本文為蔡雲女士在2024觀點商業年會全體大會上發表的主題演講。
蔡雲（中國百貨商業協會特聘副會長兼商業文化旅遊地產委員會祕書長）：今天圍繞新質生產力在商業地產創新發展這一主題與大家交流一下。
當前世界經濟處於百年之未有大變局。進入持續性的低增長過程。地緣政治衝突、貿易壁壘、政府債務、財政赤字都在上升，經濟金融發展充滿不確定性。同樣我國經濟在不斷調整中發展。房地產業從2021年調整到現在。大家認識到房地產市場穩定，資本市場穩定和改革是我們國內穩預期、穩信心、穩市場和企業發展的重要方面。以商業地產為代表的經營性物業的穩定健康發展，關聯到百姓生活質量、就業、城市發展、產業結構調整，是擴大消費、活躍城鄉市場促進經濟發展的重要抓手。當前在新消費時代背景下，以經營性物業為特徵的商業地產、各具不同屬性類地產項目市場活躍，商業文化旅遊地產市場正在以極速融合發展的態勢，不斷創造無邊界感的新型市場環境，面對新發展新格局下，以黨中央提出的新質生產力發展理念對標我國商業地產全要素重構、創新有着重要的指導作用。
從新制生產力要素看商業地產的未來發展。我認為有以下值得同行們思考：
1、創新要素：
原有的，商業地產發展要素是投資、開發、品牌經營，而在消費選擇的多元化下新質生產力發展的靈魂是創新、科技、品質、環境、為主的新資產運營要素構成。商業地產的傳統模式是以房地產開發商在提供具有商業屬性的活動空間，用出租運用的方式獲取租金的一種手段，事實上，這種傳統的方式在供大於求的市場環境下已遠遠不適應發展，實踐證明，純粹單一的商業綜合體、旅遊景區、辦公空間、產業園區等在運營中均暴露出現不可持續弱點，相反，近年來成功的項目如大唐不夜城、阿那亞、麓湖、上生新所、只有紅樓夢.戲劇幻城，特別是帶着戶外氣息的商業場所吸引了消費者的聚集，如嶺南天地、濱水商業臨山，以模式創新為社會帶來新的產品和服務，我們幾乎無以界定它的傳統業態，用商業地產、旅遊地產、產業地產都無法表達他的準確定位。然而它卻推動產業結構的優化升級。
2、科技要素：
大數據、雲計算、人工智能、物聯網、5G通信等數字經濟在商業地產開發運營中着力發展數字經濟，通過數字經濟賦能商業地產拓展新的增長點。科技已經成為商旅文地產發展的核心要素之一，以數字技術、人工智能等為代表的新技術促進新業態蓬勃發展，成為帶動文化產業增長和文旅消費的重要引擎。商業文化旅遊進入沉浸式體驗階段。XR大空間、全息投影、裸眼3D、體感交互等多元數字場景。國家高度重視數字經濟的重要作用。工業和信息化部與文化和旅遊部聯合發佈的《關於加強5G+智慧旅遊協同創新發展的通知》、國家數據局等17部門聯合印發的《"數據要素×"三年行動計劃（2024-2026年）》等文件，將進一步影響科技賦能商旅文發展。特別是通過連接數據孤島，推動文化和旅遊場所共享公安、交通、氣象、證照等數據，可以有效推進旅遊治理體系和能力的現代化，顯著提升旅遊供給的針對性，從而更好地服務市場需求。
從景區到文化館、博物館，從影院到演藝場館，從動漫到遊戲電競場所…數字經濟帶來更高效的運營管理方式、帶來全新的營銷與互動方式、帶來多元化沉浸式商業場景如元宇宙、電競等。改變了傳統的服務模式，促進了資源的優化配置和產業的智能化發展。
3、品質要素：
