主持嘉賓：
黎振偉 世聯行首席技術官
討論嘉賓：
葛培健 金地威新產業研究院院長
張 鵬 園動力董事長
朱 軍 新建元集團黨委委員、副總裁、財務總監
許志遠 中集產城園區運營公司華東區域總經理
黎振偉：謝謝主持人，我們來到葛總的長三角產業基地來研討，我們是從珠三角過來的，大灣區過來到長三角，產業園區跟上午的養老康養顯然不同，下午人滿滿的，看來大家很關注產業。的確，當房地產不好的時候，經濟下行的時候，國家很強調產業，現在很多企業都要轉型產業，很多製造業的企業生產不好了，也把他的工廠佔進產業，所以面臨這種情況怎麼做？
所以下午的討論主題就是波動之下如何把握產業的機遇。第一個議題就是地產思維走向產業思維，我想這是一個很重要的前提，如果這個思維搞錯了以後，我們又回到過去的地產，就麻煩了。
關於第一個話題，有請金地威新產業研究院葛培健院長，我的問題是這樣的，您曾是國家級科技園區的領導，現在又擔任新產業研究院的院長，過去與現在有不少產業園區的建設，大多都帶有地產的思維，產業思維是弱的，地產思維是強的，您如何理解房地產這個產業，創新之間的差別和認知，兩個產業如何融合？如何從地產思維轉向產業思維？
葛培健：非常感謝黎會長。這個題目從地產思維走向產業思維，說實話我早在2017年5月18號京津冀高峯論壇會上就提出過，我認為雄安模式標誌着傳統園區開發模式行將結束。
我當年接受了人民日報《中國經濟週刊》三篇系列專訪，第一篇就是“雄安模式標誌着傳統產業園區開發模式的終結”；第二篇“產業導入，基金操盤的時代己經到來”；第三篇“逐鹿中原，產業園區開發主體進入併購時代”。而地產思維的鮮明特點就是“三高”即高投資、高負債、高週轉。而目前政府在新型工業化、製造業當家的推動下，對工業用地、產業用地的監管更加嚴格了，產業思維需要一張產業藍圖幹到底，需要久久為功的耕耘。
我僅舉三個案例：一是我為何選擇金地威新？當年全國房地產三十強，其中好幾家來到上海尋求與張江合作，推進房地產公司的轉型，而真正轉型成功的是金地。其領導者即金地集團原凌克董事長，他堅持長期主義打造生命科學產業高地，僅在美國硅谷等地就有6個個孵化加速器，並對園區產品品質非常注重，形成了全國化佈局戰略，目前在國內19座城市，開發項目42個，管理面積四百多萬平方米；全品類產品系列，包括研辦、研產類等；全自持擁有資管，即不是以銷售為導向的，而是以自持運營為主的；全生命週期運營，並建立了生命科學園區產品力標準。體現了金地從地產思維向產業思維轉型成功範例。
第二個是我的老東家，張江高科600895，當年張江高科團隊引以自傲最大的成就感就是轉型為科技投行，形象地表述即房東+股東、基金十基地、園區十社區。當年張江園區約有816家企業與張江高科是租賃關係，而低租金、免租金又是政府對公司招商引企的基本要求，作為上市公司既要能滿足社會投資人的回報預期，又要完成政府招大引強的任務？這就倒逼我們從傳統的地產思維向產業思維、科技投行轉型。據悉，張江高科的增長已經徹底與房地產指數脫鉤了，這幾年房地產指數連續下跌，這個黎會長比我更熟悉，而張江高科的增長指數已經跟集成電路、創投類指數等產業類指數掛鉤，充分表明公司房地產屬性明顯弱化，而科創屬性顯著增強。這就是地產思維向產業思維轉型的重要標誌。
我再講第三個案例，就是東湖高新，東湖高新史文明總經理，去年在上海產業地產30頒獎大會上發言宣佈東湖高新未來三年不依賴靠租金收入，而是靠產業賦能的服務收入，為此他們專門成立了一個叫索元數據公司，依託海量數據基礎，提供可定量計算的一站式產業分析和獵商系統，為區域產業規劃、產業招商、產業投資和產業運營等提供輔助決策，做實延鏈、補鏈和強鏈。這也表明了從地產思維向產業思維的成功轉型的範例。上述三個案例足以說明，地產思維向產業思維轉型己成為產業園區開發主體重要標誌。
