本文為李明輝先生在2025長三角產業論壇發表的演講。
李明輝（中電光谷集團副總裁、南方區總裁）：從2020年新冠疫情以後，大家現在基本有一個共識，就是已經習慣了不確定性的常態化。
尤其是2024年、2025年這兩年，宏觀經濟、國際局勢，政策調整讓我們產業園區行業感受到了不同的溫度，但總體都是低溫。
對中電光谷來說，發展了20多年，又是一家港股上市企業，在經營主題性園區的時候面臨很大的壓力。特別是經過了2024年持續轉型之後，2025年我們更加深刻認識到，應該主動做點什麼。要掌握主動性。
所以今天借這個機會向大家報告，我們作為園區的經營者、產業服務的提供者，如何在當前不確定的環境中，成為政府、客戶、合作伙伴眼中能夠給他們提供確定性的服務者。
面對複雜的市場矛盾、尖銳的競爭局勢，怎麼樣能夠成為一個破局者？大家都在轉型，如何開創自己的轉型？站在中電光谷的角度，從4個方面給大家做一個報告。
首先，在2024年觀點廣州論壇上，我向大家彙報過一個觀點，就是借用諾貝爾經濟學獎得主保羅克魯格曼的“不可能三角”進行延伸解讀。
當下，我們園區經營確實存在着“既要又要還要”的矛盾：政府需要高稅收、高就業、高產值，投資者需要高收益、高回報，以及運營商需要高出租率、穩健的現金流，坦率來說，這三者全部都想達到一個好的狀態，確實難度非常大。
從2025年開始，我們一直在自我思考，園區經營的這種“三元悖論”，如何抓住其中最關鍵的一點？我們希望抓住真正屬於自己的一點。
那麼多年來，中電光谷一直都在提倡內部要跳出地產思維來經營園區，推動園區從不動產金融屬性向新型基礎設施公共服務演變。經營目標也從不動產經營收益最大化，向幫助政府和企業推動土地要素配置效率提升演變。
我在這裏向大家彙報兩個項目，這兩個項目其實從不動產經營角度都是沒辦法做的，甚至零地價都沒辦法經營。
第一個項目是總書記當年在木蘭谿帶領各界治水的地方，需要踐行“兩山”理念，在莆田這樣一個四線城市發展產業。
第二個項目在貴安新區，算力基礎設施非常豐富，需要與政府真正形成政企協同，進一步提升市場供應效率。通過政府公信力、政策力加上市場效率，快速組織產業、服務產業，讓他們能夠在這個地方落地生根。
這兩個項目我們都是用服務的方式參與，變不可能為可能，尤其是在2024-2025年這兩年，啓動了核心的開發建設和運營，都取得了不錯的成績。
這也是我們從投資向服務角度轉變的案例。
第二個方面，如何成為一個關鍵矛盾的破局者。今天觀點的主題也是講存量時代，事實上從2021年開始，地產、園區銷售達到頂峯之後，每年去化量都在走下坡路，存量時代已經是我們的一個普遍共識。
當前的狀況其實是供需失衡，同質的競爭大家都司空見慣了。經常講的一句話，我們不要減價格，去減價值，但當你減價值的時候，就難以承受低的邊際回報和高的邊際成本。
現在的行業，大家面臨各自的壓力，市場策略也是同質化的狀況。但是我們在這樣一個市場中，總是有確定性的。
首先對所有企業來說，永遠都面臨着轉型和升級兩個同時都要抓的需求，這在任何環境中都存在；第二，無論是高科技企業還是傳統制造業企業，都面臨着既要高品質服務又要低成本的訴求；第三，就是羊羣效應、燈塔效應同時存在。企業既希望像行業龍頭標杆看齊，又希望形成自己獨樹一幟的風格，這種訴求往往也會反映在對物理空間的需求上面。這也是我們希望能夠在矛盾中、在可持續發展過程中，尋找一種合理性。
比方說，我們自己經營的主題產業園區，產業體系的結構性如何合理？在選擇不同城市佈局的時候，如何從網絡經營的角度尋求它的合理性？第三，局部是否有可持續增長的可能性。
從這個角度來講，我們要率先嚐試自我經營上的革新。整體宏觀經濟肯定是承受巨大的壓力，但是局部的氣候是否可以影響、調節和營造？大家都有積極的一面。
剛才葛總講到了湖南長沙，我在這裏也向各位彙報一個長沙的項目。長沙這幾年除了是娛樂之都、網紅城市，確實在創新方面力度也很大。我們用了最快的時間，不到4年半，在長沙高新區投資了60多萬平米，建設了一個高標準園區，每年7-8萬平米的交付速度。用6年的時間運營，綜合出租率達到了92%以上，現在成為了一個年產值超過200億、每年利稅超過1.5億的園區。
