曹靖:西安高新配套園區社區化運營實踐分享 | 2025西部産業科技大會演講

观点网

2025-04-15 15:57

  • 高新配套公司的轉型實踐印證了三個樸素的道理:國企轉型核心在人、産業運營本質在心、生态融合關鍵在新。

    本文為曹靖先生在2025西部産業科技大會發表的演講。

    曹靖(西安高新區配套公司董事長):尊敬的各位領導、各位專家、各位同行朋友、各位投資、金融和新聞界的朋友們,大家下午好!歡迎大家來到全國排名第五位的國家級高新區西安高新區。

    今天上午很多朋友觀摩了西安高新區的規劃和科技展館,也觀摩了高新配套公司的園區企業,對我們的運營、招商工作提出了很多好的意見和建議,再次向大家表示感謝,同時也感謝本次大會的主辦方觀點機構。

    西安高新配套公司是西安高新區管委會下屬的西安高科集團17個全資子公司之一,從2008年成立到2022年,一直是以工程建設為主業的企業,近年來我們根據發展的需要,在堅定轉型,在西安市各級領導、各部門的支持、幫助下,取得了一點初步的成績。

    但是我們依然還是中國産業園運營企業中的一個小學生,取得的成績微不足道。借此機會,我鬥膽向大家把我們轉型過程中的探索和實踐進行匯報,希望大家批評指正。

    我的匯報分為三個方面:破局、重構和煥新。

    第一,破局。作為國有企業,在刀刃向内中尋找轉型和突破。

    2008年,西安高新區需要為大量的科技企業提供産業空間及配套項目,高新配套公司随之誕生,並先後承擔了60余個産業配套項目的投資建設,總建築面積約700萬平米,包括12個産業園區、34所中小學校,以及高新區26萬平米的人民醫院、高新國際會議中心,以及衆多的安置房建設。

    随着不斷地投資,重資産的運營,我們也面臨着三大挑戰:一是債務壓力居高不下,資産負債率高居80%以上,融資成本持續攀升。二是資産運營效率不高,園區總體平均出租率僅74%,有超過21萬平米的空置面積未能發揮效能。三是管理團隊缺乏活力,員工平均年齡45歲,70%為工程背景,産業運營的思維和經驗嚴重不足。

    在危機存在的同時,我們也看到了自身的三大優勢:西安科技人才優勢、高新區科技創新與産業生态優勢、高新配套公司國有産業園區運營企業的特殊優勢。

    西安的科技人才優勢,大家可能都有所了解,這里我講一個故事,就是一個深圳的科技企業負責人,他跟我交流的過程中,對我推心置腹地講,“曹總,西安的幾所高校培養的人才簡直是太好了,我們太喜歡了,他們專業強、工作踏實,但是他們有一個共同的特點,就是在深圳工作5年左右,就想回西安”。

    所以這也是西安能夠把本地的人才以及外地的人才吸引到西安的機會。在西安做産業園、做科技創新和産業發展,離不開人才,這是我們最大的優勢。

    高新區的科技創新和産業生态的優勢。高新區在去年從全國178個國家級高新區中,從前年的第8名躍居到第5名,這個成績是來之不易的,非常不簡單。

    前4名分别是中關村、上海張江、深圳南山、蘇州工業園,作為西部城市的高新區,這是無法超越的,我們在這種情況下排到第5名的好成績,其中更難得的是我們的人均技術合同成交額排名第2,這就說明西安高新區的研發能力非常強。高新區的主導産業清晰、具有規模,産業生态已經形成,産業的聚集度非常高。

    就像剛才郭局長講的,産業生态是一片熱帶雨林,灌木、喬木、小草在這里面都能很好地生長,它具有很好的聚集能力。就像我們今天開會的這個酒店周圍,就是西安高新區的絲路軟件城,這里聚集了陝西省90%以上的軟件開發企業,軟件開發和信息技術服務相關企業在這個區域有非常好的發展,不管是處于生命周期的任何階段。

    國有企業産業園運營的特殊優勢,配套公司作為高新區下屬的國有企業,在政府政策支持、金融服務支持、運營資金支持、企業招商支持,以及國企的戰略定力、責任擔當和資源整合能力方面,具有獨特的優勢,我們能為園區的企業提供長期而堅定的後盾支持。

    面對困境和優勢,我們要求自己不能捧着金飯碗來讨飯吃,企業的轉型事關生死存亡問題,高新配套公司因産業園而生,也要堅定地為産業園而變。

    怎麼變?首先是明确戰略方向,我們在2023年底就制定了“12586”戰略體繫,並堅定執行,核心就是向卓越的産業園運營商轉型和努力。戰略方向的明确和順利執行,進一步堅定了我們轉型的信心和決心,使原有很多不可能變為可能。

    在短短的半年時間里,高新配套公司發生了前所未有的變化,客戶的滿意度顯著提高,來自政府和社會各界的認可度持續提升。高新配套公司也從一家名不見經傳的建設企業,蛻變為一個在産業運營行業、在科技企業界和金融投資界小有名氣的産業園運營公司。

