羅鋒：新質生産力與現代産業園區創新發展 | 2024博鰲産業科技大會

本文為羅鋒先生在2024博鰲産業科技大會上發表的演講。

羅鋒（招商蛇口産業研究院院長）：尊敬的各位專家領導，我是來自招商蛇口産業研究院的羅鋒，很高興和大家再次相聚在博鰲産業科技大會的現場，今天下午各位行業大咖和專家學者做了很多專業的分享，受益匪淺。這幾天我也一直在思考新質生産力和現代産業園區，借助今天的平台跟大家做一個報告，請大家多多批評指正。

在正式報告之前，我想跟大家回顧一下到底什麼是新質生産力。它的内涵就兩句話，第一：新質生産力是以創新為第一動力，以戰略性新興産業和未來産業為主要載體，以新供給和新需求高水平的動态平衡為落腳點。這樣的一種更為先進的生産力質态，自然會對我們的生産要素有更高的要求，比如要求有更高素質的勞動者，有更高技術含量的勞動資料和更廣範圍的勞動對象，是中國經濟高質量發展的新競争力和持久動力。因此，有必要了解為什麼要發展新質生産力。

今天的分享一共分為四個部分：

第一個部分是為什麼要發展新質生産力？

一是需要應對新的内外環境。今天上午一直在聊，當前最大的環境是百年未有之大變局。在這個大變局中有一個非常重要的關鍵變量是科技創新。前三次科技革命和産業變革都對國際關繫結構産生了革命性的影響，現在第四次科技革命也不會例外。因此，要想牢牢把握新一輪科技革命和産業變革的重大歷史機遇，在科技革命浪潮之巅掌握主動，必須加強科技創新特别是原創性、基礎性、引領性、颠覆性科技創新。這也是為什麼科技創新是發展新質生産力的核心要素。

二是需要服務新的政策目標。過去我們一直是以經濟建設為中心，現在高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。在首要任務的導引下，國家對于我們的自主創新、國家安全、共同富裕等方面的重視程度顯著提升，經濟增長不再是唯一的高權重目標。實際上，過往的經濟增長方式，既無法支撐經濟的高速增長，更不太能支撐各高權重目標的達成，所以我們必須要調整經濟增長方式和生産力發展的路徑，才能服務好新的政策目標，實現更高質量的發展。

三是需要依賴新的生産要素。曾經我們依靠相對低廉的勞動力成本、較為寬松的環境監管、較高的資本生産率與有限的全要素生産率等過去的“比較優勢”獲得了經濟的快速發展，但是現在，如果依然走粗放經營的老路，傳統生産要素驅動型發展方式已經難以為繼，能源資源生态環境承載力已經接近上限，未來發展需要更加依賴新的發展要素。這也是為什麼新質生産力要以全要素生産率大幅提升為核心標志。

四是需要培育新的發展動能，過去四十年中國經濟得到了快速增長，其中“三駕馬車”功不可沒，現在“三駕馬車”都在不同程度的失速。如果我們繼續啟動大規模基礎設施的投資建設，還有多少空間？地緣政治日趨緊張貿易摩擦此起彼伏，我們的外貿出口的韌性能有多強？當前的經濟形勢和就業形勢，整體消費潛能有多大？各位都有體感。老路階段性遇阻，那麼未來的路在哪里？必須要打造新引擎。

五是需要塑造新的産業體繫。最近幾年我國産業結構也在發生明顯變化：一方面，部分傳統産業占GDP的比重趨于下降，而戰新産業占比持續上升；另一方面 ，我們的制造業不可能永遠停留在簡單的加工制造環節，必然會沿着價值鍊向“微笑曲線”的兩端延伸。一個不争的事實是：以先進制造業為骨幹的現代化産業體繫正在加快構建。這個産業體繫就是發展新質生産力不可或缺的載體。

做一個簡單的小結，我們要想在百年未有之大變局中搶占先機、赢得主動，必須要主動适應大變局的環境，必須依靠新的生産要素而不是傳統的舊要素，必須依靠新的發展動能而不是舊動能，必須建立新的産業體繫而不是舊體繫，必須依靠新的法治模式而不是復制已有模式。 所以，我們說發展新質生産力是我國在新發展階段構築國家競争新優勢的戰略選擇，既是重要戰略機遇，也是必然要求。