黎振偉：非常精彩，一個是全生命週期，一個是房東+股東，一個是從依靠房產指數向產業指數提升，這個要探討還不容易，前面怎麼解決資金，怎麼解決基礎，很多開發商在早期的時候還是有錢的，但他們的思維沒轉變，結果現在房地產不行的時候，也把自己的產業拖累了，這是後話了，我們下次論壇再深入研究。
第二個嘉賓來自中集產城的，有請中集產城華東區域總經理許志遠許總。先從數字認識中集產城，中集產城是中國第一家以產城命名的公司，依託中國集裝箱集團全球的產業資源、全球運營平臺，通過合作機制創造整合了一千加戰略級的大型產業集團，聚集了一萬家中型優質企業，連接了十萬家生態型小微企業，服務了一百萬家產業人口、產業生態聯盟和主題產業社區，打造了高質量的產業集羣。
我的問題就是，你們很典型的從一個製造業企業，做集裝箱的，到一個產業園區，這兩者之間它的特點和關係是什麼樣的？能把握住嗎？下一個問題是從當前政府到企業，都在大力發展產業園區，我們如何避免進入認識和發展的誤區呢？有什麼經驗呢？
許志遠：感謝黎總和觀點，給我們一個一塊來聊一聊產業園區的機會。成如剛才黎總所說的，中集為什麼做這個產業園區？中集躬身入局，本身是一個製造業鏈主企業，除了集裝箱板塊，我們在海工裝備，在物流，在特種車輛，都是行業裏面的頭部企業，也就是我們本身實際上就是製造業的鏈主企業。
以這個身份去做園區的佈局，我們從2003年開始成立中國第一家以產城命名的公司，從此之後我們就跟做房地產項目切割開了，就算早期有一些地產類、住宅類、商業類的項目，也都是交給專業的地產公司做待建，去合作。從製造業的這個鏈主身份，還是迴歸到為企業服務、為產業服務商，剛才葛院長說的六大化，我非常認同，這就是我們在服務企業、服務產業所需要做的事情。
回到這個主題講地產思維和園區思維，從我們中集的理解，地產思維有明顯的行業特點，我們認為園區區別於地產思維，是從需求端出發，從政府發展企業的需求端出發，圍繞這個需求提供的價值，去做這麼一個行業的生意。更多的我們講的是賦能，講的是利他精神，地產更多的是從供應的角度，是一個利我的，自我閉環產品開發銷售的邏輯，園區服務我們認為更多的是一個利他，鏈接賦能的一個邏輯，這是我們的一個理解。
我們認為做產業園區的幾個特點，作為製造業的鏈主企業，一定要了解這個企業的需求，所以我們集團專門成立了產業研究院，我們這個產業研究院圍繞服務我們集團在各地政府的產業落地，去銜接需求。同時研究我們集團內上下游相關的生態企業，通過研究先行做到知識圖譜、產業圖譜，圍繞我們的研究和客戶的需求，我們專門開發了產業服務產品。
在數字化的領域，我們在賦能方面，也同時開發了集享會和集刻會的數字化賦能產品。從專業化的賦能角度，我們把每一塊價值的賦能點都獨立開發出相應的專業化產品，為我們的企業賦能。像我們在東莞的中集智谷，就是圍繞手機的一條產業鏈，五年之內60%的企業都是圍繞手機相關的，從鴻蒙的開源生態到感知的模組，到背殼的沖壓設計。
我們在深圳的園區專門做衛星互聯網，專門成立了一個衛星互聯網產業研究院，圍繞這個上下游的產業生態去集聚。中集園區總結起來，內部講叫產業人做產業園，懂產業也懂企業，懂這個行業，才能把這個事情做好。
黎振偉：謝謝許總。下一位有請園動力董事長張鵬總，你們公司發展第五個年頭，集團先後取得中國園區運營服務商的第一、資管運營實力的第一等多項殊榮，在全國賦能了一百多個園區的運營，在這驕人的業績下，我馬上要問了，怎麼看當前園區發展的一些問題呢？這些問題政府跟企業他們又應該怎麼去化解呢？作為我們專業公司怎麼幫助他化解？特別最後一條對於那些將要進入這個賽道的，不熟悉園區的企業，您有什麼建議？
張鵬：謝謝主持人的提問，也謝謝這次大會和葛老的邀請。主持人您提到了兩個一，是我們這四到五年跑出的業績，也是中國經濟社會比較動盪的五年。我算是行業內比較年齡的選手，81年生人，四十多歲，我們作為一股新生的力量，之所以能有這樣的結果，我認為迴歸到本質，您的問題背後是兩個一，你們有沒有真正的實力。
黎振偉：您做了那麼多項目以後，認為有什麼問題？
