陳詩濤：致辭暨2024中國房地産全産業鍊發展白皮書

陳詩濤（觀點機構、博鰲房地産論壇創始人）：尊敬的各位來賓，上午好！在今年這個非常困難的時期，在很多不确定的詢問聲中，今天有來自全國350多位企業高層和媒體精英在這里齊聚一堂，非常不容易。所以我發自内心感謝所有現場的來賓和線上參與直播觀看的會員。這里也特别感謝德高望重的陳啟宗先生和陪伴我們走過24年論壇的樊綱老師，以及長期支持論壇的協會領導、企業精英和媒體朋友。時間有限，我就不一一讀出各位值得我們尊重和感謝的名字。

歷經着這段調整期，或許我們都已有共識：中國經濟在這條通往有質量的發展之路上，注定有轉型之劇痛。而忍痛跨越這個從未有過的周期，或許是我們當前唯一可做的事情。只是需要尋找到不同的有效跨越方法！

這也正是博鰲房地産論壇的價值所在：可以為所有奮鬥者提供思想與智慧，也提供資源鍊接，可以有更大成功機率跨過這個周期！

最後，借用一首歌表達今天我們聚在這里的最大期盼與願望：

當你走過一陣風暴，你永遠不會獨行；帶着你心中的希望前進，你永遠要相信奇迹！

現在進入到白皮書發布時間，請看大屏幕：由我正式發布《2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》。

這是由觀點指數研究院出品的，我非常精煉的向大家作一個概述。

第一是地産發展篇，大家可以看到很多圖表，我們所有的内容都在觀點網和觀點指數微信公衆号上都有發布。上半年權益銷售只有1.36萬億，千億以上的企業只有6家，上半年的關鍵詞就是保交付、防風險、促消費。三個線級城市價格趨勢相同，環比探底。一手和二手表現都差不多，在支出的排名上，教育、醫療、旅遊、社交、文化、大額商品排在前5，購房第6。投資規模下行，房地産的土地購置費用也是下降的，地方财政吃緊。廣義上看新開工面積和新竣工面積，都下降了20%多，但是庫存量依然高企，因為銷售面積也下降。

即使困難，我們還是對前20的影響力企業、前10投資企業、前10供應商作了一定的表彰，越是不容易，我們越要樹立更多的標杆。

這兩年有一個很關鍵的詞叫“代建管理”，因為房企很多在這一輪下行里面缺錢，所以要輕資産。代建的關鍵詞是藍圖驅動，頭部繼續領銜，中部的企業在加速。這里有各種數據，這里也會點評到代建最重要的競争是在長三角區域，其他區域主要是依托一些深耕的區域和母公司的品牌。目前除了傳統的代建，政府代建也在擴容，這也是大家想做的三大工程。非住項目有需求，只能說利潤較薄，做慣了開發的，再做這個部分需要找一些特色。代建的整合也是未來的趨勢，所以我們也選了10家有影響力的代建企業。

地産金融，我們的關鍵詞叫調整持續。今年出了非常多的政策，我們也給了很多企業白名單，還有在一些銷售的業态方面的對比。整體因為銷售不太好，自我造血的能力是承壓的。我們看去年的年報，萬科、華潤的開發銷售還是超過了50%，所以上半年銷售影響到回血。我們也看到因為有些成本在下降，融資的信心是有所回升，整體還是在調整期。

上半年發債80%是地方國企在承擔，民企主要是在濱江、新城、美的等少數企業。

資管是這兩年很熱點的詞，地産資管上半年融資有26起，總金額2800多億。

目前商業地産是主要的投資標的，我們從1月份到7月份，列了一大堆事件，包括上半年上海的大宗資産交易的類比。

這里也點評了一些萬科印力上海的資産交易的情況，今年是REITs元年，很多民企也會走到台前，我們也選了10家有影響力的基金品牌。

産業方面，我們看到以價換量的趨勢下，民企和國企聚焦數字科技。但是目前的産業壓力還是很大的，租賃和物業銷售都是下降，零售是承壓的。這里列了一些融資事件，融資也比較受限。業績分化，主要是産業園區REITs今年要申報發行加速，我們也挑出了30家有影響力的産業運營企業，還有輕資産有10家。物流資産的關鍵詞是審慎前行，目前整體規模是倉儲投資增多，主要集中在供應鍊和物流中心，傳統的倉儲園區目前不太是熱點。最近還有一個熱點是跨境電商，跨境電商是在增長的，但是增速已經趨緩，因此它的倉儲需求也是減弱的。在資本表現上，上半年IPO比較重要的是菜鳥和京東産發暫緩上市，因為有一些估值層面的考量。而倉儲物流REITs是比較關鍵的融資。數字化方面主要是在營銷上，在房企的研發投入、支出、不動産數字化方面也有一些動作，在商業方面主要是在大會員的體繫建設層面。産業園區運用的比較多，主要是平台+生态圈。

科技方面，除了騰訊雲，華為現在表現的比較積極。

物業服務方面，以前大家看不上的物業，現在已經是現金流反哺母公司的關鍵，我們給的關鍵詞是“高質增長起點”。物業除了傳統的社區物業，主要是往非住業态拓展。包括IFM的價值不斷涌現，我們看到萬物梁行、招商積余、卓越商企都做得比較好。物業本質回歸強現金流與低毛利率。回購升溫，補短闆。下午的物業大會會繼續探讨。

零售商業篇，大家非常關注這一點，每個月都在看社零數據，我們給的關鍵詞是“征途未競”，消費市場疲軟，樣本企業業績由升轉跌。我們甄選的一些企業出租率上升，但是收入下降，包括港資企業的在管規模也是我們長期關注的方向。我們也甄選了20家有影響力的商業地産運營商。

不動産投資，今年全球跟中國一樣，商辦很難，辦公空間發展我們給的關鍵詞是“開拓新境”，上半年辦公房産投資和開工延續頹勢，增量市場規模繼續收縮。目前是以價換量。

這里看到的是核心空置率，金融科技、中小企業對租賃還是有需求的。

整體而言，在賣資産方面，房企是在賣商辦資産，險資是在入。商辦資産的證券化是一個機會，我們也選了10家商辦運營商。

住房租賃是國家推的，我們的關鍵詞是“體繫漸成”，強者恒強。不管是房企繫、酒店繫還是租賃繫，主體都比較多，我們列了一些樣闆企業，他們的事件、開業項目等等，整體的出租率都是比較可圈可點的，這是比較有亮點的。住房租賃賽道目前還有很多人進來，可能從藍海慢慢到紅海，最重要是保租房的REITs，這部分現在是首發和擴募都在進行，是比較火熱的，具體的表現我就不在這里贅述。我們也挑選了10家有影響力的住房租賃運營機構。

康養文旅，銀發經濟是政策大力支持的，我們明天下午的養老文旅會大家可以繼續探讨，頭部現在回歸了一線，我們也列舉了幾家。包括旅居養老産品，我們選了10家有影響力的康養産業。文旅今年比較火熱的在縣域，文旅一季度其實是普遍增收的，但是利潤不太好，成本上升。酒店供給持續增長，房價下降壓力比較大。現在文旅的關鍵詞是節假日出遊、縣域、網紅城市和影視劇帶動。

最後是ESG，A股和港股的新指引出台，對ESG做了比較重要的要求，接下來可能要做一些規範性的發布或者是研究。

謝謝觀看，全文可以在我們的官網查閱，有不同意見可以給我們多指正。