袁鴻凱：DeepSeek、AI巨變下的物業行業 | 觀點物業大會演講

本文為袁鴻凱先生在2025觀點物業大會發表的演講。

袁鴻凱（金茂物業服務發展股份有限公司首席信息官袁鴻凱）：感謝大家，又是一年觀點的大會，每年都跟大家作一些科技方面的分享。

今年跟大家分享的主題，也是結合最近大家研究比較多的DeepSeek和AI對整個行業的影響來談。

去年很多跨年度的演講都會用到這麼幾張圖，（見PPT）一個是《黑神話：悟空》，另外一個是《哪吒》，用這幾張圖說明中國現在已經有很大的國際影響力了。

在2025年1月20号之後，我覺得跨年度的演講可能對大家更有啟發意義，是因為DeepSeek的出現，它等于捅破了這個天。

就在美國總統特朗普就職的當天，39歲的梁文鋒發布了DeepSeek滿血版，為什麼它特别厲害呢？因為他将推理的成本降低到3年前的1/50，同時它又是免費的，直接導致的結果是，原來我們的這些AI的廠商的産品降價達到50%以上。

所以DeepSeek的出現，打破了AI行業的格局，大家也說AI平權時代到來了。

不知道大家有沒有深度使用DeepSeek，如果深度使用之後，我覺得所有人背後都會冒汗，尤其是在座的，好多是憑着管理經驗，憑着多年的積累來做管理工作，如果深度應用了DeepSeek之後，會有很大的挑戰。

DeepSeek推出7天，它的下載量就已經超過了所有原來的APP的體量。《哪吒2》現在在全球電影歷史票房榜排第5，《黑神話：悟空》也霸榜2024年的遊戲榜，它的背後是中國算力在過去3年17倍的增長，這是我們的硬實力。

在原來我們有科技概念的時候，windwos繫統+英特爾的芯片橫掃了世界，OpenAI加上英偉達等等老美的7個巨頭，現在也是稱霸世界的。現在我們發現華為+DeepSeek+宇樹、大疆，他們為世界提供了另外一個方案，這就是我們為什麼說現在中國的就是世界的，它完整地提供了另外一套方案，包括從雲到計算，到所有的算力。

為什麼我們現在要對DeepSeek來做深度的剖析呢？我們會發現它對我們的行業影響是很大的。

我們看一家上市公司，這是一家做美妝的公司——上美，2024年半年報的時候，它有2000多員工，因為業務拓展，下半年又增加了268名員工。

在DeepSeek出現之後不到一個月，它宣布裁員達到95%，其中重災區在客服部門，客服的人手降到原來的5%、法務部門削減了一半的員工，新産品研發和内容制作的員工削減70%到80%，一個團隊完成過去20個團隊工作量的考核標準，要求員工用鼠標和語音進行AI交互。DeepSeek深度推理的學習，加上豆包等等AI工具，能夠做各種各樣的工作。

原來我跟長江總搭檔的時候，我覺得很舒心，他只要給我支持就行了，也不需要問我為什麼。我現在換了一家公司，這是一家國企，國企領導說話有時候只講一些大的方向，每次開完會都要認真研讀他的會議紀要，去理解到底領導有什麼要求。

那天半夜我想起來這件事情，把領導會議紀要塞到DeepSeek里面，我問它：你告訴我他對我的數字化工作有什麼影響？DeepSeek就輸出了滿滿的一頁内容，從戰略分析、舉措，一直到最後的動作，很專業，而它只用了10秒鐘的時間，它最後連風險預測都有，它用10秒鐘的時間比我24年工作經驗的人想的還全面。

在座的都是打工人，以後董事長只需要把他的工作要求放到DeepSeek里面，就可以拿DeepSeek考察你的工作，有沒有按照DeepSeek輸出的工作清單來做，你們可以實驗一下。

