀點機構與一眾專家學者、企業高層、創新先行者、金融投資機構等相聚在上海，共話住房租賃的壓力與契機。
在大會現場，還發布了《卓越指數·2025住房租賃卓越表現報告》系列研究成果，讓參會嘉賓能夠直觀瞭解行業發展的面貌。
2025觀點住房租賃大會現場
國企領航
過去幾年，隨着政策端對住房租賃的大力支持，保租房與市場化長租公寓齊頭並進，資本又重新將目光投向租賃市場。
行業迎來新的發展機遇，但變革之下，同樣存在隱憂。
一方面，在美國又一輪貿易戰影響下，宏觀經濟受到一定的壓力，作為經濟發展的重要一環，住房租賃不可避免受到影響。
會上，國家金融與發展實驗室特聘高級研究員邵宇便表示，當下正處於一個痛苦的轉型過程。
他表示，現階段，每個人都參與到外需的巨大變化當中，接下來中國對內、對外的調整都將有非常高的要求。
國家金融與發展實驗室特聘高級研究員邵宇
不過，對於當前的宏觀形勢，邵宇並不悲觀，他提到：“其實比上一次遇到貿易戰的時候，要相對樂觀一點。”
在他看來，“我們有韌勁，有彈性，要做很多事情，我相信利用這樣一個機會，我們能夠真正做到全面的轉型。”
另一方面，行業格局發生轉變，2024年以來，在政策支持和市場推動下，地方國企已然成為住房租賃市場的中堅力量。
作為國有企業的代表，杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理餘佳亦出席了2025觀點住房租賃大會，並發表了《雙輪驅動模式：從“共生”到“共榮”的生態構建》的主題演講。
杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理餘佳
演講開篇，她便提到，國有企業進入到租賃行業作服務運營，因為缺少市場化運作的靈活度等問題，與目前市場較大規模的企業還是存在一定差距，所以還有很大的進步和提升空間。
不過，在餘佳看來，國有企業在租賃住房這個行業裏面，更多是在謀劃後面五年。
她表示，“十四五”今年落位，從整體大環境來看，各家單位壓力其實都非常大，至於“十五五”後面五年，租賃住房這邊市場到底怎麼樣？
“未來五年，整個住房租賃行業應該是一個利好行情，至少在國有企業加持的保租房板塊，前景一定是向好的。”餘佳判斷稱。
她提到，我們應當抓住當前的大環境機遇，利用好資金平臺，把資金做到最優化。
同時，除了外部政策的支持，餘佳認為，新入局者最核心的還是修煉內功。
資管運營
近兩年，伴隨着保租房大量入市，住房租賃市場的供給大大增加，這類政策性房源的租金往往更低，對市場化租賃房源形成了一定的競爭壓力。
與此同時，隨着入局者增多，市場競爭也愈發激烈，為了在市場中脫穎而出，租賃企業紛紛加強品牌建設、提升運營能力、降本增效。
瓴寓國際副總裁莫沸認為，租賃行業要滿足兩個屬性，第一是社會屬性，第二是經濟屬性。
瓴寓國際副總裁莫沸
“在我們看來，這是一對矛盾的屬性。”
那麼，如何來解決這個矛盾？
莫沸指出：“我們提出的解決方案是，在需求端提供更加有性價比的好產品和好服務，在實現經濟效益方面，則是把運營端跟資產端做結合。”
而後，莫沸用一個公式具體展示了瓴寓國際如何兼顧社會屬性與經濟效益。公式當中，總房量、運營成本不會有較大波動，最大的變量屬單房租金。而單房租金向下探索，其中決定成敗的關鍵點包含了地段、產品溢價和運營係數。
他強調：“100塊錢定生死。可能中間就差了100塊錢，但整個項目就有了很大的盈利變化。”
莫沸演講結束之後，接棒的是魔方生活服務集團首席技術官、魔方智聯科技公司首席執行官常海松。
他根據十多年的資管經驗總結了行業經營手段的5個關鍵要素，分別是地理位置、產品建設、最終定價、員工管理激勵以及標準流程。
魔方生活服務集團首席技術官、魔方智聯科技公司首席執行官常海松
