本文為黃立平先生在2024博鰲產業科技大會上發表的演講。
黃立平（中電光谷聯合控股有限公司執行董事、總裁）：各位同行、各位朋友，大家下午好！高興出席今年的博鰲產業科技大會。 我看了會議的宣傳材料，上面提到產業與科技的關係是一個宏大敘事，我也有同感，的確題目非常大。
我們因為是博鰲的房地產論壇的一個組成部分，討論這個問題恐怕合適的角度還是得從空間出發，從我們大家相關的工作和業務出發，而不是就科技來談科技創新，就科技創新來談產業創新。我理解根本的內涵，還是涉及到產業組織方式的變革，是我們基於空間服務的產業組織方式的變革。
的確，我們現在因為房地產業本身的市場調整，使得這個問題變得更加複雜，似乎更難把握。但我個人始終認為，產業園區的角度或者這樣一種業務，服務科技、服務企業、服務產業的空間服務方式，其實它的基本內涵並沒有變化，只是我們因為它的某種業務模式跟現實的要求、跟市場環境之間的關係有些變化，那麼大家感覺到工作更加困難，或者說我們現在有推動商業模式升級的動力。
我想今天講“產業新生”的主題，圍繞“科技創新”的主線，我們就不得不就咱們的業務發展和商業模式本身進行一些反思。我想咱們今天的討論，就從反思開始。
實際上，中國的產業園區也就是為產業服務的空間，我們經常講它跟常見的商務樓宇和辦公樓宇的區別在哪兒？其實有很多方面有接近、有類似，甚至有一致的地方。但是我們希望強調產業園區跟商務樓宇不同的地方，在於它更多的是服務科技企業，更多的是服務科技產業，或者說是服務科技創新的產業化。
從這個意義上講，這是我們經濟發展中最具活力，也最有希望的一部分。如果說我們回觀過去的二十多年，如果說我們始終把握着這樣的一個基本的方向，而沒有受到房地產市場波動、土地要素價格波動影響，其實它的總體軌跡並沒有根本性變化。只是我們在採用方法的時候，我們在方法論上出了問題。從這個意義上講，我們今天所反思問題的癥結或根源，也不得不歸結到方法論上。要麼是有偏差，要麼是跟我們當下經濟發展的需要不相適宜，要麼就是我們的業務發展落後於經濟發展的客觀需要，我覺得反思從這個角度展開，可能能夠找到一些解釋的角度。
我覺得從今天的立場看，制約產業園區高質量發展的認知誤區主要是三個方面：
一，傳統的產業園區開發模式存在三個根本性缺陷。
第一是產品化思維。我們現在回想二十年以前，這個行業正式借鑑房地產商業模式發展起來的。這種借鑑的主要方法，就是產品化思維。我記得當時在高新區工作的時候，要解釋我們這個工作的專業化的意義的時候，其中就提了一個標準，究竟你有沒有產品？哪怕是空間得有產品，是什麼產品？你要有所解釋，說明這個業務有專業屬性。否則，如果簡單的經營要素，就是經營土地要素，那是土地職能，不是企業的經營。它一路是這樣走過來的，正是因為這樣的一種發展方式，使得這樣一種業務存在着天然的缺陷，它對需求的理解容易概念化、簡單化。它對空間的規律特別是對空間次序的理解也容易簡單化，也容易概念化。
從這個意義上講，我們現在產業園區的發展模式是落後於經濟轉型、科技產業發展的客觀現實。我們現在從事這個行業的人，如果說深入來探討，你究竟在多大程度上了解你的客戶需求？特別是科技企業的需求，不同的行業、不同的發展階段、不同的技術類型、不同的工藝要求、不同的業務結構，怎麼能找到共同的或者跟發展進行匹配的基本規律？其實普遍講，這都是一個問題。
現在我們經常講標準廠房為什麼是落後的生產模式？一般的研發樓為什麼是落後的生產模式？就是因為它的來源是產品化思維。過去我們做住宅的時候十幾種戶型可以把所有的需求基本上囊括清楚，但是我們為企業服務，可能有無窮的不同的結構，你用這樣簡單的方式顯然是供應的方式出現了問題。
第二是機械複製的觀念。複製就是工業化方式，比較遺憾的是工業化文明的成果，過去在工業化過程中、在城市化過程中被濫用，比如房地產領域也採用複製。我們產業園區的領域也採用複製，無論你給它貼上什麼樣的標籤，就是你的基礎理念是複製。你找到了一個成功的基因，或者找到了一個成功的標準，你就在不同的地方用於不同行業都用這樣的標準和方式，這個現在實際上跟客戶需求也是差距非常遠的。
