地産精英、博鰲論劍：煥新時代 | 2024博鰲房地産論壇

主持嘉賓：

邵宇 國家金融與發展實驗室特聘高級研究員

對話嘉賓：

劉愛明 中城新産業控股集團有限公司董事長

楊鷗 中海發展首席技術官、科技管理部總經理、領潮供應鍊公司董事長

郭傑群 麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任

葛潇白 瑞銀香港投資銀行部地産團隊執行董事

汪毅 長城證券首席經濟學家、中國華能集團軟科學評審專家

邵宇：剛才聽了讨論，我總結是戰略看多、戰術躺平。

我們這一輪的讨論要搞點新的東西。剛才聽陸挺的發言，我覺得他講的房地産行業是從KTV到ICU，現在到NPC了，就是沒法玩了。

這種情況下我們還得找新的機會，究竟地産是作為服務業，跟實體經濟相結合，還是自己找到新的賽道，時間不多，我們就來交流一下，首先請愛明總發言。

劉愛明：我們是做産園的，就是傳統的二房東，這個生意在房地産最熱的年代也挺賺錢的，它跟房價上漲趨勢是一樣的，租金也是上漲的，到今天也面臨着發展的問題。

傳統産業的生意怎麼做？我最近也在思考，有一個提法，還是要做生産性的服務業。中國是制造業大國，但是我做園區這麼多年，上千個客戶在園區，我跟他們聊得比較多。

跟房地産不一樣，房地産企業是有一堆服務性的企業圍着它，幫你研究市場，幫你融資、幫你蓋樓、幫你賣、幫你管理物業，所以房地産的服務業是非常發達的。但是我們的制造業相比房地産是沒有服務的，如果你是一個老闆，研究報告是沒人給你寫的。

當然我也百度了一下，實際上是有一個提法叫生産性服務業的，就是圍繞制造業行業的服務。

反觀歐美的企業，我們現在談出海，日本企業當年也出海，美國出海更早，美國圍繞實體企業的金融服務是非常發達的，我們都是跟他們學的，産業這個賽道也得往這方面轉，只有服務好你的客戶才能賺到錢。而不能賺時代的錢，還是要賺服務客戶的錢。有本事服務制造業的客戶，你的園區能不能把他服務好，我覺得這個錢就是健康的，就是永久的。

邵宇：愛明總提出擁抱産業，以前收房租，現在為他們提供度身定制的服務。

下面有請楊鷗總。

楊鷗：我覺得關鍵的一點是你的産品是否适銷對路，永遠有賣不出去的産品，也永遠有暢銷的産品，我們堅持的是核心地段、核心城市、主流産品。

剛才觀點的報告里面提到，我們的權益銷售在前3個月、前6個月都是排名第一，這也跟我們堅持核心地段、核心産品有直接的關繫。比如說今年上半年，在如此低迷的房地産市場下，我們打破了中國的開盤紀錄，3月份在上海的項目開盤，半天時間196.5億的銷售，6月底的時候，我們深圳的項目也是基本售謦，也賣了100多億。

中海是一個央企、國企，在“新”這方面，我們也做了很多行業里面的第一，比如說第一個引進物業管理、第一個搞按揭，這都是三四十年前的事。

包括剛才提到物業，物業的現金流很好，我也做了5年物業的CEO，我們也是全中國第二家物業上市公司，這些新的賽道我們都在鋪排。

包括康養、教育闆塊，我們也都在布局。我現在負責的兩家專業公司，一個是供應鍊，供應鍊我們現在已經做到營收上百億，而且外部市場的量大于内部市場的量，還有一個是科技公司，現在我們科技賦能，包括今年下半年中建也會搞科技展。

我們以前靠資金、靠土地等等資源性的投入産生價值，現在變成了靠治理、靠眼光、靠戰略，靠現有的相關多元化來做一些新的東西。在這個不太好的市場里面繼續能夠發展、前進。

邵宇：剛才您提到品質、技術，這都是現在競争力的核心。對全球化方面有什麼考慮嗎？

楊鷗：國務院國資委對于像我們這樣的央企的出海，曾經一段時間是有要求的。我們現在是香港、澳門最大的承建企業，也是前幾名的房地産公司。同時我們在倫敦、紐約、新加坡、悉尼也有業務，海外有一些發展，但不敢說是主力。

