廖偉翔：自如資管存量資産與城市更新方略 | 2023觀點商業年會演講

本文為廖偉翔先生在2023觀點商業年會“主題峰會”上發表的演講。

廖偉翔（自如資管重資産投資副總經理）：大家上午好，感謝觀點的邀請，今天也見到了很多新老朋友，很高興今天代表自如資管來跟大家分享一下，以租賃住房這個角度，如何為城市更新提供一些我們的解題方案和思考。

今天我演講的題目是“應勢煥新，以智煥活：堅守長期主義，為存量資産提質提效”。重點的題眼應該是“勢”和“質”方面，現在城市更新有很多大的趨勢，其中也包括了一些機會點，如何用數智化的手段，提升租住産品的同時，服務到城市更新大的戰略，幫助我們各個大中小城市去實現城市更新的動作，這今天我希望跟大家分享我們的思考和成績的方面。

講到城市更新，我想分享一下從租住這個賽道的理解。城市更新現在在中央層面以及各個地方層面都在提，我們理解的城市更新從居住的角度來說，它是一個宜居、有韌性和智慧的城市。

什麼是宜居呢？當然城市並不是一個冰冷的鋼筋水泥，它更多還是服務于人的衣食住行。之前我們各位嘉賓也分享了從不同業務領域理解的城市更新，最終的落腳點都是在功能層面，如何為我們的城市中的居民提供更優質、更有品質的生活服務。

作為居住運營商來說，我們自然而然是為整個城市的新青年去提供更高品質的租住生活空間。

大家知道現在傳統的地産開發邏輯面臨一些繫統性的轉換，所以我們也觀察到更多的年輕人，現在也在選擇以租賃住房的形式去解決他們的住房需求。

從這個角度來說，我們如何能夠更好地為城市界面、為存量的物業，通過改造、新建的方式，給到城市的新青年提供一個更有品質的租住空間，是我們長期不懈努力的方向。

第二方面就是有韌性，指的是我們切入城市的機理，能夠提升物業的壽命和價值。大家都理解，之前從城市千城一面的現狀，到慢慢地可以看到很多新的地標，以及有些歷史文化年代感的，有各自城市特色的街區出現，每個城市慢慢地已經形成了自身的特色和機理。

但在這個過程中我們也可以發現，在這些核心的城區，也面臨大量物業老舊的問題，這個老舊可能是兩大方面，一方面是物理方面的，随着歲月的痕迹，體現在建築上。

另外更重要的是在功能性上，随着整個城市的演變，它的功能區的變化、原有的物業形态功能設定已經無法滿足當下的需求，比較集中體現的矛盾。

比如說一些甲級的寫字樓，在很多片區，由于之前比較偏激進的規劃，導致了一些甲級寫字樓供給過剩的問題。現在在這一塊我們也是在積極地切入，希望通過功能性的改造，把現有的物業由辦公轉向居住功能，實現整個物業的提升。

第三是智慧化，我理解智慧化分兩端，一是資産端，就是通過數字化的手段，把整個城市通過數字化在線，實現線上化，能夠做到可分析、可溯源、可追溯。

另外就是在居住服務體現上，從我們講到偏宏觀單體項目外立面的設計做到數字化，到内部體現租客體會到智慧家居、智慧居住環境的條件，是我們要長期關注的。

結合剛才說的這三大方面，作為公寓運營商，要參與到和更好賦能城市更新這個賽道，應該做到三大方面：

一是結合目前的街區人文特色，要做到有的放矢，要有針對性地提供解決方案，而不是說千篇一律地去做。所以要結合街區的人文特色去做好産品。這一塊就體現出我們運營商的産品力。

第二是運營商的運營力，更多就是如何去更好地接軌新青年的租住需求，更好滿足他們的租住需求。

第三是社區共建，這一塊是運營商的價值觀，大家都知道現在年輕人的居住社區形成以後，本質上就是一個小型的社會，如何高效而且有品質地去運營這樣一個社區，它就不單單是一個考驗運營力的問題，還是一個運營商如何跟租戶形成良好互動共生價值觀的問題。

在這方面，自如也很有幸，通過不同的角度，落地了很多項目，形成了一些經驗。比如我們把北京的四合院，通過我們的改造，形成了一個集合社交、餐飲、會議和休閑為一體的綜合性的生活空間，成為了在北京老城區里面的一抹亮色。從2016年開業至今，一直還是維持很高的網紅打卡度，成為年輕人休閑、互動、社交的空間。

我們在杭州的大運河邊上，也是把一個老舊的驿站打造成一個新的青旅産品，服務于年輕人中短期居住的需求，提供一些解決方案。

講到我們的空間設計理念，如何為年輕人提供更好的居住空間，我認為主要有以下幾點：一是要提供一個有個性化的社交空間，同時也要提供有私密性的居住空間。

其實這個聽上去有點矛盾，但是本質來說，我們也一直在分析，為什麼當下的年輕人喜歡選擇一些集中式的公寓居住，而不是住到民居或者是小區里面，因為現在的年輕人個人生活是比較私密性的，同時又希望有一定的社交，我們如何滿足他們這兩方面的核心需求，就成為我們産品一脈相承的脈絡。