比如說你把長江總剛剛提到的問題，優秀的項目經理如何做好收繳率，你把它放到DeepSeek里面，它會給你一個完整的方案，全年應該做哪些具體的客戶維護工作、催費周期應該在7天、15天、30天，應該怎麼做。這對我們這些經驗積累的行業是非常有沖擊的。大家如果真正地感受到或者使用到了，就會發現我們未來面對的AI威脅是很強大的。

我在家里部署一個DeepSeek只需要花3萬塊錢，就能把我們家的财務規劃、小朋友的學習做好規劃，以及歷年在攜程上所有的訂單拽進去之後，它能推算出我們下次旅遊的時間，它現在是一個壓縮式的創新，将原來的創新時間極度壓縮。

另外還有一些專業的工作，比如說法務的工作，把相應的法律制度和公司規章制度放進去，它就能輸出結果。

剛才說到了康養，AI已經重塑了我們整個中醫領域的診斷，我們可以看到原來的脈診、舌診、面診等等，現在用AI能給你一次性做診斷輸出。AI物脈診可以識别28種脈象，準确率比人類高23%，耗時僅18秒。

支付寶的舌象健康小程序，10秒鐘内可以識别106種體質，準确率85%。原來積累的有指示體繫，靠老中醫見多識廣經驗的領域，被AI替代的程度會越來越快，這就是壓縮式創新。這種壓縮式創新的結果導致的就是你的行業，你的工作内容就會發生改變。

我們從2019年就開始把人工智能引入到物業行業，當時我和長江總一起做了AI的邊緣服務器，到了現在有了DeepSeek深度推理之後，它會大幅度改變我們原有的工作模式，将原有的創新、管理模式上的變化周期極速壓縮。

物業的基本模式是一看一做，物業的項目經理更多是檢查，物業服務的品質從數字化的角度來看就是你檢查的頻次多少，你檢查的頻次越高，可能你的服務質量就是更好的。你的管理、服務人員、管家都是一看這方面的工作。

行業一直要求物業服務公司進行相應的降價，而且現在還有一種趨勢，剛才在陳總的報告里面沒有體現出來，現在大多數的物業公司出現了專業的分包，就是我包你這個物業公司的時候，只需要包幹你的保潔服務或者綠化服務。物業公司提供的管理價值就在于，我能幫業主看好保潔阿姨有沒有按時按點去工作。

物業公司原來的組織形式是科層式的，從總部到區域，到下面的項目，一層層下來。科技的應用，可以讓我們的管理扁平化，減少管理層，管理能力就會下降。DeepSeek的加入，就會有大量的管理人員的減員，大量的客服崗以後能被AI代替掉，而且跟你面對面交流的人可能就是一個AI體，原來說征求意見，總裁座談日，就可以用一個AI來跟客戶交流，而且這種技術已經很成熟。

包括京東用劉強東的形象做了推廣，這些都很成熟了，對于客服這種有相應知識積累的崗位，都可能被替代掉。另外它肯定會加速我們對現場員工的減員，包括長江總提到的項目經理、各專業主管，凡是通過你的經驗和判斷處理的業務，都有可能被AI替代掉，怎麼替代掉呢？

物業公司會出現一個什麼樣的形式？它就會出現一個平台化的科技公司，而且這種平台化科技公司在國外已經有了，管家做的所有工作都可以通過這個平台獲得支持。

這種平台化的公司将打穿原有的運營模式，大幅降低管理的成本，所以我們說物業公司可能出現新的組織模式。在2013、2014年的時候，唐學斌總說O2O線上化，我們說互聯網公司對物業公司的沖擊會到什麼程度，那時候我們認為對我們的沖擊不會很大。目前有了深度AI推理工具之後，它未來對物業行業的改變是深刻的，而且是在極短的時間内會出現新的物業管理平台的。