郭傑群：大家已經深刻感受到房地産現在處于寒冬的狀态，不管是今天早上很多演講嘉賓的數據，還是在日常的溝通，都有很多的讨論。實際上綜合這些數據在一起，大家的思維還是在銷售環節。

也就是說，我們雖然講房地産行業要轉型，但是大家真正在行業中的思路，還是沒有發生改變。我想引用德魯克的一句話，在危機來的時候，最危險的不是危機的本身，而是用舊的思維來解決危機。

實際上城鎮化並不等于房地産行業，我們應該能夠理解，但是為什麼大家一講城鎮化，好像就能把房地産帶到一個光明的春天？就是想到建樓、售樓這種老的套路，這是非常危險的。

另外一個，剛才有一位提問者問到，現在國内還有很多的庫存的問題，實際上這些庫存能不能解決市場的痛點，這是一個關鍵。如果這些庫存沒有辦法能夠解決痛點的話，即便是城鎮化繼續往前推進，即便保障房通過政府短期的政策能夠解決，也不可能為中國的房地産帶來春天。

邵宇：就是庫存怎麼消化非常關鍵。剛才其實也有一個問題，陸挺剛才講到，這個庫存關鍵是你打多少折，現有的開發商希望最好只打9折，來接盤的人希望1折，這里面就有一個博弈，博弈的越久，開發商就撐不住了。

接下來聽聽金融研究者角度的觀點。

葛潇白：我是2014年加入瑞士銀行，一直從事地産和基建行業的跨境投融資。其實在香港的資本市場，2008年危機後到2020年前的十年左右經歷了歷史上較長的一段美國的低利率環境，當時也幫助很多内房企業在香港進行境外融資。到2019-2021年物管上市高峰，充分證明了西方的資本機構對中國城鎮化成就，以及小區的模式和街道化管理的認可。到最近兩年，在行業整體承壓的情況下，瑞銀香港主要探索的兩個方向，一是幫助中國企業進行境外的戰略布局，二是幫助一些外資重新審視在中國的投資策略，從這兩個方面幫助中國企業與國際資本合作。

昨晚陳啟宗先生也講到，中國投資人在歐美市場的投資需要謹慎，目前不受投資限制和産業限制的地産和基建領域，剩下的優質資産比較少。但是我們還是在一些細分的行業發力，比如幫助中國大型的電商平台打通國内的産業園、保稅區倉庫，以及歐美重要物流節點布局的投融資機會。再如幫助中國大型數據中心公司，在馬來西亞等等國家進行投資，利用中國企業在供應鍊方面的優勢幫助優勢産業進行積極的布局。

還有就是内循環的領域，外資在中國過去改革開放以來的投資，到目前的國際局勢下很多都已經到了需要重新審視戰略的時間點，外資也是充分利用近幾年布局比較踴躍的險資、金融機構及戰略投資人的資金，實現在中國由重轉輕的策略轉型以及業務規模的持續增長。

所以也相信在國内整個産業輪換及調整以及國際局勢變革之下，境内外投資布局機會仍然存在，希望在目前比較平靜的市場之下，能夠幫助企業梳理業務邏輯並利用機會合理規劃境内外投融資布局。

邵宇：我稍微總結一下，我聽下來你講的就是中資在海外買，外資在内地由重轉輕。因為金融跟随實體經濟在不斷地調整，投融資也需要積極轉型。

下面聽聽汪毅首席的觀點。

汪毅：圍繞這幾個問題我談兩點自己的看法。首先是房地産，它是居民資産負債表里占比最大的一個資産，房地産市場下行的過程中就出現了一種我們現在看到身邊比較多的情況，居民加杠杆的比例越來越少，大家手上有了閑錢之後想的第一步是怎麼把杠杆降下去，把負債減下去。我們也看到最近每個月公布的信貸的數據，不管是居民的貸款還是企業的貸款，同比都是下降的。

這種情況在歷史上，在别的國家都有出現過，比如說日本在1990年以後也出現過，並且時間很長。美國在2008年金融危機之後也出現過。在這麼長時間的範圍内，其實我們是有一些歷史依據可以去尋找的。

