表現力指數·2023年度商業地産表現報告發布 | 2023觀點商業年會

陳詩濤（觀點機構、博鰲房地産論壇創始人）：尊敬的各位來賓下午好！上午我們以不動産資管浪潮為主題的峰會已經對資本運作、資産投管和各種存量資産的優化提升路徑做了一個比較重點的分析，下午我們将會對商業企業的模式、商辦、購物中心、街區商業、社區商業、零售品牌的運營進行專業的研判和讨論。

論壇一天的時間非常緊湊，今天到場主流的央企、國企和民企、外資、港資都有，我們都知道現在商業地産不好做，但是大消費的時代肯定還是會到來，整個商業賽道肯定還是有美好的願景。接下來的幾個小時，我們就把時間交給專業的精英們進行現場的對話和讨論。

時間關繫，我簡短地用《表現力指數·2023年度商業地産表現報告》來表達對在座各位的邀請，希望我們共同攜手，努力促進經濟的快速復蘇。

請看大屏幕，現在由我正式發布“表現力指數·2023年度商業地産表現報告”。這是觀點指數研究院出品的，觀點指數研究院是觀點機構旗下的一個團隊。

時間原因，我非常快速地做一個章節匯報。

市場綜述：消費大浪潮。從目前項目開業和企業業績數據來看，零售市場還是保持積極向上的趨勢，物價下行有利于消費總量的提升，當然現在社零增長後勁還是有點不足。

商業不動産竣工面積恢復正增長，辦公樓空置率繼續上升。

大宗交易銳減，前9個月有27宗商辦資産大宗交易，總金額260億+，平均每單10.7億元。零售商業有200萬平方米的總面積，開業數量保持增長。

政策鼓勵首店經濟，剛才大家講到消費基礎設施，待會兒我們有專門的章節做這方面的概述。

大家比較關心2023年度商業地産企業表現，我們甄選了100家在一年里表現比較優秀的企業，華潤萬象、恒隆、凱德、印力、龍湖、太古、萬達、中糧大悅城、招商商管、新鴻基、中海商業、新城等等排名在前面。前100家企業的産生過程就不在這里贅述，我們的數據來源有公開的企業的财報和其它的公開資料，以及行業調研和企業調研。

我們的指標體繫包括運營指標、管理指標、品牌指標和創新指標。具體有各種分值比例。

這里對100榜做一個簡單的描述，華潤萬象生活問鼎，恒隆、凱德各放異彩，印力和龍湖緊随其後。這里包含有購物中心租金收入、管理能力等方面的指標。

收入方面，前100企業收入分化進一步加大，市場的挑戰仍然存在，可以看到10億元以下到50億元以上的企業分布情況，還有企業增速的分布，詳細的數據在PDF版文件上可以看到。

收入同比回升成主旋律，港資租金水平優勢突出，右邊這是1—9月收入增速的柱狀圖，這是15家樣本企業的租金水平，為了保密，企業名稱沒有在這里公布。

優質資産打造企業護城河，公允值變動整體平緩。大家從這個餅圖可以看到物業資産值，我們也舉例了華潤、合生、大悅城等企業的情況。

在100榜里面有3個指標比較重要，第一個是管理指標，我們選擇了20家企業，恒隆、凱德、印力位列前三，品牌價值千20強，我們給了太古、恒隆、華潤、龍湖、新鴻基等企業。在創新能力方面，這一年前20強包括有華潤、龍湖、印力、中海、恒隆等。

商業地産金融：REITs試水。這部分大家講得比較多，我就不再贅述，大家可以看一下我們三季度的融資事件，這里可以看到主要的並購事件。這是地産資管前三季度主要的挂牌事件，寫字樓的資産目前被抛售，商改住成了收購的動因，發展商發行的CMBS回流資金。試水消費基礎設施公募REITs，現在處于申報和籌備階段的有6家企業。

同時我們評選了10家商業不動産管理機構，這個排名不分先後，包括有平安、領展等等。

商業地産零售業态發展：開拓新局。大家看到今年的消費支出更加謹慎，甚至出現消費降級，這可能給企業帶來了挑戰，如何抓住消費者對于零售商業運營者無疑是一個難題。商業市場緩步復蘇，資産處置交易熱度不減。

新開業的體量超千萬，企業注重新産品線的開拓，這是前7個月的項目開業數量圖。

企業業績回升明顯，輕資産拓展各展所長，我們看到十幾家企業的輕重資産的比例。

這是樣本企業零售商業在管規模的表。

我們甄選了10個購物中心運營商，排名不分先後。這是10個購物中心項目。

消費品牌：創新運營。消費市場復蘇在提升，餐飲的關鍵詞是加盟拓店與跨界聯名。零售業績回溫，但是大家在尋覓商機。高奢還是不錯，大家會看到有兩極分化。商超是傳統模式式微，會員店在提速。電影院線持續恢復，文創書店業态在降溫，同時是多元探索。餐飲品牌我們甄選了10家，運動服飾有10家，電影品牌有10家，文創書店有10家，都沒有排序。

商辦運營：抗壓前行。一線城市的空置率逐步走高，供應還在繼續增加。業績分化明顯，寫字樓創收還是有一定難度的。項目的持續改造升級，企業在加速布局辦公市場，今天上午有很多講到這一點。商辦資産投資趨于理性，房企成為辦公資産出售的住力。

我們給商辦運營商甄選了20家，中海商業是排名第一的。商辦資産我們也選了10個表現比較好的項目。

辦公空間服務：堅守與創新。輕資産化比較明顯，探索多元的創收，怎麼創收是現在的關鍵詞，我們列舉了6家在辦公空間做得比較好的企業，大家可以看他們的營收情況。項目入市放緩，企業擴張速度不減。有10個辦公空間服務表現比較好的，我們這里做了一個排名。

住房租賃是熱點，我們的關鍵詞是發展新局，在政策紅利及行業持續向好的引導下，它也是有很好的風口。租賃企業方面，集中式的表現亮眼。保租房REITs上市一周年業績亮眼，外資加快布局租房市場。我們在7月跟凱德交流的時候，他們也提到雅詩閣在布局，這是一片藍海。中高端服務市場，企業開店的熱潮還是有的，

文旅發展：蓬勃生機。今年文旅消費是高開穩升，一二季度客體消費，三四季度是主體供給，各種政策和各個地方的事件，大家會看到集體項目，旅遊+多業态的融合煥發活力。1—9月各企業加強了大本營的部署，紮根穩運營是關鍵。這個復蘇大家都在預判當中。

ESG發展：價值重塑。報告的披露量不斷上升，商業地産企業占比超80%，ESG評級非常重要，港股企業的評級普遍高于A股，這里我們列了十來家企業。商業地産内債發行勁頭不足，樣本總發行134億+，列了5只綠債。其實溢價是不錯，這一塊接下來是一個重點，我們在ESG也甄選了10家企業，排名不分先後。

數字化發展：動力不足。現在科研投入減少是一個趨勢，我們覺得消費回暖後更應該發展數字化，力一下我們的投入比，零售商和消費頻頻共建智慧商場，我們列了6個數字化轉型的合作項目。辦公空間這一塊是内外組合，租賃企業偏好決策的繫統，我們也列舉了一些企業。

我們列了10家做得比較好的商業地産企業。

最後我們也甄選了一些在各種側面表現得比較好的企業和項目。

今天晚上将會舉行一個發布儀式，這一年不容易，希望大家能夠做得更好。

時間關繫，我的發布就到這里，謝謝大家。