由觀點機構主辦、華夏時報戰略合作的“2026觀點商業年會”在上海舉行。本次年會以“未來的可能”為主題，匯聚了來自商業地產開發、運營、資管及金融領域的眾多專家與企業領袖。

在為期半天的全體大會中，與會嘉賓圍繞宏觀週期、行業價值重構、REITs新生態以及商業的無限未來等核心議題展開深度對話，共同解碼存量時代與資本化浪潮下，中國商業地產如何穿越週期、走向高質量發展。

從促消費的政策長週期，到企業層面的認知重構，再到REITs市場帶來的資本新邏輯，這場年會的議程安排本身，恰似一條行業演進的脈絡——從“賣產品”到“造場景”，從重開發到重資管，從單一賽道到多元共生。而壓軸的主題討論環節，則把“未來的可能”這一命題，交給了臺下與臺上的每一位商業地產人。

週期之變：從“賣產品”到“造場景”

在“宏觀篇：週期之變”環節，商文旅地產專家蔡雲帶來了題為《把握擴內需促消費政策機遇 創新商業運營新模式》的主題演講。

蔡雲指出，當前的促消費政策並非短期的刺激手段，而是長期的結構性調整。這意味着，商業運營者不能把政策紅利當作一次性的機會窗口，而要據此重塑自身的運營邏輯。她強調，商業運營必須實現三大根本轉變：從單純的“賣產品”轉向“造場景、做內容”。

在她看來，未來的商業空間不再僅僅是交易的場所，更是生活方式的載體。只有深刻理解新人羣、新場景的需求，通過內容賦能和體驗升級，才能在波動中尋找平衡，抓住擴內促消費政策帶來的歷史性機遇。從商品思維到場景思維、從交易思維到內容思維，這場轉變的深層含義在於：商業地產的競爭，正在從“貨”的競爭轉向“人”的競爭，誰能留住人、留住時間，誰就掌握了下一程的主動權。

商文旅地產專家蔡雲

緊隨其後華潤萬象生活執行董事、副總裁、商業航道總經理王磊發表演講《新週期下的認知重構與長期主義》，則從企業戰略層面給出呼應。他提出，過去線性增長的經驗已經失效，內涵式發展才是下一程的關鍵。

王磊明確表示，商業地產與房地產開發將從強相關轉為弱相關，但這並不意味着蛋糕變小，反而意味着專業度的提升帶來了更大的空間。這一判斷直接指向行業的底層邏輯：當商業擺脫對開發規模的依賴，運營能力、資產質量與客戶經營，將成為估值體系中最有分量的變量。

華潤萬象生活執行董事、副總裁、商業航道總經理王磊

基於這一認知，王磊提出，萬象生活將通過場域生態、文化賦能、私域流量與平臺共建四條探索線，創新運營模式：如從關注項目本身到全域場景一體化敘事，廣州白鵝潭萬象城，大片區上，地處三江交匯，與周邊白鵝潭大灣區藝術中心“三館”、沙面歷史街區等城市功能協同融合；項目本身亦突破傳統盒子限制，打造向江而開的貝殼造型半開放立面、培英書院舊址活化和近3萬方濱江公園。深圳灣萬象城亦是整合周邊超級沿海生態、交通、金融科技總部資源；打造匯聚高端寫字樓、體育中心、五星酒店、高端住宅、公園、文化設施等的頂級CBD區域，並通過三廊並行的立體交通網絡，將周邊地標建築全串聯。

在行業普遍面臨不確定性的語境下，這樣的運營佈局本身，就是一種態度——傳統認知和框架正在被淘汰和重構，不是更快回應，而是更早感知變化、做好預期管理，敏捷迭代，但做長期主義的事情。

價值重構：AI賦能、長期主義與REITs新價值

進入“行業篇：價值重構”環節，三位重量級嘉賓分別從技術賦能、企業實踐和資本視角，分享了對行業價值座標的重新校準。

平安不動產首席運營官曾燦霞聚焦技術變革，發表題為《價值共生——AI+重塑不動產資管協作機制的探討》的演講。她提出，“AI+”在不動產資管領域應用，需要建立在相對完善的數字化體系、具備一定質量的數據儲備基礎之上，“先有數字化，再有AI+”。

在曾燦霞看來，AI技術的引入，可以解決資管過程中信息傳遞不充分、各方目標不容易對齊——即“看不清”和“對不齊”兩大痛點。據介紹，依託“AI+智慧資管平臺”搭配專業資管團隊，千億體量資產的精細化管理，如今有了新的實現路徑。

平安不動產打造的資管數字化平臺，一端聯動一線運營主體、一端對接投資端，打通數據直連、流程貫通，目前已經和多家合作運營機構完成系統對接，投資人可以獲取標準化、可流轉的運營數據，減少人工反覆報送。

效率改善體現在多個實操場景：過往耗時十幾到二十分鐘的退款審批，通過AI前置合規核驗，不少場景可以實現快速放行；資產審計也從傳統抽樣核查，轉向依託制度規則、全量流程數據，在較短時間內完成批量核驗。

這也帶出一個現實，AI不是資管行業的替代者，而是讓存量資產價值得以被看見、被校準的工具。

平安不動產首席運營官曾燦霞

越秀商管黨委副書記、越秀房產基金執行董事及行政總裁區海晶，則帶來了題為《根深者葉茂——越秀商管面向未來的長期主義之道》的分享。她主張“以資本的眼光做商業，讓資產活起來”，並提出了一個極具畫面感的理念——“把一條產業鏈，裝進一棟樓”。