    第二,重構。在戰略明确的情況下用組織變革重塑内生的動力。戰略轉型的第一步是人的自我變革,只有思想統一才能步調一致,戰略執行需要組織變革提供堅強的保障。重構主要包括4個方面:一是思維的革命,二是架構的重組,三是業務的優化,四是文化凝聚和考核的創新。

    思維革命的核心是樹立産業思維,西安高新區全國排名第五的優異成績,源于高新區長期主義的堅持,産業情懷的培育和創新基因的融入。高新配套公司在高新區運營産業,我們必須從高新區的成功經驗中汲取能量,其中重要和關鍵的一點就是要樹立以促進産業發展為目的和初衷的産業思維。樹立産業思維,就是要摒棄以往的房地産思維、甲方思維、房東思維,樹立可持續發展的思維、客戶思維以及投行思維。

    樹立産業思維也要求我們在戰略層面謀定而動,我們既要仰望星空,更要腳踏實地。在招商層面堅持客戶至上,客戶價值最大化的價值觀,勇于為客戶改變自己。在運營層面,堅持服務為本,把客戶滿意度作為服務提升的首要指標和促進以商招商的重要手段。

    思維革命之後,我們就開始了架構重組,這里面主要是打破沿用16年的以工程建設為導向的組織架構,整合形成戰略支撐、資産管理、開發建設三大闆塊,建立以招商運營為核心的組織管控體繫。我們把原有的工程部門縮減,把招商部門拓展。同時,所有的幹部年輕化,公開選拔、公開上崗。

    業務優化方面,我們構建了以産業園招商運營為核心的多元化業務體繫,形成以園區租金收益為現金流底盤,以企業增值服務為價值引擎,以産業投資孵化為成長杠杆,以股權合作機制為生态紐帶的收益體繫,四維驅動業務延伸,形成可持續的價值共生業務體繫。

    在這個體繫下,我們先後與園區内的重點企業阿里、施耐德、美林數據等鍊主龍頭企業建立合作,将單一的客戶關繫轉變為多元化合作關繫,讓客戶成為伙伴,在智慧園區、零碳業務、數據資産開發運營等領域開展合作、構建生态。

    文化凝聚和考核創新方面,在全新的團隊中,凝聚奮鬥文化和創新文化,強化“想到、說到、做到、做成”的思維方式和工作作風,同時我們在考核上也進行創新,為了達到快速執行戰略的目的,我們進行了關鍵指標和平衡計分卡結合的考核方式,既把出租率、續租率、收繳率等關鍵指標納入考核,也把企業滿意度、團隊培養、品牌貢獻度,以及創新力等可持續指標納入考核,促進團隊的快速成長。

    綜合以上四點,我們戰略轉型初步成功源于人的轉型,國企轉型的關鍵在于刀刃向内、自我革新的勇氣,通過一繫列的重構,一批想幹事、能幹事的幹部員工正在合适的崗位上努力拼搏、擔當作為,為公司轉型發展創造價值。

    我這里引用葛總的一句話,葛總說他看到我們高新配套團隊的狀态的時候,就想到了當年自己在張江高科那段激情燃燒的歲月,我想這是對我們轉型努力莫大的鞭策和鼓勵。

    第三,煥新。三場攻堅戰突破招商運營困局。第一場攻堅戰是服務升級持久戰,第二場硬戰是招商突圍攻堅戰,第三場硬戰是資本運作陣地戰。

    服務升級持久戰。持久戰需要長遠的規劃和頂層設計,為此我們堅持園區社區化運營和園區品牌化運營的理念,建立起3T COM産業社區的品牌體繫,3T指的是:技術、人才、寬容度,這是美國多所高校的教授佛羅里達先生提出的創新理論,3T元素相輔相成、相互促進,形成創新的動力。3T模型的核心就在于我們實踐的園區社區化運營。在3T理念下,我們建立了3T品牌,還延伸了3T Life、3T Sports、3T Festival、3Tbox等子品牌,把我們的創新、服務、投資孵化全部納入到品牌體繫。

    頂層設計完成之後,首先進行硬件的升級,主要目的是讓空間更适配科技企業和人才需要,這里面做了很多工作,包括電梯、空調運營效率的提升,盡可能滿足停車需求,停車效率的提高,以及運動場地、各種空間功能的提供、優化。

    在服務革新方面,主要是堅持客戶價值最大化的原則和理念,我們根據産業企業需求,不斷完善園區運營體繫,提供企業服務、人才服務、共享服務和投資服務,這里面做了很多工作,包括圍繞人才,我們舉行了多場校園直通産業園的人才招聘活動,為園區内多個企業一年内提供了5000個工作崗位。

    在活力社區打造方面,主要是提供滿足科技人才交流、交往需要的園區第三空間,打造年輕人喜歡的産業社區,把園區當做社區來運營和服務,目的是以吸引人才的方式來吸引企業,以留住人才的方式留住企業。

