陳詩濤（觀點機構、博鰲房地產論壇創始人）：尊敬的各位來賓，下午好！記得我們的行尊葛培健先生在此前就告訴我們，園區這個領域太廣闊，是未來中國經濟發展的星辰大海，所以繼博鰲產業科技大會、大灣區產業論壇、長三角產業論壇後，我們確定今年開始舉辦觀點產業年會，並且每年舉辦下去。11月27日中央和國務院兩辦剛剛發了一篇有效降低物流成本的方案，其中很重要的一句是，促進物流與產業的融合與創新，今天我們的產業及物流大會開的適逢其時。

觀點在內地的總部在廣州，秉承了廣東人的務實和低調，一直是用產品在做事，我們所有的東西都是獨立的IP，都是原創的，但是過於低調，很多人問我們，能不能告訴大家，觀點做什麼，耽誤大家一分鐘的時間，請大家看看大屏幕。

觀點有4個產品：一是新媒體，有各種矩陣，觀點網在內地是簡體版，香港是繁體版，系列的公眾號很多，我不贅述。二是觀點指數研究院主要是企業研究和行業的報告。三是品牌活動，今年1-11月28日，我們主要是做行業活動，已經成功做了28場。四是會員服務體系也是觀點未來會重點推的，目前我們活躍的有10萬+，其中企業會員為主，個人會員有一部分。

我們覆蓋的行業：房地產開發、住房租賃、商業地產、金融資本、產城、產業園區、物流倉儲、物流園區，物業、辦公方式、養老及文旅，生活方式及配套供應，數字及科技等等。

觀點的特色一句話概括：市場化、國際化、專業化和堅持長期主義。

大家都說今年的經濟體感不太好，今天這個會議有接近300人，200家企業預約報名，大家都是希望通過演講、對話，面對面的握個手，或者擁抱一下，找機會、尋求合作，抱團取暖，我也特別希望2025年的體感比今年溫暖一點。

接下來我發佈兩個報告，向所有產業園區、租戶、配套、物流倉儲等等方面的踐行者們表達觀點的致意。兩份報告是獨立的，稍後可以在我們的網站上下載兩份完整的報告。

我今天只是簡單介紹一下，先講講產業園區暨基礎設施投資發展報告。兩個報告都是由觀點指數研究院出品。

前言，今年重點是全球的價值鏈在重構，產業園區今年很困難，但是機會很多，整個定位是高端化、智能化、綠色化。

關鍵詞：打造需求引擎。其中我們用了北上廣深四各城市的數據，但是有一些數據不是很公開，我們這裏就沒有做太多。但是我們看到第三季度北京市場錄得新低，TMT行業是需求的引擎。廣州是看到2028年供應將不低於1萬畝，主要是要改造很多低效工業園，打造更多的特色標杆，包括今年也發佈了很多方面的措施。上海和深圳，大家會感覺到空置率還是比較高，但是深圳第三季度的空置率是有所改善。整體而言，今年如果能以租金換出租率，我想我們的產業園區大部分都是比較願意的。

我們對行業做了很多的研究，行業的顆粒度是由企業的微觀層面構成的，我們重點做了一些排行，這個不是通俗的排行，我們是希望透過這些樣本企業，它的微觀表現，能夠綜述成行業的中觀的表現和趨勢，我們選擇了代表性的30強，招商、張江、聯東、蘇州工業園、中電光谷、蘇高新、天安數碼城、東湖高新、東久新宜等等。

對這些企業做一個點評，招商為什麼是冠軍？它的量就不用說了，招商有三大新興產業，特別是產業投資+孵化服務，包括現在是輕重並舉，輕資產也繼續在做。張江高科一直是園區的佼佼者，它在中國大陸有完整的集成電路佈局，生物醫藥也屬於最集中、鏈條最完善，創新活力最強的一個園區。第三名給了聯東，這是民營企業，它目前的在開發面積是最大的，今年它是首單民企園區公募REITs。蘇州工業園區也是國內很多園區去學習的地方，除了沿海地區，還有西部的園區，裏面集中了很多世界500強的企業。