事實上，長沙不算是投資產業園區的好地方，但是這個項目我們重在效率，重在多要素匹配，不僅僅提供空間或者基本服務，更重要的是找到替代性需求。
即便今天確實產能在收縮，供需兩端都承受很大壓力，但在局部來看，我們仍然認為有具有持續生長力的企業，仍然有逆勢升級基礎環境需求的企業，仍然有希望順勢替代的企業，關鍵是我們作為經營者能否抓住或者說服務好這類需求。
第三個方面，結合經營。中電光谷已經在全國52個城市有接近106個園區，而且我們的園區都是主題化的，有軟件、生物醫藥、集成電路等等，有很多普遍性的運營邏輯。
當整個經營面臨壓力的時候，我們作為市場的末端，感受非常清晰。我們能做點什麼？從實踐角度，要成為能給人信心、能給人確定性的服務者。
我們多年來一直堅持多元共生理念，沒有簡單地陷入市場競爭，非常遵從生態位的理念。所以，在市場環境或者說外部政策發生調整的時候，作為經營者，始終努力調整自己在生態中的定位，調整跟客戶之間的關係。與此同時，希望能夠成為價值創造和生態穩定的促進者。
從項目的角度，現在各地都難，園區已經成為政府穩經濟、穩就業和穩創新的重要抓手。根據我們佈局的情況來看，至少4月份以來已經有三個獲批，有發行省專項債的省份，都在省級層面建立了全省園區高質量發展專項基金，用於在全省範圍內吸收優質園區資產，培育核心承載體。
這一點很重要，體現在園區成為了經濟、就業、創新和人才非常具體的抓手。
從客戶的角度，專注企業的生存發展，持續推動業務長尾化。現在沒有暴利時代，也沒有一錘子買賣，所以要儘可能的參與到服務鏈條裏面。也許現在還沒有能力解決某種需求，但是可以積累和研究，從響應需求到提供價值需要一個培育過程，但是這種投入是值得的。
從區域生態的角度，也許一個城市裏面房價有高有低，不同的結構裏，小的局部反映在租金、服務上也會有非常大的差異。我們就要努力營造局部的生態，成為解決方案中間的一環。
去年我們在泰州、佛山佈局，其中佛山是圍繞廣東省的璀璨行動計劃，聯合十堰市連續打造了兩個項目，都取得了非常不錯的進展。這三個項目的階段性突破，為今年整體的不景氣，帶來了一絲希望。
第四個方面，今天是長三角論壇，借這個機會向大家彙報我們在長三角的一些實踐。
中電光谷這麼多年一直堅持一城一法和多元共生的理念，即便是同樣產業類型的項目，希望每一個都能夠採用不同的方法和策略去運營。這樣的難度、成本肯定是高的，但是我相信也更容易展現與本地共生的一種模式。
我們目前在長三角差不多有六七個項目，在長三角非常好的經濟產業協同基礎上發揮每個項目各自在產業服務上的優勢。無論是在上海、南京、溫州、南通、泰州，雖然做的產業方向不一樣，但是實現了非常好的協同。
我們建立了兩層協同的理念，在長三角、珠三角、成渝、中部和京津冀5大區域，基本上都建立了非常好的協同成效。
一方面體現在項目經營層面的協同，更多是方法上的協同。因為我們是主題性的園區，所以不同的項目圍繞主題類產業，在價值鏈、創新鏈包括產業鏈方面都有所協同。
比如當企業成本比較敏感的時候，優先在內部網絡主動幫助轉移。當企業需要產能優化的時候，主動做對接。
去年有一家紅杉資本投資的企業，在北美做得很好，我們把它引入了長沙。引入到長沙之後，我們主動了解發現，他們的製鞋新型工藝非常好，但是缺乏資源。所以又主動找到了福建政府，在泉州、莆田兩地主動幫助對接，協調了一些優質產線。
我們還着力引導入園企業實現跨區域的業務，現在大家都難，不光我們難，入園企業也一定更難。所以我們能夠先幫他們解決，就和企業維持了更進一步的關係。
與此同時，我們也在這兩年積極引導項目所在地不同的政府招商部門、黨政部門、協會機構，幫助他們開展跨區域的協同和交流。
過去政府領導出差更多是招商引資，但是往往缺乏生動案例，所以我們現在主動承擔起這樣一個角色，建議他們到哪裏去學習什麼樣的經驗。
這種協同其實建立在我們經營業務協同之上的，也是希望把我們融入區域生態位，為這個區域的生態創造一些確定性。
我個人認為，從普遍性經驗來看，經濟危機的時候，往往也是不斷湧現出優秀企業的好時機；低利率時代也有利於小規模的科技企業蓬勃發展；製造生產性的服務業，我相信會有更多新的機會。
希望我們能夠一起為這個行業的健康發展、為這個行業的明天共同努力。謝謝大家。