    圍繞着園區第三空間,圍繞園區社區化運營,也做了很多工作,包括迷你馬拉松、籃球賽、牽手3T COM産業社區的相親活動,這個相親活動深受歡迎,也很有影響,它的緣起是我到我們園區内的一家企業拜訪,這個企業名字叫微聚繁星,是字節跳動的合作伙伴,我問他們的張總,我說你有什麼困難需要我解決?張總說,我們有600名員工,大部分是二十七八歲的女孩子,她們工作很忙,沒有時間談戀愛、找對象。我說我們可以創造機會。我們其他的園區有很多理工男,華為、施耐德、比亞迪的園區有很多理工男,等比亞迪雲巴開通以後,我們坐着雲巴,一起搭起鵲橋,到華為的社區進行相親活動。去年我們辦了三場相親活動,影響力非常大,很多企業的負責人打電話說,曹總,還能不能再給我們兩個名額,我們還有很多報名的,後來也促成了很多年輕人,圍繞年輕人的需要,做年輕人喜歡的産業社區。

    第二場戰役是招商突圍攻堅戰,我們的核心還是以服務促招商。招商的頂層設計可能需要産業引導、産業生态、創新環境的提供,但是微觀的秘訣就在于服務,把服務做好了,招商工作就能有成績、有起色。

    我們通過産業服務、企業服務和人才服務,不斷地提高客戶滿意度,來促進以商招商,在這樣的情況下,去年阿里巴巴、長安計算等龍頭企業擴租面積超過5萬平米,各個園區的續租率高達98%,園區平均出租率從原有的74%上升為85%,一年上漲了11個百分點,超過10萬平米。

    我們推行PFD招商新模式,也就是園區+基金+數據,園區+基金在很多地區已經成為招商的主要方式,但是+數據是高新配套公司的探索和首創。在園區方面,我們提供滿足科技企業全生命周期發展需要的新型産業空間,同時我們聯合省屬金融企業共同成立産業基金,提供投早、投小、投硬科技、投長遠的産投服務。另外我們與軟件園發展中心合作,開發園區企業的大數據平台,打通政府、園區、企業之間的數據壁壘,為企業提供專項數據産品和數據服務,助力企業發展。

    另外我們還實施“總部+研發+生産”一體化布局,根據園區企業的特點,我們大部分園區企業處于研發階段,近年來研發取得一定的成就後,就需要生産型的空間,所以這兩年我們大力地在提供生産型空間的供給,我們今年已經開工的有12萬平米的廠房項目,下一步還要開工的還有15萬平米,這就是一體化的布局,把企業研發之後的生産功能留在我們自己的園區,留在西安高新區,把更多創造的效益留在高新區,同時它也優化了我們自身的産業布局,提升了資産抗風險能力,助推産業園投資運營業務的健康、持續發展。

    第三場戰役是資本運作陣地戰。我們創新運用金融工具,去年我們在西北首個資産支持專項計劃(CMBS)實現了在資本市場的成功試水,目前我們正在全力推進公募産業園REITs的申報,終極目標是實現資産最終盤活和企業縮表、瘦身、高質量發展。

    此外我們還布局創投孵化業務,我們建立了自身的孵化器3T Box孵化空間,為企業初步搭建起從創業苗圃到孵化器、加速器的全鍊條孵化體繫。提供創業輔導、投早投小産業基金、融資、技術創新等全方位的創業服務,通過投資孵化,幫助更多小微企業實現快速成長和壯大。

    三場攻堅戰突破了阻擋在我們面前的招商及運營困局,初步構建了産、城、人融合的園區生态體繫,取得了高新配套戰略轉型的初步成功,這是行業的一小步,這是高新配套公司的一大步。高新配套公司的轉型實踐印證了三個樸素的道理:國企轉型核心在人、産業運營本質在心、生态融合關鍵在新。

    國企轉型,核心在“人”。我們從45歲平均年齡的老團隊,到80後挑大梁的新鐵軍,用了兩年時間完成了轉型和重生。

    産業運營,本質在“心”,華為員工因餐廳問題吐槽時,我們選擇把批評當禮物,當年輕人說園區缺乏活力時,我們策劃音樂節、相親、馬拉松等活動,我們踏實做事、傾心服務,在追求卓越的道路上不放棄一點一滴的努力和付出。

    生态融合,關鍵在“新”,從生産空間的完善到第三空間的打造,再到産業和企業服務資源的整合共享,以不斷創新,努力做到為企業賦能、為人才服務、為産業發展做貢獻。

    “這里沒有華麗的承諾,只有說到做到的态度”,這是我們園區的一個企業員工在接受訪談時講的話,我想這是對我們轉型努力最好的回報。

    轉型的成功源于我們勇于為客戶改變自己,實踐也證明,我們每為客戶改變自己一小步,客戶對我們的認可和支持就會提升一大步。

    以上就是我的匯報,謝謝大家,請大家批評指正。

    免責聲明:本文内容與數據由觀點根據公開信息整理,不構成投資建議,使用前請核實。

    撰文:曹靖    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    産城