張鵬：我再補充七個一，第一個一，園動力是真正意義在產業園區做產業園區運營服務的公司，而且是一個全國化、全流程的比較高的出發利益點來做這個行業，包括現在為止，很多開發型的企業，所謂重資產的公司要轉型做輕資產的時候，會把園動力作為一個很重要的參考藍本。倒不是我們做的有多好，是因為我們走的靠前，我們很多理念迭代速度比較快，得到了很多同行的認同。我這個人本人總結能力比較強，經常把最新的理念無私的分享出去，這是第一個一。
第二個一要補充的就是我們園動力到現在，就是專一了，這五年的時間從來沒有變過我們的主營業務，只做一件事情，就是給產業園區提供全流程價值體系的服務，這套體系也是我這麼多年從業履歷裏總結積累，在五年跟我們客戶合作過程中不斷地迭代，我預告一下，今年6月份會有重要的升級，就是全新的園動力全流程價值體系升級，會選在輸出中國產業園區的會議上，在我們的主場，會是像過去五年一樣進行無私的發佈，希望真正推動這個產業的發展。
專注的背後就是園動力在這五年中經歷了無數的誘惑，可以自信的介紹園動力的前面先介紹三個不，園動力不拿地、不開發、不建設，我跟很多地方政府的同事也會彙報，否則很多政府會懷疑我們的純粹性，先要證明給他們看，我不拿地，也不搞開發，不搞建設，因為這三件事情，迴歸到我要補充的第三個一，我認為有更重要的，或者更合適的客戶羣體適合拿地、投資、建設、開發，就來到了第三個一，園動力只做了非常專一的兩類客戶，一類是央國平，未來大量的優秀產業園區，一定會迴歸到央企，比如我們臺上就坐着央企，央企、國企以及地方的平臺公司，將成為優秀的產業園區開發企業，我們會以補充協同的形式，或者是在地方國企能力不足的情況下，形成一個很好的補充協同作用，主流一定是央企、國企和平臺公司。
他們主力做產業園區的方向，就是在國家每年新增的產業用地做新增的產業園區。第二類服務的客戶主體就是實體企業，園動力現在100+園區裏面，其中30%是實體企業園區，70%是央國平的園區。實體企業也存在另外的形態，對實體企業存量土地重新盤活，現在通過園區運營服務商，也就是我們的出現，能夠嫁接或者促成地方政府和存量土地地重新合作，盤活低效用地，尤其在珠三角做了大量的業績，在其中找到了很多化解矛盾的方法。這是我補充的第三個一，我們很專一的做這兩個客戶。
第四個是福州市前市委書記送給我的一句話，認為園動力在做的這件事情就是產業園區一張藍圖繪到底，這是我們的核心理念，原來沒想過，現在一想，確實在做一張藍圖繪到底的事情，因為我們是長期主義思維者，從來沒有以短期利益為原點做這件事，而是真正想推動行業進步，做一件偉大的事情，這是第四個一。
第五個一是園動力核心的操盤邏輯，我們一直是一體化的工作模型，在開發企業中，大家可以回想一下，都是按部就班，一件事情做完，投資部拿地，然後產研部做定位，設計部做設計，成本部對這個目標成本進行管控，再由招商部進行招商，物業部進行管理。還是回到到地產思維和產業思維，地產思維就是快週轉，這樣的處理方法效率更高，但是會發現一旦這個公司規模化了之後，出來的產品大相逕庭，同質化非常嚴重，開發的效率很快很高，但是對某一個園區的獨特性，以及和產業的高度適配性差了很多。
我非常推崇幾個市場公司，比如說金地威新，一路以來堅定在優質城市做持有資產，對產業的研究深度是比較高的。在這點向下園動力的模型就很不一樣，我們並沒有像流水賬一樣做一個園區，每來一個園區，園動力的工作機制基本上圍繞着四個主要的一體化來完成，比如說率先產研設計一體化，產研部門和設計部門協同工作，他們的績效考核、管理模式、對外輸出不會分開，包括在招商階段，我們認為招商和全國聯動也是不可切分的，現在園動力已經進入了39個城市，在39個城市中某一個產業招商指標是同時下給整個招商體系的，咱們回憶一下其他開發公司，可能人很多，但指標是分別下給某一個城市或者某一個項目的，並沒有真正形成協同，而園動力不是這樣思考問題的，每一個指標都是分給全公司所有的體系內。