“位置決定了項目最後的成敗。一個很好的位置，加上不錯的產品力，基本上就成了，那麼位置就是‘靈魂’”，常海松表示。
而後，他話鋒一轉，提到如何把關於經營方面的思考真正落地執行，其中的關鍵便是——數字化建設。
“數字化是我們這個行業能夠把千萬種想法、戰略、戰術得以落地執行，並取得良好效果的一個基礎。”
不過在常海松看來，目前行業數字化建設的難點主要體現在三個方面，分別是管理層認知不一致、標準化體系薄弱以及複合型人才缺口。
他表示：“在這個時代，技術人才是不缺的，一抓一大把，但是既懂技術又懂行業的人才稀缺。”
資本活水
當前，住房租賃行業正加速轉向以“資管驅動”為核心的高質量發展新階段。
一方面，保障性租賃住房的加速落地以及公募REITs的持續擴容，為租賃企業提供了資產證券化與資本退出的新路徑。
2025年，伴隨着匯添富上海地產租賃住房REIT以及華泰蘇州恆泰租賃住房REIT的鳴鑼上市，目前已上市的保租房公募REITs已經擴容至八支。
與此同時，首批上市的如華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等，接連啓動了擴募進程。
主題演講過程中，華潤有巢戰略投資部總經理李伯喬向與會來賓介紹了華潤有巢申報發行公募REITs的歷程。
華潤有巢戰略投資部總經理李伯喬
他表示，在政策引導和支持下，REITs的發展還是相對較快的。
“截至4月底，目前已經上市的公募REITs是65支，市值1900億元，雖然整個規模不大，但是跟國外一些可以對標的市場相比，已經是旗鼓相當。”
實際上，目前國內公募REITs已然進入了“首發+擴募”雙輪驅動格局。其中，華夏基金華潤有巢REIT在去年11月便申請擴募，擬購入資產為有巢上海馬橋項目。
李伯喬在會上亦表示：“通過對標發現，非改保將成為未來發展的一種重要資產類型。”
中金公司投資銀行部副總經理楊奔對李伯喬的觀點表示贊同，他認為，未來將以存量擴募為主，打造區域內資產整合及盤活平臺。
中金公司投資銀行部副總經理楊奔
他提到，通過擴募這種形式，可以實現資產規模的提升，同時實現資產多樣性的提升以及資產分散度的提升。
此外，楊奔還從券商及投資者的角度，向與會來賓介紹了REITs項目如何進行資產篩選。
他認為，如果要做一個REITs項目，從資產篩選的角度來看，尤其是對於國資國企而言，要綜合考量支持性因素和核心因素。
“首先要看支持性因素有哪些，必須要過三道關：市場供需情況、租賃政策情況和主管機關支持情況。另外，還要看核心因素，包括資產符不符合估值、收益率、國資監管以及合法合規性的要求。”
租賃未來
演講環節過後，便來到了主題討論環節，接連兩場主題討論分別由戴德梁行房地產諮詢（上海）有限公司執行董事盧強和第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部高級助理董事王睿主持，他們針對政企協作、租賃運營、REITs發行及擴募幾個熱議話題，進行提問。
第一場主題討論會，雅詩閣中國區企業服務負責人華東區大區總經理林高石首先針對政企協作進行分享。在他看來，“政企協同，其實就是互補，就是共享資源。”
林高石提到，政企協同是非常值得關注的合作方式，我們有多品牌，可以為不同的項目提供解決方案，不僅長租類租賃住房，還有短住類（盤活國有資產、幫助國有資產管理）。
隨後，針對當前公募REITs的火熱以及市場大宗交易的情況，盧強向高和資本公寓事業部總經理王純傑拋出了一個問題。
主題討論會之一：未來的航向
主持嘉賓：戴德梁行房地產諮詢（上海）有限公司執行董事盧強
討論嘉賓：雅詩閣中國區企業服務負責人華東區大區總經理林高石；招商伊敦華東區域總經理周生龍；景順房地產中國區負責人陳吉灝；高和資本公寓事業部總經理王純傑
