本文為齊子元先生在2024觀點產業年會上發表的主題演講
齊子元（招商蛇口產業園區事業部副總經理）：葛老師是產業園區的老法師，剛才聽了葛老師的報告，受益匪淺。我現在講這個話題，可能稍微把大家帶入到沉重的氛圍當中，講講退租潮這個事，退租潮來的時候，產業中的變和不變，其實是在探求退租潮的表現和深層次的原因，然後給出了我們的一些做法，僅供參考。
說退租潮，有幾個表現，一個是大客戶沒到期提前退租，還有一個是到期了，但是集中退租，還有就是沒到期，大客戶提前縮租的，這些都影響到了產業園的穩定經營。
在這樣的背景下，我從幾個方面給各位嘉賓彙報一下。
我們先看現象之變，這個變化在哪裏？第一個是政府親自下場，現在只要你來，只要我有，我都可以給你。全國各地的政府在產業園區空間上錨足了勁。比如深圳說連續5年每年建設投入不少於2000萬平方米的工業上樓空間，這是什麼概念？我們蛇口工業區一共10平方公里，它要在5年搞出兩個蛇口工業區。當然現在這個規模調減了一點，因為發現這個實在是有點難，但是政府的決心不變。珠海政府提出今明兩年要新增1000萬平米以上的標準廠房，中山、佛山、東莞都有相關的舉措，政府親自下場了，這是一個現象變化之一。當然今年8月1號之後，大家都轉變了方式，從原來的政策補貼往基金方向走了，我最近在頻繁接待一些地方政府和平臺公司，我問他們現在沒有原來的政策之後怎麼辦？他們說現在在找各種路徑，包括找平臺公司、找基金等等，我看大家還是有辦法的。
第二個現象之變是產業用地供給增大，從2019年到現在的產業用地供應是不斷增加的，很多商業用地都轉為產業用地，供應量不斷增大，帶來成交價格的下滑，從2023年開始，工業用地成交面積同比增速都同步有很大的下滑，這就代表着實體企業、園區開發運營商拿地更加謹慎，所以工業用地的成交出現了明顯下滑的趨勢。
還有一個現象之變是市場供過於求，現在不僅在房地產行業去存量，在產業園區行業一樣去存量，各地的平臺公司招我們也說，你們之前是不通過政府租金補貼，也做到了90%多的出租率，你們是用什麼方式，我們可以探討一下這方面的合作，所以現在也是在消耗存量的階段。未來產業園區長期還是供過於求的市場。2022年到2023年重點城市廠房租金和空置情況，租金下降，空置情況是在上揚的。
另外一個是運營模式從物業運營向產業運營方向轉變，以產業運營為核心的新型運營模式開始形成競爭優勢。這是從各上市公司的財報看到的數據，以物業開發為主的營業收入的收入統計是下降的趨勢，以運營為主的營業收入的數據表現是逐年上揚的。
剛才講的是現象之變。接下來再彙報一下深層次之變：
第一是市場需求變了，產業園區除了對傳統空間租賃服務有要求，同時市場還要求我們做好產業發展的時間合夥。之前我們的盈利模式是出售、租賃這些基礎服務為主，現在輕資產輸出、產業投資、資產管理，這方面的要求越來越高了。
第二是時代對產業園的要求變化，產業園區既要有自身高質量發展，同時又要助推新質生產力建設，我們現在在提雙循環，後面會具體講時代對產業園區有哪些變化的需求。
第三是政策對產業園區的導向，引導更多資本參與實體產業發展，引導園區運營商迴歸產業本質，推動科技創新和產業上升。打通投融資走通業務閉環，可以有利於引導調動社會資本參與園區建設的積極性，有利於增強園區運營主體退出之後再投資能力。再一個是運營主體輕重分離，倒逼產業園區原始權益人由開發建設轉向運營服務。再一個是兩個強化，強化運營機構培育和強化投資風險管理。
第四是產業對產業園區的需求，產業體系在慢慢蛻變，部分傳統產業的發展面臨着瓶頸和上限，新型產業體系對產業園區提出要求，戰略新興產業在GDP的佔比逐年在上升，產業結構也向微笑曲線兩端延伸，價值鏈上游的引領性科技和價值鏈下游的高端服務業成為香餑餑。
一個小結：現象之變，從供給端過剩、需求端不足、運營端要謀求穿行。需求之變是市場需要、時代要求、政策導向和產業需求發生了很大的改變。我們要怎麼應對？尋求哪些是變化的，我們在行業前景、產業本身和我們的初心上做了一些探討。
第三部分就來到不變的本質。第一是很重要的一點，中國高質量發展的決心和定力是沒有改變的，從二十屆三中全會堅定不移推進經濟社會高質量發展，到近期各部門打出穩經濟政策的組合拳，這個定力和決心是沒有改變的。