第二部分：在發展新質生産力大背景下，産業園區為什麼要高質量發展？我們從四個維度來跟大家做一個分析：

市場對産園的需要。在一個産業空間長期供過于求的市場，相比空間物業服務，産業運營服務更有價值。過去十五年間，全國範圍内的工業用地成交建築面積累積達到了218億平方米，而且仍在快速增長。然而，在入駐率方面，不論是工業廠房還是研發辦公空間，空置率均保持在兩位數的較高狀态。“增量”持續疊加“存量”，未來産業園區将長期供過于求。在一個産業空間嚴重供過于求的市場，園區運營商還能繼續停留在過去拼物業空間的初級階段嗎？

時代對産園的要求。時代中的産業園區既要實現自身的高質量發展，又要成為發展新質生産力的重要平台。2020年7月，國務院發文，明确要求高新區要成為創新驅動發展的示範區和高質量發展的先行區，作為市場化的園區，沒有明确要求，但是作為新時代的園區，我們必須要走上高質量發展的道路，而産業園區的高質量發展，就是要摒棄過去以地産邏輯為核心的傳統模式，逐步實現以産業發展運營為核心的高質量發展模式。

政策對産園的導向。産園公募REITs是希望引導更多資本參與實體産業發展，引導園區運營商回歸産業本質，推動科技創新和産業升級。産園行業里有一個非常重要的政策—産業園區公募REITs。産業園區公募REITs的出現，真正打通了産業園區的業務閉環，有效破解産業園區重投難退的難題。但從政策意圖來看，絕不是為了幫助過去那種以不動産價值增加為核心的傳統産業地産模式走得更遠，而是為了引導更多資本參與實體産業發展，引導園區運營商回歸産業本質。

行業對産園的需要。高質量發展階段的産業園區需要謀求高質量發展，做企業創新成長的時空合夥人。改革開放45年來，中國産業園區大體經歷了6個重要的發展階段，前面幾個階段主要還是空間需求為主；最近幾年，産業園區明顯進入高質量發展階段，怎麼講呢？在産業園區領域，産業用地開始“全生命周期管理”，打破了産業園區通過地産邏輯獲取收益的路徑；産園公募REITs正式啟動，引導園區運營商回歸産業本質；政府下場，産業園區作為産業基礎設施的屬性愈發明顯。所有這些變化，都在倒逼和引導産業園區向專業化、集約化、特色化發展，産業園區的确是需要擺脫了傳統的地産邏輯，逐步進入謀求産業運營高質量發展的新階段。

綜合市場的關注，時代的要求，政策的導向，行業的需要，産業園區的确是應該回歸産業本質，逐步進入以産業運營為核心的高質量發展的新階段。

做一個簡單的小結，新質生産力背景下為什麼産業園區需要高質量的發展？市場需要我們提供更有價值的産業運營服務，時代需要我們高質量的發展，政策需要我們回歸産業本質，行業需要我們做企業創新成長的時空合夥人，所以我們确實要進入高質量發展的新階段。

第三個部分，産業園區到底該怎麼發展呢？我們梳理了四個建議，供大家參考：

建議一：構築新的商業模式。産業園區的高質量發展不僅在于不動産價值的提升，更在于深入挖掘産業的價值和運營的價值。從16家上市公司的營收結構來看，他們的收入依然主要依賴于物業租賃與銷售；而近十年間21個産業園區的營收數據的市場表現也應證了這個觀點，以重資産開發為主導的營業收入模式普遍呈現出了下滑的趨勢，以園區運營為核心的營業收入，表現相對穩健且呈現增長勢頭。數據表明：以傳統地産邏輯為核心的重資産模式不可持續，産業園區需要創新以産業運營為核心的商業模式。

建議二：承擔新的發展使命。發展戰略性新興産業已成為世界主要國家搶占新一輪經濟和科技發展制高點的重大戰略，産業園區要參與其中，這是我們的使命，更是機會。因為戰略性新興産業的培育壯大既離既不開産業園區，也必将為産業園區的發展帶來新的重要的發展機會。因此，産業園區不光是傳統産業發展的平台，更要成為戰新興産業和未來産業培育壯大的重要平台。

建議三：聚焦新的産業賽道。黨的二十屆三中全會《決定》提出“加強新領域新賽道制度供給”“建立未來産業投入增長機制”“以國家標準提升引領傳統産業優化升級”等一繫列部署，新質生産力新領域新賽道迎來長期戰略機遇，産業園區要抓住這個長期戰略機遇，但是，也要充分認識到戰略新興産業占GDP的比重只有13%，未來産業還在培育當中，傳統産業在制造業中占比超過80%，改造提升傳統産業又是發展新質生産力的重要内容，産業園區尤其不能忽視放棄傳統産業。同時，由于各地資源禀賦、産業基礎、科研條件等發展要素千差萬别，産業園區尤其要因地制宜科學定位。