央視的财經新聞現在已經把物業費降價列為民生工程，這是前幾天新聞聯播的内容，物業費降價已經是民生了，你不降價就影響到民生了，這對行業的影響很大。

行業想了各種各樣的辦法，說要恢復我們的資質，要讓我們的定價有一定的標準，但是核心還是沒有回答原來一開始就要回答的問題，你作為各種各樣服務資質的物業企業，在掃地這件事情上有多大的差異，大家的核心目標還是把地掃幹淨，也就是保潔阿姨有沒有幹活這件事情，這件事情怎麼體現出物業管理的好壞，這是很大的挑戰。

新的管理模式有可能是什麼樣的？有可能是業主大會+DeepSeek，就能完成我們剛才說的一看這個動作。大家可能沒用過，我那天對我們家維修的一個玻璃拍了一張照片，我就問DeepSeek，這個玻璃怎麼維修，它就會告訴我，周邊還有什麼東西，你要重點看一下這個玻璃旁邊有哪些東西，需不需要換電源，它會給你完整的維修清單和注意事項，包括應該怎麼去修。相信很多人會用到植物的AI的工具，加上DeepSeek之後，它會給你一個完整的綠化保潔的工作清單。

剛才我們說怎麼落這件事情，說的都是管理層面的。不是物業行業走在前面了，科大訊飛在3月3号結合華為推出了星火一體機，它就是結合你的行業知識、行業能力，再加上DeepSeek的深度推理學習，進行相應的行業替代。原來我們說在一個小區里面部署一台AI服務器，目前很有可能只需要一個業主委員會的幾個人加上一個DeepSeek，就可以把小區管理的工作完全替代掉。更多的專業化的公司，你專業不專業的評價，也有可能被替代掉。

給大家看兩個視頻，這就是我們一個友商做的DeepSeek深度學習和推理工具，它就是通過語音來進行輸出。通過圖片和視頻能夠認真分析它的用戶工作有沒有做到位。第二個視頻是可以通過語音搜索小區里所有監控和視頻圖像的搜索，比如說我講“找一下長江總”，它就會去我的視頻里面找到長江總，然後對他進行授權。這就是多模态加上深度提醒之後，它會極大降低管理的成本，對我們專業化公司有很大的沖擊。

剛才我說一看和一做，做的公司将會被多模态大模型的推理來評價，而不是靠人主觀的評價。現在包括機器人、機器狗，它可以做移動的方案，但是現在成本還很高，部署一四百塊錢的攝像頭這個成本已經很低了，大量的圖片、視頻，包括客服語音的收集和采集，直接紡到DeepSeek里面，就能評價你的好壞，這對行業的沖擊很大。而且DeepSeek出現的是壓縮式創新，它會把原來創新的時間壓縮得更短，因為它更低成本、更高效，而且又更便宜為什麼大家都在用，就是這個原因。

專業化公司，四保專業公司加速運營模式的升級，DeepSeek将加速硬件+軟件+服務一體化的進程。靠人來做專業化服務的狀态，需要你的硬件、軟件和服務，DeepSeek會加速這一塊一體化的進程，讓你的服務高效，而且是可控的質量的評價，因為後台對你相應的内容的評價，會基于大模型、基于行業的價格，對你進行統計和分析。

所以我剛才說一看和一做，在DeepSeek的加持下，會引起行業的巨變，新的行業的物種肯定會出現。這時候不是業主評價物業公司幹活好和壞，而是專業公司來評價四保一服的工作做得怎麼樣。同時對于業主提出的服務需求，它也會告訴你這種服務需要多少成本。這是相輔相成的，未來對我們科技的狀态，對物業公司的狀态，會引起巨大的變化。

最後用總書記的一句話作為結尾，總書記說，誰能把握大數據、人工智能等新經濟發展機遇，誰就能把握時代的脈搏。在物業行業，在大數據和人工智能這樣的狀态下，我們現在已經有了天時，就缺一個地利和人和。所謂的地利就是我們有相應的頭部企業或者是有相應的行業推動，另外是有相應的資本進入，有可能就會出現一個新的發展機遇。

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