我們也發現，我們的利率是在緩慢下降的，大家都不去借錢了，錢都存在銀行里，造成的結果是銀行的儲蓄率是上升的。有了這麼多銀行的資金，又沒有特别合适的資産去配置，所以造成了都去買國債，國債的收益率也掉得很厲害。

實際上在這里面就會出現兩種可能性，第一是如果美國後面降息，中國跟着美國也降低利率，我們觀察還是出現每個月的信貸數據是往下走的，就說明這種情況下貨币政策的效果是不夠的。第二是既然我們有那麼多的閑錢在銀行存着，就應該拿這個錢，在這麼低的利率環境下，國家推出更多的國債或者政府債，私人部門或者住戶部門不去借錢了，就由國家來借錢，然後用這個錢去匹配一些項目，這個項目可以是偏向民生的。

因為你的利率已經很低了，完全可以找一些只要能夠覆蓋利率，或者稍微高一點的項目，由國家财政推動做最終的借貸員，最終慢慢通過修復的過程，讓私人再跟進進來。

邵宇：這個聽起來就像野村的辜朝明提到的，财政政策要發揮更大的作用，抗拒資産負債表的衰退。

汪毅：對，第一是我們要觀察政策。第二是在這種情況下，由于這種不确定性的存在，不知道要存在多長時間，作為微觀的企業來講，這時候還是要有新的産業、新的模式、新的動能。

今年兩會上提的新質生産力，也包括傳統産業的升級。我在這里舉幾個例子，今年有幾個方向還是有亮點的。我特意看了中國三個一線城市的亮點，第一是新能源汽車，銷售數據不錯。第二是百度的蘿蔔快跑。

邵宇：但是可能以後滴滴司機大量失業，這個怎麼辦？

汪毅：AI在美國發展很快，中國相比美國，天然是應用場景非常豐富的地方。人工智能對各個産業的滲透會很快、很密集，過去我們說每個行業、每個方向可能都要用電，未來人工智能的滲透，我們類比一下，就跟過去用電一樣，你在很多方向都會需要用到。

這時候包括房地産的各個産業鍊，住宅或者物業，能把這種應用場景嵌套進去，可能對這個産業業态的幫助很大，當然也可能會出現像邵首席說的開滴滴的人都失業了。

當然，我們要解決一個問題，可能會産生一個問題，然後再解決另一個問題。

邵宇：汪總把我第二個問題已經回答了，我就再問一個問題。大家都是職業經理人，總歸是不想躺的，還是想卷的。但是你要知道現在是選擇比努力更重要，你要卷錯方向、卷錯賽道，最終可能把自己卷沒了。所以在這個過程中，我們要知道轉型就是這樣，它可能左三年、右三年，還要再三年，只是不希望失去這個過程。

從大家的角度來看，不管你是做研究、做金融還是做産業的，你覺得啟動這個轉換，如果有那麼一個開關，或者有那麼一個政策，或者有一個你自己的變化，應該是什麼呢？

我這個問題問得比較泛，大家知道這10年相對比較低迷，我們要做更好的自己，我怎麼做，或者我期待政策怎麼做，有這麼一招我就可以卷起來了，我就覺得信心又來了，又可以玩了。

劉愛明：這也是一個很大的問題。其實中國人是很勤奮的，我覺得只要放開了，就能啟動轉型，别教他怎麼轉型，讓他自己琢磨，盡可能少的限制。

當然有人說一放就亂，但是你不放，我們需要這麼整齊嗎？現在就業都沒辦法解決，吃飯都是問題的時候，我自己的體會來說，就要把各種限制放開。

邵宇：愛明總講得很清楚，放開。楊總你認為呢？

楊鷗：我認為首先是把主業做好，相關的多元化我們時時刻刻保持虛心學習。比如我經手過的三家公司，現在物業應該說是非常成熟。

供應鍊在我們内部現在已經變成一個成熟的産品，在市場上也獲得了很多的訂單。

現在的科技公司，它是一個孵化的階段，在這些過程中，它會變成專業的公司，然後再發展成上市公司，這是一個相關多元化發展的過程。

另外對我們有輔助的一些中小型公司，也會做一些創投的工作，把我們的業務導給它，一塊兒來研究在這個領域里深耕，把它做強做大，這就是我們怎麼應對轉型的基本做法。

邵宇：培養生态，把周邊鞏固下來。郭總。

郭傑群：我的感受比較深，我知道現在很多人對政府政策有一些不滿意，包括剛才講放開，這根本不是解決方案。以房地産企業為例，在三道紅線之前，政府對方面有很多的監管嗎？這個行業肯定是管得最松的一個行業，萬科在10年前就提到房地産轉型，從黃金到白銀時代。