區海晶強調，長期主義沒有捷徑，商業項目必須與城市共生。通過深度的產業整合和精細化的資產管理，商業項目才能構建起穿越週期的護城河。在她的話語體系裏，“根深”與“葉茂”是一體兩面：向下扎進城市肌理與產業需求有多深，向上生長出的資產價值與運營韌性就有多茂盛。

越秀商管黨委副書記、越秀房產基金執行董事及行政總裁區海晶

第三位登臺的是中金基金副總經理、董事總經理李耀光，他在題為《從REITs角度看商業不動產與消費市場》的演講中，深刻剖析了REITs的本質。他指出，REITs肯定不僅是一個融資工具，未來它將是一個上市的、持續運營的、自成投融管退鏈條的平臺。

李耀光指出，不動產企業的發展分為三個階段，第一階段以開發為主，目前多數企業進入或處於第二階段“開發加持有”，下一階段將以新金融——圍繞不動產基金和資產管理構建投融管退大循環。他披露的數據顯示，目前以商業零售類資產發行的公募REITs已達15只、規模465億元，規模與數量均居所有資產品類第二，“在新金融體系下，當企業進入創資產、盤存量、強投資的階段，它已經邁入資產管理行業了”。

他強調，新金融體系正在構建起“投融管退”的完整循環，運營的每一分厚度，終將在資本市場上被重新定價。這意味着，商業運營的好壞不再只體現在租金錶和出租率上，而是通過REITs定價邏輯——從NOI到資本化率——被實時映射為資產的市場價值。對運營者而言，這既是約束，更是激勵：把資產運營好，就是最好的資本市場溝通。

中金基金副總經理、董事總經理李耀光

無限未來：一場羣像討論

商業年會的壓軸環節，是主題討論會“商業 無限的未來”。該環節由鑫苑商業總裁蔡文豔主持，她開場便點題：“無限未來不在遠方，就在今天。”

她引述經濟學家阿瑪蒂亞·森的觀點——永遠不要試圖在複雜的人生和商業問題上尋找唯一正確的答案，因為這個答案根本不存在；在她看來，“無限”二字，正是把行業帶到探索未來的正確方向上。

圍繞週期新常態、空間價值煥新、REITs新生態及破圈共生四大分議題，七位對話嘉賓展開思想碰撞，各自交出了不同的“答卷”。

中海商業發展有限公司副總經理張建華認為，面對存量競爭，商業要靠三個“新”來應對，即新定位、新場景和新服務。從項目層面重新回答“我是誰、為誰服務”，是所有煥新的起點。

光大安石商管平臺管委會委員、副總裁宇文靜則從實操角度指出，作為非標存量商業價值重構專家，其聚焦城市更新與不良低效資產盤活，依託專業資產證券化團隊打通退出閉環，以獨立的研判與操盤能力持續挖掘存量資產價值，助力城市商業煥發新生。

國浩房地產中國區總裁周雲鵬分享道，小體量精品商業不能走尋常路，要靠多元化破局，尋找差異化生存空間。體量不是決定項目命運的唯一變量，定位的精準度才是。

主題討論會：商業 無限的未來

主持嘉賓：鑫苑商業總裁蔡文豔

對話嘉賓：中海商業發展有限公司副總經理張建華；光大安石商管平臺管委會委員、副總裁宇文靜；國浩房地產中國區總裁周雲鵬；BEAUTY CHIOCE董事長王愷；MYMIX品牌合夥人/總經理、時尚.南湖薈會長顧宏偉；杭州大廈副總經理包琦琦；廣東省房協專家委主任委員、灣區首發經濟智庫專家黎振偉

BEAUTY CHIOCE董事長王愷提出了一個獨特的視角。在他看來，未來審美將是核心競爭力，商業空間的美學價值將直接轉化為商業價值。當功能趨同時，打動消費者的往往是那些無法被數據完全量化的東西。

MYMIX品牌合夥人、總經理顧宏偉表示，老行業要換一種活法，傳統百貨和商業體需要通過內容和品牌的重組來激活新生力。老的不是物業，而是思路——換一種活法，存量也能煥新。

杭州大廈副總經理包琦琦用數據說話。她表示，33年深耕存量同樣能成為頭部，這證明了專注與堅持的力量。在一個追逐“新”的行業裏，她的分享提供了一個樸素的註腳：時間的複利，同樣是一種商業模式。

廣東省房協專家委主任委員黎振偉作總結髮言。他提出，要用厚度、高度、長度重塑商業，在存量博弈中構建新的評價體系。厚度是運營的積澱，高度是價值的定位，長度是時間的陪伴——三者疊加，才是商業真正的“無限未來”。

此外，作為年會的延伸，11月5日上午還舉行“2026觀點企業課堂——對話國浩 走進國浩長風城”活動。國浩房地產中國區總裁周雲鵬、投資部負責人王璐及辦公資產管理負責人姚慧，將分別就全週期業態開發、資產處置實戰及長期主義資管能力進行深度分享，並與觀點學員互動交流，參觀品鑑國浩長風城項目，將會議的理論與實踐進一步結合。

2026觀點商業年會雖已落幕，但關於“未來的可能”的探索才剛剛開始。從造場景到做內容，從AI賦能到REITs定價，從“以資本的眼光做商業”到“把一條產業鏈裝進一棟樓”，在週期之變與價值重構的浪潮中，中國商業地產人正以長期主義為舵、以創新運營為帆，駛向更加廣闊的深藍。