建議四：鍛造新的業務能力。産業園區高質量發展，就是從物業空間運營向産業發展運營轉型，而産業發展運營，就不再單純是傳統的“物業租售”，産業研究、産業規劃、科技創新、産業投資、資産管理等專業産業服務不可避免，而這些産業運營的内容，每一塊兒都需要更加專業的勞動者。因此，要促進産業園區的高質量發展，必須要有更高素質的勞動者和與之匹配的産業能力體繫。

最後是結合招商蛇口産業園區的具體實踐做一個簡單報告。

近期，央視新聞通過組圖詳細解讀了“新質生産力”，其中新聞封面照片選取了招商海南開發運營的科技園區——招商科創廣場，這是招商蛇口以産業園區為主陣地助推新質生産力建設的縮影。招商蛇口建設高質量産業園區並以産業園區為主陣地助推新質生産力建設采取了一繫列的舉措：

重點舉措1：堅定産業運營戰略轉型。随着市場、時代、政策、行業的明顯轉變，招商局集團明确要求我們做好“三個轉變”，作為招商局集團旗下城市與園區綜合開發運營闆塊的旗艦企業，招商蛇口嚴格落實集團“三個轉變”戰略要求，堅定從“物業空間運營商”向“産業發展運營商”戰略轉型。

重點舉措2：聚焦五大新興産業賽道。每一個産業園區運營商都應該打造自己的産業賽道，因為不是每一個賽道我們都能運營，也不是每一個賽道都有運營的價值。我們結合招商局集團重點布局的三大新興産業賽道和我們自己有核心優勢和積累的産業賽道，通過大量的研究，形成了招商蛇口自己的産業賽道體繫。現在，我們就聚焦數智科技、生命科技、綠色科技以及智能制造和文化産業等五大新興産業賽道，集中資源，發揮自身在産業發展和園區運營方面的優勢，加速實現以上五大戰略性新興産業的培育和發展。

重點舉措3：全國打造特色産業園區。随着産業培育的深入推進，我們發現：綜合性園區主題多，需求雜，運營難度大；而主題園區，可根據某一類産業的特點，集中精準提供服務，産業運營效果較好。招商蛇口就結合五大新興産業主題，全國範圍打造特色主題園區，通過構築完整的服務體繫，全面賦能産業發展，實現相關主題産業的聚集和培育。

重點舉措4：聯合共建創新中心。招商局集團對我們有科技創新工作的要求，招商蛇口自己的産業園區和産業基金也有科技創新及科技成果轉化的内在要求，在這樣一個背景下，我們選擇了創新能力較強的深圳和北京，打造創新中心，引進科技創新主體和産業化基地，通過繫統的科技創新服務推動科技成果産業化，以科技創新推動産業創新，推動産業園區建設成為區域價值“源動力”。

重點舉措5：持續強化科技産業投資。産業投資是産業運營最有想象空間的業務，也是招商繫具有核心競争優勢的業務。招商蛇口持續推進産融結合，一方面，用好招商蛇口産業園區出資並參與管理的産業投資基金，為企業提供全生命周期金融服務；另一方面，進一步發揮招商局綜合金融優勢，全力服務好園區客戶，通過全生命周期的金融服務，賦能園區企業高質量發展。

重點舉措6：構築産業能力體繫。随着産業運營戰略轉型的深入推進，不可避免的要做好産業研究、産品開發、産業組織、科技創新、産業投資、資産管理等産業運營的内容，而這些内容，每一塊兒都需要更加專業的勞動者。所以，我們圍繞産業運營全業務鍊條，持續鍛造招商蛇口适應新質生産力發展和現代産業園區高質量發展的能力體繫。

以上是目前在高質量産業園區所提取的六個核心舉措，供大家參考。

最後做一個簡單的小結，發展新質生産力是我國在新發展階段構築國家競争新優勢的戰略選擇，正在為産業園區的發展帶來長久的戰略機遇，也為産業園區的發展提出了明确的要求。

作為中國園區開發建設與運營的先行者，招商蛇口正積極按照招商局集團 “三個轉變”的戰略要求，堅定戰略轉型，通過構築繫統化産業能力，通過實實在在的舉措，賦能産業發展，推動園區高質量進階，並以産業園區為主陣地，助推新質生産力建設，助力當地經濟高質量發展。