2024年1月31日，習近平在中共中央政治局第十一次集體學習時明確強調，新質生產力"特點是創新，關鍵在質優，本質是先進生產力"。商業文化旅遊地產的優質性應體現在區位優越、環境優美、功能完善、特色鮮明等，在管理上體現的是規劃設計、業態景觀、動線，招商運營、品牌佈局以及高效的運營上，以成都麓湖和河北阿那亞的兩個旅遊地產典型項目為例，以服務為導向的開發建設和運營，通過精準的服務，擴大社羣意識，帶來的全新的消費體驗，我在今年9月份參觀了麓湖項目，對其從居住到商業及旅遊打造深有感觸，特別是他們在期房到現房之間就不斷和客戶深度聯繫，讓等待成為享受，為後期物業管理鄰里粘性打下基礎。再如成都寬窄巷子、烏鎮、蘇州李公堤等典型項目的成功看，社會的消費已從簡單的購買、體驗轉變為深度的需求，消費端的品味得到提升。與之相適應的是運營者的自我提升。這就是對品質要素的重新審視。
優質的商業地產應體現出高度的專業化、集羣化、規模化和品牌化特徵，具有較強的輻射能力，建築、商業、歷史、文化、地域、服務特色鮮明，實現了商業、旅遊、文化的有機融合。
4、環境要素：
世界面臨空前嚴峻的可持續發展挑戰。碳排放導致全球氣溫快速上升，廢棄物氾濫污染海洋，水資源系統面臨威脅。商業文化旅遊的開發建設因其產業碎片化分佈的特性，使人經常容易忽視其對環境的破壞。實際上，整個商文旅價值鏈的整體環境足跡不容小覷。可持續發展是新質生產力下商業文化旅遊地產開發運營的重要因素和的重要原則。根據雅高集團、攜程集團和麥肯錫聯合發佈的《探尋中國環保旅行之道》中國旅遊業可持續發展聯合研究報告，旅遊業約佔中國碳排放總量的6%至8%。最大排放來源的住宿業佔國內遊碳排放的60%，主要原因是高耗能設施。
景區在商文旅一體化打造中，過度開發、濫用資源等現象導致千城一面、千街一景、千店一面已經讓許多美麗的城市和景區傷痕累累。歷史文化和風景區打破了原有的生態平衡，導致城市污染，景區動植物種羣數量下降，甚至滅絕。在城市文化開發中，往往伴隨着對當地文化的衝擊和破壞，使得一些珍貴的文化遺產逐漸消失。新質生產力下的環境因素它要求生產和經營活動必須考慮環境保護，減少資源消耗和污染排放，實現經濟效益和環境效益的雙重提升。
新質生產力的要素包括適應新質生產力發展的勞動者、勞動關係和勞動對象。而文化生產力與其他領域生產力相比，有着自己的特點。發展商業文化和旅遊新質生產力，要在把握其共性的基礎上聚焦特點， 找到環境保護與創造商業價值之間的平衡才能邁向可持續性發展未來。
同行們：商業地產市場仍在繼續修復之中，伴隨着宏觀經濟的企穩以及更多穩增長、促消費措施的落地，以商業地產為主的特色商業旅遊、文化為內容打造的城市更新、城鄉一體化等新業態等成為未來商業地產發主要特徵。
2024年上半年，消費支出對經濟增長的貢獻率為60.5%，拉動GDP增長3.0個百分點，為經濟回升向好提供有力支撐。9月公佈的社零總額同比上升， 9月底以來，國內有關部委，如財政部、國家發展改革委、國家金融監管總局等，圍繞房地產止跌回穩、股票市場提振等出臺了一系列政策，同時逆週期宏觀調控、擴大國內需求、企業紓困等出臺了一系列政策，"以舊換新"的政策支持,都是當下消費增速上行的驅動因素。
商旅文融合發展有着內在聯繫,旅遊可以促進商業的繁榮，文化可以成為旅遊的亮點，商業可以擴大文化的傳播。在綜合效益的倍增的基礎上。已經從單純的以購物、觀光為主，發展成為商業集聚地、旅遊目的地、文化展示地。未來商業與文旅、藝術、文創、教育、體育、康養等的結合將更深一步，特別是文商旅的結合，從滿足傳統單一的購物、餐飲、娛樂需求，到滿足整體商業、旅遊、文化的全方位的需求，通過多業態融合構建起復合場景消費生態圈。
習近平指出："發展新質生產力是推動高質量發展的內在要求和重要着力點，必須繼續做好創新這篇大文章，推動新質生產力加快發展。在商業文化和旅遊領域加快發展新質生產力，形成發展新質生產力的特點和特殊優勢，探索各要素的特點及其優化組合的躍升路徑，並將其作為系統工程協同共同推進推進商業地產的全要素創新發展。