本文為李明輝先生在2024觀點產業年會上發表的主題演講
李明輝（中電光谷集團副總裁、南方區總裁）：尊敬的詩濤總、葛總、各位企業家，大家下午好！很榮幸有這樣一個機會向大家學習，也把我們今年關於業務的思考向大家作一個彙報。
我們做企業經營，都希望找到一種比較從容的狀態，疫情之後以來我們每年都預期下一年更好，但是往往都是令我們失望的，尤其是今年對產業園區經營者來講，都是很困難的，今天我們黃立平總裁還在為年度經營目標的完成親自奔波在一線，這也從側面說明了我們行業今年經營的艱難。
今天借觀點這樣一個平臺，希望向大家彙報的也是我們近來的思考，往往很多時候心態比努力重要，我們在2024年末展望2025年行業的發展，我想我們既不能過於樂觀，也不能過於悲觀，躺平我們又心有不甘。作為行業的一個重要企業，我們一直想在這個時間，如何思考一些對園區行業發展有益的想法。今天我就藉此機會從三個方面向大家做個彙報：首先是深刻認識制約產業園區高質量發展的關鍵因素，第二是產業地產邏輯的根本缺陷，第三是新的可能性來自三種作用的結構性優化。
第一方面，中共十九大提出高質量發展以來，中電光谷也在積極踐行園區高質量發展，繪製第二增長曲線。我們從2019年就開啓了新增長期的新徵程，隨着園區高質量發展的持續推進，尤其在2024年，我們越發感覺到傳統模式陷入了一種悖論當中。這裏我們借用美國經濟學家保羅·克魯格曼的經濟不可能三角，向大家彙報一下關於園區經營的想法。不可能三角理論是說，一個國家在保持匯率地穩定、資本的自由流通和獨立的貨幣政策這三方面，任何時候只能選擇兩個，不可能做到三個。我們今天看園區的經營也一樣，我們現在經濟下行的壓力持續在加大，產能也在進行不斷地調整，供應鏈也在進行優化，市場供求關係也在進一步調整。傳統園區經營過程中既要政府關心的產業發展目標，又要考慮投資者不動產收益，以及要保證空間使用高利用率，這三者在當下以及未來的一段時間尤其變得艱難。
這裏的產業發展目標，我想我們在園區的同行，很多都和地方政府要求的稅收、產值、就業、創新各項指標有深刻關係，不動產投資的收益目標我們主要關注兩個，既指開發性利潤和租賃性的收益，既可以表現為企業的淨資產收益率，也可以表現為不動產的動態收益率，還有一個是當前我們比較關心的空間使用的利用率和空間使用效率。這三者關係，我們覺得當下很難完全兼顧，從微觀的實踐中來看，後兩者關係的矛盾可能更突出一點。我想產業園區發展到今天這個階段，我們對經濟現象、對企業，以及相關經濟行為底層邏輯的認知，決定了行業未來的發展方式和質量。
第二部分是產業地產的根本缺陷。過去產業地產商邏輯的內在缺陷就是把不動產投資收益始終作為首要目標，其實很難平衡或者兼顧產業發展目標。這裏講的產業地產既可以從房地產的細分市場來理解，也可以作為不動產經營的一種業務模式。在過去20多年的快速城市化的過程中，產業地產開發模式對區域產業組織、特別是區域的產業集羣發揮了重要的作用，也在一定程度上提高了土地的集約化利用水平，是工業化、城市化和信息化快速融合發展背景下的一種典型的發展方式，這種方式的產品實踐形式更多表現為千篇一律的標準廠房形態和通用辦公樓形態，這種形式也是工業化複製邏輯和房地產規模化發展在產業園建設領域的普遍表現，而且在當前供大於求的市場環境中，這個矛盾就越發突出。
產業地產的傳統開發模式在客觀上又加劇了多元主體利益訴求的矛盾，過去市場比較穩定，經濟上行，產能不斷擴張的過程中，我們很多次要矛盾沒有那麼突出，但是一個成功的園區，其開發的核心價值應該是提高土地要素的配置效率，並有效控制成本。這不僅需要穩定的政策環境、系統化的專業能力雙向共同作用，此外還需要結合合理的市場供需結構，這些因素其實都影響了我們從業者的企業發展預期和經營質量。