第六個就是已經做到第一百個園區了，並不是證明我們有多努力，或者我們的成就有多大，而是證明了當時在設想這個模式，因為園動力是創造這件事情的一家企業，在創造的過程中帶有非常多對這個行業未來趨勢發展的預判，我們當時就預判到了，央企、國企、平臺公司會成為增量產業園區的主體，所以圍繞着這些搭建的組織架構。做到一百個園區反向印證了前面的假設有前瞻性，確實自己五年的成長，到今年為止又有很多新的認識和假設，也會變成未來的組織架構變化。
第七個一百就是我們已經進入到了一百個園區，但是我們短期內的目標，希望未來在中國一百個城市中想找園區服務商，都能找到園動力實際的辦公場所。比如現在此時此刻我們同時在新建的產業園區客廳，同時在裝修就有二十個，我們已經進了39個，在今年內就會完成60個到70個園動力辦公室的佈置，這些未來都會成為產業園區服務整個城市跨區域交流的重要場所。說實話把這個課題交給任何一個城市，或者任何一個開發區，在全國一百個城市佈置招商辦公室也是很難的一件事情，不容易。既然是服務機構，就應該有這個擔當。
最後一個一補充的還是堅定不移地做產業園區價值流程體系，謝謝。
黎振偉：謝謝張總，您的八個一很精彩，我們期待第五年後再多一百個項目。
剛才大家談了長期主義，那錢從哪兒來呢？第一桶金怎麼辦呢？接下來有請新建元的朱軍總，怎麼解決財務的問題？怎麼投入，當然他們有REITs，但怎麼實現？怎麼樣讓園區健康長期的發展，金融在裏面起的作用，朱總您介紹一下。
朱軍：感謝觀點，剛剛所有的理論，葛院長的主題演講都全部包含了，我只是從蘇州工業園區實踐的實例，我來講一下相應的狀況。首先先介紹一下蘇州新建元，蘇州新建元是蘇州工業園區規模最大的一個國有企業。
第二個我來講一下整個蘇州工業園區，始終定義的是2+4+1這麼一個產業結構，2是高端製造業和新一代信息技術，這兩個主要是以外向型，向全球招商引進的製造業，這也是傳統的。
4做的是什麼呢？定義了四個新興戰略產業，一個是人工智能，一個生物醫藥，一個是納米技術應用，第四個是這兩年我們新提出來的綠色與新能源。1是現代服務業，我重點講一講+4裏面的三個，第一個是人工智能，在講人工智能之前，引用剛剛葛院長的一句話，工業園區或者是一個管委會和國企的角色問題，是要合一的，因為做一個產業的話，培育一個產業，不是一年兩年、三年五年就能做成的，第一個例子是人工智能，人工智能是2000年的時候，蘇州工業園區專門成立了一個國企，叫蘇州科技園公司，它的前身主要做信息技術、軟件開發，隨後逐步轉型到了現在的人工智能，這一個產業2000年佈局，到了現在經歷了24年。
第二個我講到生物醫藥，生物醫藥在蘇州市作為一號產業，也是生命健康大領域裏頭的。蘇州工業園區是2005年佈局的，也是專門成立了一個生物公司，成立了之後專門做這一個產業，2005年到現在也近二十年了。
第三個產業我們佈局的是納米技術應用，也就是說半導體等等最前期的技術，這個產業佈局是2009年，從這個來看，佈局一個產業的發展，肯定要十幾年、二十年，甚至不止，是永恆的。
我們來做產業園講到了產業思維，我的理解是兩個，一個是通過運營來體現資產的價值，不是我的成本決定的，蓋房子花了多少錢，而是運營體現的。第二個因為長週期持有這個資產，如果短期把這個資產賣掉了，想要再規劃，或者再來調製整個產業，很難做到，如果像住房一樣，賣給很多的小業主，不可能整個區域的發展導向來走的。所以在這裏就形成了剛剛主持人提出來的，長期持有資產，怎麼樣能夠把它做的更大、做的更強，讓自己的企業能夠發展起來呢，尤其2021年6月份，首批的基礎設施公募REITs上市了之後，打開了相應的渠道，我們有幸在2021年6月21號，就是全國首批九單裏面的其中一單，東吳蘇園，用兩項底層資產發行了公募REITs，實現了整個產業運營的投資、融資、建設、運營到退出，後續把整個企業的模式模型也發生了一定的變化，我們叫做以退定投、以退新增這麼兩項。