第三是商業模式中最大的誤區，就是以土地增值收益作為盈利基礎。比較典型的基礎，我曾經到深圳南山做過一個簡單的調研，大概訪問過二十多家企業，其中有一大半的企業都是最後城市更新的時候，他們把那塊土地處理了，或者在那裏面變成了不動產，由土地的增值收益所帶來的利潤，高於二十年以上的企業發展本身的利潤。
我曾經在2015年的時候就說，我們應該要去房地產化。其中很重要的原因，就是要去你跟土地增值收益相關聯作為商業模式的路徑。為什麼呢？就是當經濟發展好的時候，需求大於供應的時候，企業跟政府是能夠協調關係的，因為大家有共同利益，找到了要素利益分配比較合適的界限就可以。但是當經濟不好的時候，企業跟政府的利益關係就變得對立。這種對立的關係，你怎麼能走的下去呢？
客觀上講，將土地增值收益作為企業盈利來源的方式是肯定不能長久的，我覺得不僅僅是咱們產業園區的問題，也是整個房地產業可持續發展問題。未來如果這個問題不解決，我覺得咱們要想提高質量，這個是非常難的。
二，偏執的產業集羣思維。這個裏面多少都有長官意志的引子在裏面。我們今天看很多城市，也也很多項目，正是因為策劃者、決策者任意擴大內涵，使得這個項目在醞釀的早期就走到了歧途。比如比較典型的在蘇州的納米產業園，納米是一種技術，你以此作為集羣的核心顯然是認知上的誤區。我們現在去看看納米產業園，有幾個以納米技術作為業務的公司？很少。為什麼要這樣的概念？就是因為要去這個概念的時髦，因這種概念得到關注，但是這種關注必然是短暫的。我初步調查，現在國內有五個以極光為概念的園區，幾乎沒有一個成功的。現在以大數據、人工智能、集成電路設計、生物醫藥等等，也幾乎都是走形的，或者說在發展過程之中是脫離十年左右週期實際的。比如張江最早是以生物醫藥為主要方向，但客觀上沒有到那個階段，所以IT成為15年到20年的主要支撐。也許現在的時機到了，但是在規劃的時候就是空間跟產業內涵之間的關係，落腳點還是對產業集羣的簡單化理解，我覺得這是一個很重要的概念濫用，或者是一種理論認知上的誤區。
第二是理想化種羣的培育思路，將複雜的問題簡單化，造成產業生態多樣化和豐富性受到了破壞。上次葛老師在上海的時候還專門研究了這個問題，講產業生態的時候，究竟是基於種羣，還是基於羣落？我研究了以後發現，凡是基於種羣思維都是錯的，為什麼呢？種羣是一個狹隘的生態理解，是一個主觀性的判斷。比如說我們講以養魚為例，什麼叫種羣？就是某一類魚，比如這是鱖魚、鯉魚，我就只養鱖魚、鯉魚，這樣是有問題的，比較好的養魚生態是多種魚在一起養，這樣的生態就更加豐富了，能夠形成比較完整的相關的生物鏈。我覺得在產業集羣作為這個業務的核心概念的時候，你一開始的基石就不牢固，走下去肯定是有偏差的。
三是關於“增長極”理論的濫用。其實在區域經濟學裏面的非常重要的基礎理論，這個是法國經濟學家在五十年代初就提出的概念，其實我們國家經濟政策應用比較廣泛的增長極理論。客觀上講，這樣一種理論近十年在區域經濟規劃和區域經濟發展戰略上濫用現象比較普遍，動輒就用“極”，講磁場的磁極最大，用極的概念打破均衡性，認為它是成立的。但是我們看到了更多的不恰當的，以為通過增長極能夠在一個區域內形成某種產業園區建設的帶動性，最後造成了巨大的浪費，低效率的項目很多，閒置用地造成的危害比較大。
建設性的意見應該從哪裏找呢？我想提出構建產業基礎設施建設的新模式，我們要想從房地產開發的模式裏走出來，走出來後進到哪裏去？要進到產業基礎設施建設的新模式裏面去。
這裏面列了五個方面可能的突破口：
第一，可持續建築、功能和投資收益。從房地產發展的三十年曆程來看，突出的一個概念就是投機。過去我們講無論是怎麼去加快速度，無論是怎麼去放大槓桿，核心就是投機，投機就不可能持久。未來產業園區能夠持久的價值點，我認為就三個：
一是在做整個空間規劃的時候，一定要做可持續建築。你要能夠滿足經濟週期兩個以上的，咱們叫可持續建築。如果就是十年、二十年，這個週期完了就要拆了重來，我覺得這樣的建設在今天就談不上有質量的建設，肯定是低水平的建設。在人類城市發展史上，我覺得未來總結中國貢獻的經驗，就是快。中國留下的遺憾，就是比較差，建築的使用壽命比較短。我們在20年前建的產業園區，以服務製造業為主的，現在統計一下不準確的數據，估計1/3以上是拆掉了。30年以上80%是拆掉的，要麼重新改造的成本很高，並且質量很差。