第二是產業本質的訴求是沒有改變的，產業對園區運營商的本質訴求，在不同階段雖然有所不同，但是本質是向空間服務和時間服務這兩項結合。產業園區還是產業發展的平臺，也是實體經濟的載體，同時也是經濟增長的引擎，這個本質是不會變的，所以我們最終還是要回歸產業的本質，做企業創新成長的時空合夥人，這也是招商蛇口產業園區做產業園的一個基本的商業邏輯。當然其他的有七輪驅動、九輪驅動，收入多元化，這些都會有，但是時空這兩個要素是一直不變的。
產業園運營商發展的初心沒有改變，以蛇口工業區為例，我們從1979年到現在40多年，以產業發展引領城市發展的初心是不變的，我們之前打造前港中區後城，再到產城融合，一直就是在用產業發展來引領城市發展。因為產業發展帶來空間的發展，空間發展帶來高層次人才，高層次人才發展又帶來區域的發展，它是產城融合螺旋式上升的過程。
最終的不變是迴歸產業本質，從物業空間運營向產業發展運營進行轉型，堅定產業運營思維，做企業時空成長的合夥人，這是我們不變的。
最後彙報一下招商蛇口的長期堅守。我們也不敢說這個東西能夠複製，而且用我們自己的經驗，我們全國幾十個園區的經驗，我們認為產業園區是很難複製的。所以我們提出一園一策，就是一個園區一個策略。當我們發現我們想把蛇口模式複製到外面去的時候，是做不到的，當然這也不是今天我才在這裏講的，是我們集團各位領導論證之後發現的，園區是很難複製的，我提出招商蛇口的長期堅守，能給各位有點啓發我覺得很慶幸，但是我覺得這是很難照搬的。
迴歸產業本質、堅定產業思維、堅定戰略轉型，這是我們主要的戰略方向。招商蛇口產業園區有三個轉變：一是從物業空間向產業服務、產業投資、科技投資轉變。二是從重資產向以重帶輕、輕重結合轉變。三是從以房地產開發為主的地產邏輯向產業邏輯和資管邏輯轉變。在這三個轉變指導下，我們有5個舉措，一是聚焦五大新興產業賽道，聚焦之後你的資源才能夠用，招商蛇口產業園區聚焦哪個賽道？數智科技、生命科技、綠色科技、智能製造和文化產業，我們有自己的電視臺、報紙，我們希望通過文化產業賦能傳統產業，這也是我們重點要培育的賽道。聚焦在這五大新興賽道上。
二是聯合共建創新中心。我們做了兩個，一個是國內的創新中心，一個是國際創新中心。國際創新中心我們還結合了留學生創業園這一類的園中園，其實是回應了內循環為主體、外循環相互促進的新發展格局。內循環為主體就是自主創新，我們的國內創新中心就是做國內科技自主創新，國際創新中心和留創園是做技術引進的，因為有很多技術我們確實還是在卡脖子階段，我們希望通過內外創新中心的錯位發展，把內循環和外循環這兩個事都做好。
三是持續強化科技產業投資，做好產融結合，也是助推新質生產力建設，賦能園區高質量發展。剛才葛老師也講到基金的問題，一個產業園區能夠做起來，有三個閉環：政務閉環、產業閉環、金融閉環。政務好不好，我們經常投資的時候就會選擇城市，政務環境是很關鍵的。產業有沒有基礎，這是一個很關鍵的要素，另外一個就是金融資本是否活躍，金融資本不活躍，當地的創新產業發展起來是非常難的。所以我們持續再強科技產業投資，也是基於三個閉環的考慮。
四是持續鍛造產業能力體系。這一塊包括從前端的產業研究到產品開發，再到產業組織、產業招商，到後續的園區運營服務，後面賦能、資產管理上，這一鏈條的全業務能力，其實是我們一直在不斷打造的。當然這是一個重要且不緊急的任務，我們領導判斷這事一定得做，重要不緊急的事更要做，如果不做就變成重要緊急的事，能力的發展是我們未來所能夠獲得長足和更高發展的基礎。包括我們做產品研究，我們聚焦在五大賽道上，研究這些賽道的產品到底有什麼差異化，它和普通辦公確實有很大差異，生物醫藥、智能製造對空間載體的需求其實是很不一樣的，包括它的系統，排風、排煙、排濕、排氣都有很大的差異，如果還按照傳統的說我就有個空間，我租給你，你就算免費，有的行業也進不來，所以在產品研究上我們也花了很大的精力。產業研究更不用講，這是我們做所有事業的源頭，如果產業定位做不好，從產品到產業組織都是沒有導向、沒有明確目標的。
四是在全國範圍打造特色主題化園區。主題化園區才是未來經濟增長、行業發展一個非常重要的載體。這些主題園區是圍繞我們聚焦的賽道來打，我們一共有5項舉措，它和我們的方向是一以貫之的，我們定了5個賽道，圍繞5個賽道做產業投資、做相關能力的培養、做主題園區打造，都是想把所有的精力聚焦在某幾個領域上，這樣才能讓這個領域的產業獲得長足的發展。
小結一下，招商蛇口做產業園區，堅持長期主義，也堅定產業思維，我們的商業邏輯就是做企業創新成長的時空合夥人，在變和不變的情況下堅持不變，做我們的產業園區。