低空經濟是現在政策端大量在扶持的，這裏列舉了一些國家扶持低空經濟的政策，包括深圳也發佈了相關的措施。產業會走向集羣化，產業園區需要朋友圈，中電光谷在7月份和南京雨花區合作投了100億，最近很火的華為在上海的項目，也有很大的事反效應。

現在業績承壓，融資進程明顯加速，我們看到這邊有幾十起融資的事件。

產業資本現在也是熱點，產業資本的DNA就是耐心資本，我們需要做長線。最近大家說凱德在上海賣浦發大廈，凱德是我們長期關注的樣本企業，他們在國內還是繼續在投，最近他們也在發人民幣基金，主要是投中國的產業園區領域。寧德也參與了股權投資。

今年還有一個火熱的詞是城投換檔產投。今天來了非常多的地方平臺公司，如何換，產業類的國企怎麼做？國家有一個措施叫335，大家會看到這個指標，符合這個指標的事情未來可以做，而且可持續性也可以得到各方面政策的支持。

今年是REITs元年，擴募計劃進行中，右邊這張圖可以看到今年的園區REITs。

今年很難，所以大量在做輕資產，輕資產有很多指標，裏面有很多交叉點，我們就沒做排名，我們選出了10家做得比較好的。

對他們做一個綜合的點評，華夏幸福、潤城新產業、木棉中國、園動力做得是比較好的，等一下也有潤城新產業的領導介紹他們的做法。

報告的全文我們會在網站上發佈，歡迎大家下載，對我們提出批評指正。

接下來介紹一下2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告。物流行業是要高效化、智能化、綠色化轉型，這是我們目前對物流行業的標籤。整個物流行業運行放緩，今年倉儲物流行業的壓力很大，關鍵詞是以價換量。華東區以上海為主，今年的空置率還是雙位數，但是好在是去年到今年沒有新的供應，明年會有好轉。今年在物流方面表現比較好的是華南，華南有很大的作用，一個是商貿，第二是跨境電商。

這兩個月指數回升的幅度沒有達到年內的高點。從微觀企業來看，我們選擇了10家物流倉儲做得比較好的，包括普洛斯、萬緯物流、京東產發、寶灣、順豐、ESR、豐樹東久新宜、深國際、安博中國。

我們給物流的關鍵詞是“低谷見峯巒”，普洛斯是物流的巨無霸，萬緯物流的冷鏈一定是最好的，京東產發也有它的特色。普洛斯在規劃選址、戰略上是比較好的，萬緯進軍的產業鏈條上，做得也是非常豐富的，京東產發依靠京東集團的供應鏈來發展。這幾家今天都有代表來到現場。東久新宜的產業和物流發展的也很好，普洛斯也是兩者並舉，它很重要的資產管理、運營平臺是做得比較好的。

在國家的倉儲租金和控制率，這裏我就不再細講，前三季度的政策，大家可以看一下，包括各種用地的空間，國家提的政策。冷酷目前整個來說，包括冷鏈，熱度是最高的，整體租金目前是下調的，包括希音、京東智能在肇慶的一些項目，我們這裏做了一些圖表，大家可以關注一下。

快遞目前是融資的主力軍，出海是今年的關鍵詞，所以今天下午的論壇會討論關於出海這個話題。

存量資產怎麼盤活是關鍵，大家會看到最近東百和黑石的合作，讓黑石來運作。我們看到易商也在出售一些資產回血，當然它本身也在發人民幣基金。普洛斯宣佈海外的很多項目會賣掉，但是國內的要繼續投資和深耕。

倉儲的REITs，右邊這個圖是它的一覽表。REITs的申報，醫藥類的倉儲可能是未來新的標的。

整體的指標體系和更多的詳情，大家可以在觀點網和我們的園區、觀點指數公眾號，以及跟我們的同事索取PDF原文。