在這個過程中，如何通過一些社區的活動，通過社群的活動，把年輕的租戶有效組織起來，給他們的生活提供内容感和品質感，這是我們一直在做的。

回歸到我們的主題，城市更新這一塊，如何通過長租的業态去實現我們的城市更新，主要要解決的是三大痛點，或者是三大核心的要點。

第一是多元化的供給。因為現在我們有大量的非居住類的物業，有工業、商業，也有一些老舊的其它用途的物業，随着歲月的洗禮，它需要面臨物理上的煥新和功能上的煥活，所以我們需要通過我們的産品力和對市場的理解，把這一塊做到更新。

另外從空間的設計重塑來說，就是我們如何把一個空間的内部做一個有效的規劃，把它形成一個适合于當代年輕人居住的産品。資産的煥活主要體現的方面，除了剛才提到的我們對一個市場、産品的理解之外，我理解還有一塊，就是我們對整個資本的結合和撬動。

因為當下大量的政策導向下，有大量的資金也是在參與到城市更新的賽道中，不管是從重資産收購、盤活的角度，還是從一些偏輕資産的裝修的投入或者其他的形式參與進來，我們需要給這樣一些資金去提供一個靈活的有針對性的解決方案。

為什麼自如資管能夠參與到這個賽道，並且能夠有效賦能城市更新？我理解核心是兩方面，一是我們可以提供高品質的産品，另一方面是我們通過賦能真正滿足青年人的需求，最終實現閉環。

自如這家公司可能大家的印象還是小區里面的二房東，自如通過十多年的發展，從2011年成立至今，我們的産品也是不停地在叠代，從小區民宅里面的合租産品自如有家，到現在已經叠代了7代，到了7.0，滿足年輕人、應屆畢業生的住房需求。

後來随着客群的演變和消費的叠代，我們也推出了整租的産品，滿足消費升級和成家之後的家庭需求。現在我們也有高端的産品線，通過我們把上海、北京的一些特别核心區域的老洋房和高端的樓盤改造，提供萬元級别的高端産品，滿足高端白領和高淨值人士的居住需求。

我們自身的理解和我們的産品，也是随着整個城市的演化和客群的叠代升級一直在更新。

在這樣一個大的背景下，我們也是積累了海量的數據和流量的資源，能夠有效地賦能我們對整棟物業的城市更新的理解。在這里匯報兩個項目，這是在2023年落地的，能夠體現我們通過租住産品體現城市更新的項目。

第一個是上海楊浦區的一個舊的商場，鼎晖把它進行了收購，然後和自如合作，思考如何把它盤活。自如提供了前期的調研和測算，到後期的産品設計，以及整個供應鍊的有效管理和賦能，最終達成現在這個項目的精彩開業，現在也是在穩定的爬坡期。

目前項目無論從運營的表現還是從它的财務表現來說，都是得到投資人認可的項目，這個項目所處地域的城市界面是比較老舊的，在我們改造完成之後，也為當地增添了一抹亮色，作為城市更新的代表項目，也非常歡迎大家有時間過去參觀和交流。

另外一個項目是成都建設路的自如友寓，自如友寓是自如這兩年推出的一個新的産品線，我們是通過比較極簡的包豪斯風格，賦能年輕人居住的産品。為什麼這個産品線第一個項目落地在成都呢？成都這個城市有兩個特點，一個是它的老城區城市界面有些偏老舊，亟待城市更新。

第二是成都也在吸引全國年輕人的居住，我們通過這兩個趨勢，通過一個城市煥新的動作，把我們的自如友寓品牌良好地嫁接到年輕客群中，能夠實現很好的雙赢。現在我們在成都已經落地了三個自如友寓項目，未來這個模式還将在全國主要的核心城市布局。

下面講到我們的三大核心能力，一是前期提供資産定位，二是中期提供高效的運營工具，最終形成數智化的資産報告。通過數智化的整體能力，幫助我們的資産盤活和煥新。

因為我們在全國積累了海量的租賃數據，所以使得我們對需求端形成了非常有效的洞察和理解，並且在客群端，剛才說到我們對客群的分析和觸達，可以有效獲取客群的資源，能夠實現對于項目的高效爬坡和去化，使得項目能夠更快地進入到它的穩定運營。通過線上化的VR和一些其它的數智化的管理，IM管理的客戶觸達手段，實現了高效的營銷動作和良好的跟客戶互動的關繫。

在業主端我們也有很成熟的一鍵生成數智化資管報告，給業主實時管理的動态，這一塊整體的體繫，我們已經形成了良好的閉環，並且跟所有的政府端、國企端和私人業主端、機構投資人端有良好的合作，把一些物業通過租賃住房的形式來解決。

這也是因為我們的基因是互聯網公司，所以我們在線上化、提供雲端服務方面，也是能夠良好解決客戶碎片化的居住需求，提升他的體驗，這在我們很多同行里面，特别是剛剛參與到這個賽道的同行來說，可能是目前還不太具備的。

總體來說，希望通過我們的産品力的思考和數智化的體繫，能夠更好地通過租賃住房的視角，幫助一部分的城市更新能夠實現更好的結果。最終希望能夠保持長期主義，深耕這個賽道，通過提供品質化的居住服務、數智化領航，全鍊路地為城市更新賦能，也是希望能夠盡我們的微薄之力，跟整個城市共發展、共命運。

歡迎大家關注自如資管，有相關合作的項目和機會，大家都可以讨論起來。