我們現在重新要建設的時候，如何按照可持續建築的標準做什麼？同時，保障它的功能能夠適應不同的需要，比如說現在是服務製造業的，未來能不能服務生產型服務業？未來能不能服務城市的生活服務業？在建築的組合上應該有哪些規律？這一類的不動產，當然現在有了公募REITs，我覺得咱們投資的時候可能會有更好的測算的方式，就是有更長期的資金來支持，克服短期投機心理，肯定建設質量會提高。
二是低碳園區的標準與運營機制。今天如果還是用過去老的方法肯定是不行，如何根據項目所在地資源、能源結構特點，能夠綜合性利用能源？把可能的新的節能技術充分採用，我覺得未來國際貿易中用碳匯是一個大趨勢。如果現在再不做節能的長期考慮，一定會留下很多遺憾的。
三是數字化系統應用。這一點由於時間關係，就不展開講了。
四是過去若干年，大家都在研究運營能力對於可持續的重要意義和對專業能力提升的重要意義。的確現在存在運營能力的體系化不夠，投資方沒有運營能力，有運營能力的人缺乏體系化能力，只能對某一個環節負責，最後不能夠對整體結果負責，這種業務模式就有缺陷。
我堅信未來這個領域是一個綜合性專業要求很高的領域，市場主體一定是有綜合性能力，才能夠對結果負責。能對結果負責，才能形成利益閉環、責任閉環。我覺得這個可能就是未來商業模式突破的一個要點。
五是多元融資機制。今天因為有了公募REITs，我覺得一個很好的制度基礎，未來也應該得到更快的發展。融資多元化這條路現在是打開的，這就看企業怎麼應用。咱們現在規模都太小了，整合的空間很大，我覺得這也是咱們行業進步的非常好的機遇，也是非常重要的契機。
我再簡單把一個想法跟大家分享一下。我最近這一段時間，也是越來越強化了一種認知，就是以產業生態構建為根本目標。這個行當幹這個事的本質是什麼？這個事的本質就是要去構建產業生態，讓我們所服務的區域構建的產業生態更有競爭力。這個既是推動區域協調發展，也是構建新的經濟均衡發展的一種非常重要的市場要素。只有這種要素活躍起來了，我們希望的整體均衡，包括統一大市場才有立足之地。
這裏面，第一是需要重新定義產業生態，我覺得這個問題從生態經濟學上有破題，但是缺乏深入的研究，尤其是缺乏有實踐基礎的研究，書齋式的研究解決不了這個問題。
第二是應該要下決心研究解決產業的集中地跟城市建設形態之間的協調關係。產業發展好的地方，城市形態非常糟，這成了現在很大的問題。最後怎麼解決呢？要靠城市更新，拆了重來。我們能不能把製造業發展最好的地區，變成一種文明的成果？讓它能夠作為一種文明能流傳下去，我覺得這是我們這一代人現在面臨的課題，也是我們這代人有可能為歷史做出貢獻的機遇。
第三是關於動態規劃的系統改革，我覺得這個設計現在是深化改革非常重要的內容。城市規劃的行政管理體制，跟我們建設的實際需求是不匹配的，它會加速盲目建設、低質量建設的程度越來越高。怎麼根據需求有效建設，提高資源的集約化的利用水平、提高城市功能的配套價值？我覺得這些都是未來的突破口。
第四是如何從地產變成產業生態構建？也就是產品思維怎麼變成服務思維？
第五是我今年比較重要的收穫，就是我們在實踐中遇到了非常多的問題，我們如何去找理論上的解釋？如何去做實踐聯繫理論的工作？過去我們都是會說理論聯繫實際，理論聯繫實際不是搞企業人的思維方式。我們實踐中遇到問題找理論上的解釋，我發現我們現在產業園區遇到的突出矛盾，就是投資收益下降、出租率下降、租金趨勢也是在下降，咱們的盈利能力沒有得到增強。這個原因從某種意義上講是商業模式問題，也就是說你有可能不是合適的投資主體，你應該讓別的資本來投，你來提供服務。當你這麼思考問題的時候，就突然發現有一個三元悖論。也就是說三個目標不可能同時實現，我們如何在錯綜複雜的環境中，在非常困難的條件下實現突破？一個很有效的辦法，就是減少目標，抓主要矛盾這也是實現方法論突破的一個角度。
的確大家從實際經營中，都感覺到現在的困難還會持續比較長的時間，這也給我們行業創新提供了很好的機遇。我覺得這也到了我們現在需要理論創新的時期，如果我們現在沒有系統的理論創新，的確這個行業是走不遠的。如果我們現在沒有基礎研究，這個行業也是走不穩的。如果我們不構建體系化的專業能力，
我們就很難說我們能夠推動商業模式創新。 我就向大家分享這些，謝謝各位！