但是10年過去了，你今天看萬科的财務報表，它的銷售房子的占比跟10年前要談轉型的時候沒有什麼根本的區别，所以絕對不是政府限制的問題，當然這是其中一個因素，並不是絕對的因素。是什麼因素呢？

我們在國内做一些項目，跟海外企業也有項目，我們看到企業的表現特征完全不一樣。在中國，企業跟我們做項目的時候，總是說我有個問題，你幫我解決，我付你一筆錢。在海外，我們跟亞馬遜做業務，亞馬遜不是說我有一個問題，他是給你一筆錢，你去做基本問題研究。

這就讓我想到任正非，他雇了一大批數學家，幾年都沒有産出，做基礎 研究非常重要。現在我們很多企業是為了應用而做新模式的探索、創新，最後總是落後于别人。所以才讓我們聽到一個詞——卷。

什麼是卷？就是同質化太嚴重，别人能做的你也能做，你能做的别人也能做，最後只能靠價格競争，而不是走在别人前面，做一些基礎的研究。

就像任正非聘請數學家做研究，最後使華為的5G走在别人之前。我覺得這是一個關鍵的因素，這可能不是政策的原因，而是體現在我們民族在科研、在很多企業短期思維和長期思維的博弈中。

邵宇：這一點非常好，企業和從業人員的創新驅動和投融資轉型究竟做得怎麼樣，這是非常好的角度。有請葛總繼續分享。

葛潇白：因為我是從事地産金融行業的，比較關注資本的熱點，也是關注到這幾年在資本熱點方面有一個比較大的轉變，從之前通過吸引外資促進産業投資到這幾年市場回到了以境内的基金和REITs作為重點。在目前的環境下，通過跟很多企業同仁的溝通，覺得現金流的波動其實並沒有在估值方面變化的體感溫度那麼多，所以也願意在這個時間點幫公司進行業務的梳理，以及重點關注運營現金流的提升。在周期回來，估值回升的時候，可以更好地追逐到資本的熱點。

邵宇：就是把REITs作為主攻方向，然後等待復蘇，用現金流來保證一切。最後有請汪總。

汪毅：我比較同意MIT這位專家的意見，我覺得在一個行業里頭，不管是傳統行業還是新興行業，首先還是要保證自己的位置，保證自己的地位和排名。

其次就是現在對資本市場來講，比如說生物醫藥行業，很多時候它的銷售渠道，還有它未來到底能有多少營業收入，都還沒有确定，他是先有一個産品，有這個産品就可以有一個比較高的估值，所以我比較同意這一點，首先要把自己的産品做好，國外就是說做好基礎研究，國内說的就是打好基本功，無論市場怎麼變，都不用害怕。

另外還是要積極擁抱一些新的産業趨勢，有時候走在前面研究了之後，發現它不适合我，那也沒關繫。如果說在某個方向能給你賦能或者加速，我覺得宜早不宜晚。

郭傑群：我加一點，回到剛才汪總講的，我們現在在講追求新模式、追求新産業，都是為變而追求變，是被動的。在這種被動的情況下，往往找不到好的解決方案，一定要走在客戶的前面，走在曲線的前面。

邵宇：我也補一句，我現在比較關注一個新賽道，就是低空經濟。因為我自己也比較喜歡開飛機，我想看低空經濟究竟有什麼。我們有電動車的技術，同時有很好的基礎設施，無非就是它能不能安全的載人。

房地産行業無非就是放松了土地要素的管控，以前大家都不允許擁有獨立的房地産産權，放開房地産以後，它就是一個巨大的行業。如果我們放開空域，房地産幹了這麼多年就三層：地鐵、地面、高架。我放開2000米的空域，每100米一個交通層，就多了大概10層，這個行業很有做頭。

所以為什麼提出新質生産力，大家還是要關注新的行業，不要沉浸在過去的成功點，因為成功的地方可能是你失敗的原因，只有找到新的産業，才有新的動能和新的機會。