怎麼叫以退定投呢？要持有產業園，REITs的方式是我擁有資產的控制權，而且資產又能夠相應的出表，所以在項目一開始上之前，就是以未來是否符合地方的產業發展，是否能夠以REITs的方式來退出，反向來控制投入的成本，我怎麼樣去運營，用什麼樣的方式，是這麼一個邏輯，從後面往前面倒推的。而有了REITs退出之後，有新的資金回來，可以放大新的槓桿，當時兩項資產合併發有35億，新建元有16億，發完了之後，這兩年撬動了170萬平米新項目的推進和投入，這是我們增值出來的。其實早在2018年新建元就開始摸索實踐REITs的方式，當時還沒有基礎設施公募REITs，我們採用相應的類REITs的方式，2018年把園區內的一些鄰里中心、社區商業，還有一些特色商業街等等，逐步來做，截止到現在，新建元做了類REITs和REITs整體做了八單，總的發行規模將近150個億，對於新建元來講，剛剛講的是蘇州工業園區規模最大的，但總資產規模到去年年底才540億，但REITs帶動的有一百多個億，這是我們覺得用了REITs的方式，實現了後期的融資和滾動投入再開發，以及整個產業園長期持有的方式。
黎振偉：謝謝，我覺得朱總您談到了一個很重要的東西，我們都想用REITs，如果沒有產業思維，沒有優良資產的思維，沒有運營思維，拿不到REITs，所以還是要從長期主義去思考，把這個基礎做好了REITs就給你了。
還有現在都面臨着出租率比較嚴峻的問題，在出租率下降的情況下，怎麼實現租金平衡？租金降還是不降？
葛培健：我先補充朱軍總沒講的，我幫他講一講，今年蘇州面臨中新兩國政府合資辦園區三十週年，新建元又是蘇州工業園區最大的國企開發商，他們正在緊鑼密鼓謀劃跟新加坡更高的層次搞合資，打造影響未來二十年、三十年的生命科學園區。他們與新加坡政府的淡馬錫公司採用合資公司的名義。我最關注的是什麼呢？他們怎麼來佈局影響未來二十年、三十年的生命科學產業，這是很厲害的。
黎振偉：就是新產業、新業態、新模式。
葛培健：因為今天產業園區的人來的比較多，就全國而言，經濟下行的調整，特別是產業園區的出租率，包括租賃的單價，我歸納叫“雙降”，這對產業園區，特別是對發行公募REITs產業園區開發主體的壓力很大，因為當年中關村、蘇州，包括張江光大發行公募REITs，出租率都是92%以上，去年四季度都下降了。去年5月12日，張江園區的重要客戶面對全球經濟、手機市場不確定性，OPPO決定關停旗下子公司（哲庫科技（上海）有限公司，突然停租僅違約費就是1000多萬元。張江高科應對市場反應快、迅速導入新的客戶，穩定了市場、穩定了園區。我認為當下面臨產業園區“雙降”的修復期，如何盡最大努力穩定入住園區企業？成本相對最低的就是把我們園區開發運營的產服能力迅速提升，從而增強與園區企業的黏結度。
黎振偉：你們還有什麼建議嗎？面對出租率、租金雙降。
許志遠：我們所有的行業都這樣，園區行業面臨着租金、空置率，面臨經濟衰退，從我的理解，我覺得這不是衰退，更多的是在轉型，拿我們自身中集來說，中集成立四十年了，過程中碰到過所謂要穿越絕望之谷的時候，就是要跟着這個行業週期，把自己的專業能力打磨好。像葛老師講的，租金下降的時候，我們維護成本的時候，能否做其他的創新性收益，其他收益說的多，但產生的少，真的需要花時間和精力去研究。我們在抵抗租金下降的主營收入過程中，做了一些課題，從企服方面列了一百多種將近兩百種圍繞企業生態的服務產品，蚊子雖小也是肉，你的規模化達到之後，從各個方面都能做一些提升，可能彌補租金的5%、10%，這些服務產生的價值帶來的回報，能夠彌補5%、10%，可能就能夠達到所謂的危險水平之上，就能夠穿越週期，就能夠實現長期的耕耘，能夠站在舞臺上一直跟隨這個行業走下去。
黎振偉：謝謝，敢於新業態、新產業、新模式，還需要葛院長去研究探討，這個時候沒有研究很難實現。
感謝各位嘉賓這一輪的討論。