2025年，我們希望在實踐的過程中，找到相對創新的商業模式，並廣泛地使用新的組織方式。比如說在前10個月，我們也重點實踐了新一輪敏捷定製的開發模式，其核心是不以地產開發的高毛利為主要的經營指標或者利潤來源，而是注重將全過程的服務收入作為核心關切的內部核算機制。再一個是眾籌式的開發模式，關注大中小微，包括上市公司的一些服務需求，其開發邏輯的本質是提供系統的產業服務，其核心價值是在提高土地要素的配置效率，進一步縮短從土地供應到企業開工投產之間的週期，促進地方政府、目標企業和開發主體利益在更大的程度上形成一致性。
通過實踐，我們想放棄將土地價值最大化作為核心目標，重構以產業服務為核心的園區開發本質，這可能是解決當前發展悖論的一種有效辦法。
第三部分，展望園區行業發展的未來，我們新的可能性來自三種作用的結構優化。
在園區行業的發展過程中，地方政府的主導作用非常重要，大家都有共識，不可忽視。但是我們也必須看到，政府的行政效率和行為方式，與市場化經營機制之間還存在很大不同，地方政府所組建的市場主體在全國範圍來看，還有相當一部分在現階段難以實現高水平的市場化經營，還需要很長的能力積累過程。這種主導作用如果使用不當，容易引發由非專業經營主導而造成的國有資產損失和浪費。
關鍵是如何發揮好市場化專業主體的作用，讓具有專業資質，並被實戰檢驗和證明，能夠承擔經營責任的市場主體來操盤，是發揮市場作為資源配置決定性作用的一種重要手段和有效方式。近年來，特別是今年下半年以來，國家推出了一系列的新金融工具，包括一些地方專項債、超長期的特別國債，都是適合園區行業投資的耐心資本。客觀上來看，這也是推動園區建設迴歸高質量發展，從不動產金融迴歸到產業基礎設施的一個重要舉措。
展望2025年，地方政府主導和專業化市場主體操盤，加上利用合適的金融工具有機結合，應該能夠成為具有普遍性的，通過園區建設推動地方產業升級和戰略性新興產業發展的基本方式。
2025年，業界可以指望的三種作用如何有機結合和進一步的結構優化，我認為2025年也是園區發展方式的重要分水嶺，產業園發展新的組織方式和商業模式，也應該隨之脫穎而出。作為市場化經營主體，我們要積極思考如何構建與地方政府的有效合作機制，如何有效利用各種耐心資本，充分發揮好自己的專業化和體系化的優勢，幫助地方政府進行規劃產業、策劃項目、組織資金，高效建設運營的全過程。尤其是提高產業園區專業化運營水平，始終把市場經營的思想方法貫穿到項目投資建設的全過程和全生命週期。
展望2025年，產業園區行業是否存在新的發展機會？我想這需要我們共同推動建立更加敬畏市場、更加尊重專業的發展環境，能不能把握機會，關鍵看我們是否真正建立起能夠對經營結果負責的機制。
中電光谷成立之間已經有20年，過去20年我們規劃、策劃、建設、運營的項目已經在超過50個城市，超過了100個，現在的運營面積也超過了4000萬平米，令人欣慰的是，目前還沒有一個失敗的項目。我們一直在積極地做出各種調整，使企業的經營、管理、文化和現實的政治、社會、經濟體制更為契合，我們視之為企業的環境適應力和生存發展力。2025年將是對這些能力新的考驗。
我們從來都不奢望沒有挑戰的市場環境，但我們只能迎着挑戰而上，分享的不到位的，也懇請各位專家批評指正，也藉此機會預祝我們這個行業發展越來越好，謝謝大家。