馮睿：資管時代住房租賃發展新機 | 2024博鰲資本大會

本文為馮睿女士在2024博鰲資本大會上發表的主旨演講。

馮睿（招商伊敦副總經理）：各位嘉賓、各位朋友上午好！我是來自招商蛇口旗下從事酒店及公寓業務專業公司招商伊敦的馮睿，早上也吸收了很多專家、學者對宏觀市場、資本市場的分析，真的是非常受教，啟發良多。接下來我更多會從行業中觀和企業微觀方面與大家交流探讨，今天也是接到觀點的命題作文，談談“資管時代住房租賃發展新機”。

過往這些年，住房租賃行業從業者有兩個痛點，投資端叫做“算不過賬”，整體國内房地産市場的租售比普遍很低，租金回報率低。第二是融投建管退的路徑，一直到2022年首批保租房公募REITs發行後，才真正實現了部分市場的打通。

在路徑打通後又面臨的問題是，如果資金成本還是很高的情況下，我們的回報率能不能達到資本市場的要求，我們真的能實現退出嗎？時至今日，我覺得看到了一絲曙光，首先可以看到我們整體的租售比或者租金回報率随着房地産市場大周期的變化，以及租賃住房基于剛需而形成的相對穩定的租金水平增長，數據顯示過去十年我國CPI中房租分項年均漲幅超過1.2%，所以我們對未來租金回報率的合理回歸還是保持比較積極的看法。

另外，2022年以來4只保租房公募REITs的發行，今天看來還是不錯的，主要也是依靠相對剛需的長租市場需求，保證了較高的出租率以及現金流分派率，還是受到了資本市場的認可。再加上上海寬庭5支REITs整體發行到現在為止，整體漲幅超過12%，高于其他業态，也給資本市場也提供了一些信心。

從政策端，剛才很多專家都講了REITs，我不再贅述。值得一提的是，在剛剛過去的7月，發改委牽頭又再次對基礎設施公募REITs發文，我們也關注到在租賃市場的底層資産從保租房、公租房再次進行了一個擴容，按照總體的文本規範講出來，叫做專業機構自持，不拆分單獨出售，且長期用于出租的市場化租賃住房項目，都是可以納入我們的底層資産，同時根據之前的節奏預計，我們認為這樣的政策出台，陸續就會有非常多的市場化長租公寓，而不僅是保租房在價格以及租賃對象受限的項目，也可以裝入公募REITs，這将大大拓寬整個行業資本流動的可能性。

關于低息時代很多專家都講了，是給了我們一個契機，就是我們和資本市場的要求有相向而行的機會。無論是資本市場的發展，還是中國房地産市場的發展，無論新加坡模式還是美國模式，大家都有一些分析。從微觀的企業發展來說，我想從這個案例里面可以看到，案例的主體凱德集團，它在1997年金融危機之後，新加坡房地産市場受到巨大的沖擊時做出被迫的轉型，同時1999年到2000年，新加坡政府為了提振經濟，做了大力發展REITs市場的政策的支持，和今天我們的保租房所面臨的市場環境，無論是行業環境還是政策環境，都是蠻像的。凱德集團從2002年發行第一只公募REITs，到2010年又陸續發行了5只，到今天已經發展了22年，前10年的高速發展，也形成了從傳統的開發銷售變成了開發資産和自持資産大概2比8配置的格局，形成了REITs+PE Funds雙基金配對運作模式，和今天我們面臨的從事租賃住房業務背後的一些地産公司、開發公司、綜合性發展公司，面臨的問題都是一樣的，大家的路徑都非常清晰。

在租賃住房商業邏輯合理化、退出路徑走通之下，下面我更多的是從行業操作層面跟大家做一些分享和交流。從供給端來看，首先是R4用地，但從十四五規劃保租房的供應，截止到今天我們看到主流的人口淨流入的城市的完成率都達到70%、80%，接下來供應預計有所放緩，那麼其他新增的供應來自哪里，我們看到的是商業和商務公寓的指標，這一塊需要有更多的業态形式保證它的有效運營。在7月份剛出的公募REITs的政策里面也提到，針對産業園區的配套宿舍，也納入了REITs的底層資産，所以未來産業宿舍也是可以關注的。存量方面，國内許多物業到了一定的年限需要翻新的階段，所以我們也可以把一些辦公、酒店、非居等等功能性物業轉變成租賃公寓。