對此，王純傑強調，現在公募REITs市場表現火爆，對投資端、募資端、退出端帶來一定的積極影響。
他提到，目前包括險資、信託以及其他投資機構，都把保租房作為一個重點關注的投資品類。
除此之外，他還強調，產權清晰的“非居改保租房”項目有非常大的機會，尤其是紓困相關的項目。因為未來大量的保租房產業方在發公募REITs的時候，會提前儲備擴募項目。
景順房地產中國區負責人陳吉灝則認為，目前公募REITs火熱，表現上看來退出確定性高、資產成熟度高，但如果把投資者細分，“其實機會點反而沒那麼多，現在想投是很難的。”
不過，他也進一步提出了另一個投資機遇點——提前介入。
“我們可以把投資步驟往前走一個階段，在看到有明確租賃需求的區域，但這個地方還沒有把項目建出來，我們可以提前介入。”
陳吉灝進一步表示，目前金融端的需求非常大，但大量產品沒有挖掘出來，而我們則是入場製造這個產品的人。基於此，他認為“未來兩年會是投資大年”。
作為企業方代表，招商伊敦華東區域總經理周生龍針對公募REITs發行後的改變進行了分享。
他表示，保租房公募REITs發行之後，公司投資戰略明確“以退定投”的原則，未來將持續關注保障性租賃住房的拓展機會，持續尋求合適的優質底層資產裝入到擴募資產池。
剛剛完成公募REITs上市的恆泰租住亦來到了大會現場，蘇州工業園區恆泰租賃住房有限公司、園區公租房管理有限公司資產管理部負責人胡斌在“租賃新浪潮”的主題討論會上，就恆泰的未來佈局作出回應。
主題討論會之二：租賃新浪潮
主持嘉賓：第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部高級助理董事王睿
討論嘉賓：安歆集團創始人兼CEO徐早霞；成都新錦城公交樞紐發展有限公司副總經理、工會主席餘島；蘇州工業園區恆泰租賃住房有限公司、園區公租房管理有限公司資產管理部負責人胡斌；華夏基金基礎設施與不動產業務部總監所付晶
他表示，下一步公司會將現有項目對照公募REITs的發行標準，做一些項目的擴募儲備。另外，在第二輪公共設施更新方面練好內功，縮小對整個項目運營產生的影響，包括客戶體驗等。再者，就是施行投管退模式，進行前期共同投入、共同建設以及退出，實現相對輕資產的運營模式。
實際上，公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融資渠道亦不斷為租賃行業的穩健發展注入源源不斷的活水。
對此，華夏基金基礎設施與不動產業務部總監所付晶強調：“不同階段的資產可以選擇不同層次的REITs。”
他表示，企業的痛點在於融資渠道少，而有限的融資又以債務融資為主。公募REITs是權益類產品，是直接融資，面向的是合規成熟優質的資產階段；而私募REITs則面向發展階段未達到公募的資產。
“所以，多層次REITs市場建設，有利於滿足全週期投融資需求。”所付晶指出。
成都新錦城公交樞紐發展有限公司副總經理、工會主席餘島則認為，最早企業想做保租房項目的時候，面臨着容積率限制等土地性質的難題。後來政府出臺新政策，放寬了土地性質要求，使得企業建設保租房的同時，不再存在補繳土地出讓金的情況，為企業做了很大的減負。
而安歆集團創始人兼CEO徐早霞表示，對於租賃賽道，只有真正基於對人的理解、對於產品服務的理解，融入到我們的日常服務和產品當中，才能真正解決人的歸屬感的問題。
“目前安歆所有的產業園區項目，本質上就是為產業園區員工提供一個新的生活方式。我們稱之為‘三生融合’，即把生產、生活、生態真正地融合起來。”徐早霞指出：“因為產業園區的生活並不像城市裏那麼發達，所以長租公寓企業如果僅僅還是圍繞一間房，那是遠遠不夠的，核心應該還是要圍繞生活方式、住客、社羣的融合。”