這里有幾個案例跟大家分享，一個是我們在北京朝陽區的一個寫字樓項目，1996年建成的北京華商大廈，我們在四五年前啟動改造的時候，它已經遠遠落後于中央CBD周邊的高檔寫字樓，改造前我們的坪效不到150，出租率逐年下滑，同時因為非常老舊，運維成本逐年攀升。在這種情況下，我們把這棟樓重新定位成中高端服務式公寓，長短租結合，命名為壹棠服務式公寓，也是我們公司旗下中高端市場的服務式公寓品牌，這個項目的體量比較大，改完之後房間數量将近500間，我們用40%做長租，60%的部分結合北京的旅遊、商務派遣市場做了中長租及日租的生意。從目前來看收益還不錯，坪效達到380，在暑期旺季結合日租，滿租的頻率非常高。

另外是宿舍改造，原值低，伴随城市發展，産業升級，原來住宿舍的客群也離開了，在這種情況下，我們也對我們深圳的一個宿舍項目，大概9棟樓，400多套宿舍進行改造，2019年改造完命名為壹間公寓，它的坪效也實現翻倍的提升。

另外是酒店改公寓的案例，也是我們自己的一個小酒店。可以看到它的坪效改前改後的差距不是很大，我們還要進行投入，這個賬好像算不過來，但綜合到酒店和公寓相比，在人員配置、運營成本和毛利上的差距，我們改造完之後，管理的精力和成本少了很多，毛利潤也是有翻倍的提升。這些資産都會成為新一代擴募資産的選擇。

關于需求端的一些新機，長租公寓行業近10年大家普遍聚焦于青年白領公寓這樣的主流市場。未來保租房的供應量大大增長，拉低了未來的溢價可能性，大家可能會回來反思一下我們的市場需求到底還有哪些細分的可能性，同時結合自身的禀賦以及資源配置，可能在哪些賽道或者細分市場可以做精做深，這邊我不再贅述，大家都一目了然。

我想分享的是，根據客群的需求不同，我們提供與之匹配的産品特别是硬件産品，其實是相對容易匹配的，因為我們也是傳統的開發商背景，做産品是非常擅長的。真正難的或者說需要長期積澱的是對于軟性的服務和運營能力的積累，不同的客戶的敏感點确實是非常不一樣，要求團隊的能力和落腳點也是非常不一樣，這一塊可能不是簡單粗放的繼續增量發展規模就能實現的。

從時長的需求來看，我們也可以看到，現在我們做的很多産品都是復合化的，短到日租，長到年租，甚至我們有些人才公寓因為政策的穩定性和優惠期的時間是3年，所以多年租都是非常有可能的。在不同的細分市場上，一方面對我們運營能力側重點要求不同，另一方面針對運營成本的管控和客戶的敏感點的契合方面都是有非常多的可以挖掘的點。

這里給大家介紹一下招商伊敦目前主力産品線壹間精品公寓，以及中高端服務式公寓壹棠服務公寓之外，我們對自己的存量資源做了一些探索，包括我們的企業dorm繫列、壹棧人才公寓繫列，一直到高端别墅類的租賃産品，過程我們也體會很多，比如别墅客戶的租期穩定性，以及即便在當下的經濟環境下，租金遞增率的保障是非常高的。結合不同的城市、不同的需求，我相信市場細分将是未來這個行業一個新的機會。

最後分享的是價值細分。到今天為止我們行業大部分的玩家的營收90%以上都來自于租金收入，未來我們需要為資本市場交出更好的答卷，有更好的收益能力和溢價能力，其實更多的是基于服務力之上客戶需求的挖潛，以及我們對手里資源的整合。

從最基礎、最傳統的物業服務上升到今天已經非常成熟的租賃社區的服務，再到接下來很多我們自己已經在嘗試的同城多店的聯動增值服務、全國品牌化聯動的服務，像招商伊敦非常有優勢的酒店業态，甚至是餐飲方面的服務，其實都可以作為定制類的套餐策劃。在現在工作壓力比較大，大家精神緊繃的時代，雖然我們的主力客群的消費力不同，但是他們都需要有人了解他們的同時，在他們的空余時間提供除了住以外的周邊衍生服務。以前大家擔心的是所有的增值服務背後都是帶來高額的成本，一不小心可能入不敷出。但未來要做整個行業的增值或者收益的增值，我覺得基于現在的科技創新和繫統化的支持，還是未來可期的。

以上是我的全部分享。最後占用一點時間介紹一下我們公司，招商伊敦是招商蛇口旗下的酒店及公寓的專業運營公司，我們致力于成為中國領先的公寓及酒店資産管理運營公司。

目前招商伊敦在全國進駐了25個城市，進入2個海外國家，大概330萬平米的管理面積，120多個項目，5萬多套房間。

在産品線上，有長租闆塊，還有酒店闆塊，伊敦商務和度假酒店自有品牌，同時我們也和各大酒店品牌集團有合作，希望未來也可以和各位有更多的交互。