全斌：存量時代下的靈活辦公之路 | 2023觀點商業年會演講

本文為全斌先生在2023觀點商業年會“主題峰會”上發表的演講。

全斌（WeWork大中華區副總裁）：各位朋友、各位嘉賓，非常高興今天上午和大家分享我們的觀點和想法。首先非常高興再次相聚在觀點年會，另外一方面今天是一個非常好的契機分享我們這幾年做的事情，以及未來的想法，還有我們從行業的角度分享一下洞察和理解。

我們今天的主題是存量時代下的靈活辦公之路，我們今天面對的經濟不确定性下，對于我們整個行業和産業都有了新的挑戰。如何在這種挑戰中找到機會，如何實現更好的發展是今天跟大家分享的主題。

WeWork中國是誰？可能大家對WeWork很熟悉，但是WeWork中國是誰？我們在2016年就進入了上海，第一家就在上海的延平路。第二年在香港開業，随即在北京、成都、深圳、廣州等地開業。到今年為止我們已經成立7周年了，我們在過去7年里覆蓋了12個城市，接近100個社區，每天為8萬多的社區會員提供我們的辦公及空間服務。

在這里面一個很重要的時間節點就是2020年。從2020年開始，WeWork中國已經從“WeWork在中國”完全變成了“WeWork中國”，現在WeWork中國是一家獨立運營的公司，專注在中國市場提供高品質的靈活辦公空間和綜合性辦公服務的企業。我們在中國授權使用WeWork的品牌，且擁有獨立經營和管理能力，而非WeWork的分公司或子公司。

今天的WeWork中國已經全面實現了本土化，我們的決策和管理本土化、産品及業務本土化、運營和效率本土化。我們擁有全球的品牌和視野，同時作為中國品牌獨立運營的一家公司，深耕于中國市場，服務于全球客戶和本地客戶。所以我們說WeWork中國是以全球化視野服務中國市場的辦公空間服務引領者。

我們的客戶到底有哪些？今天的WeWork中國一部分聚集了全球品牌，這里面大多數是500強企業、快速發展企業、大型的跨國公司。另一方面我們也非常關注中國的本土創新創業型企業，大家看到我們各個新興的熱門行業賽道的頭部企業，它的總部、辦公室、各個職能部門全都在WeWork。這就是今天WeWork的企業會員畫像。

大家可以看到右邊的客戶占比，互聯網公司、新消費公司、專業服務類公司在過去都是我們的主力會員。同時在新媒體公司、金融服務，以及AI、元宇宙等等各個新行業也都在選擇WeWork。所以今天的構成，我們既可以看到在同一個社區里面有500強的外資企業，也有互聯網大廠，以及中小微創業公司、個人的靈活職業者，給1到1000人的不同規模公司提供服務。

為什麼全球優秀企業都選擇WeWork？借用丘吉爾的一句話講：我們創造空間，而空間又能重塑我們。到底WeWork做了什麼，我們這幾年的心得和想法是怎麼樣的？

首先看一下存量時代下的未來辦公之路應該怎麼樣。我們先要看需求端，到底今天的企業發展到了什麼樣子，遇到哪些挑戰。接下來的分析是我們訪談了很多CEO、創始人、HR負責和CFO之後得出的，經濟不确定性是唯一的确定，今天的企業最大的挑戰是我很難做2024年的預算和規劃，我很難預計到到底要招多少人、用多少錢，因為經濟的情況在變化，企業規模必須要随時調整，不确定性要求企業必須更加靈活和韌性。第二是人才之戰，雖然我們看到很多公司在裁員，但是很多企業招聘優秀人才的時候依然非常挑戰，招募人才已經不能簡單依靠高薪和好的福利待遇，而要挖掘其它的增值服務，包括職場幸福感、公司品牌形象等等，以此留住員工，所以整體辦公體驗和效率非常重要。大家想象一下，周一到周五每天8小時甚至12個小時，都是在辦公的場景下來渡過每天的，如何讓員工有幸福感和歸屬感覺是重要的一件事情，這是企業招募和留住人才遇到的問題。

雖然我們看到有很多的分析，但是居家辦公這件事情並不适合亞洲員工，尤其是中國，中國的企業在疫情恢復之後希望快速回到工作場所，面對面一起工作。我們看到歐美，尤其是美國，确實有很多人到現在還是居家辦公，因為他們的居住體驗更好，房間更大，他們的通勤時間更長，他們更多都是駕車出行，公司在市中心，他們住在周邊地區。而中國的企業家更希望和員工在一起，中國的員工也更希望來到公司，更有安全感。所以我們整體的辦公室的需求量在疫情之後是迅速回升的。而在歐美國家，我們可以看到美國紐約在二季度還是較低的入住率。所以今天我們可以看到，我們的産品必須要符合中國市場自己的定位。

再一個是提升員工的體驗，我們過去做辦公也好，做開發商也好，我們可能把我們的樓層租出去就可以了，做完招商就結束的。今天會發現所有做辦公的運營商都越來越關注入住的租戶體驗，我們每個入住人員的體驗。因為現在已經不是一個增量的市場了，是一個存量的市場，我們往往是說公司的重新選址，不是因為它業務做得更好，而是他要做降本增效。什麼樣的辦公場所會讓企業員工覺得開心呢？大家看到我們有一個基準線，當公司精簡流程、豐富的活動、不同的工作方式、有學習成長的機會，他會認為這是一個好的企業。而如果你沒有核心連絡人，大量的無效溝通，缺乏組織，信息不夠公開、透明，這就是一個低效的公司。今天的年輕人，以90後、00後為主的辦公主體來看，他們在選擇職場的時候已經和以往不同了。從需求側我們要了解真正辦公空間使用者的想法是什麼，他對未來關注的點是什麼。

了解完需求側，還要了解供給側，今天在市場越不好的時候及越要靜下心來思考，我們做的是一個精細運營的活，但是一定要每天做好和服務好。所以我們說今天的靈活性就是最有價值的資産，今天的企業在過去經濟好的時候，可能往往提出擴租的要求、快速增長的要求，但今天一個項目沒有成功，需要靈活的需求，需要少付押金，不是整年支付租金，希望按季度、月度，甚至按周、按天。所以今天我們必須有靈活的規模、靈活的空間，靈活的時間，靈活的服務。現在的用戶市場越來越希望所見得即所得。所以這是為什麼WeWork這類産品越來越多的客戶歡迎，成為它很重要的補充之一。今天我們可以做到從1個人到1000人，不同的場景都可以用WeWork的場景，你可以在我們全國不同的空間進入，你可以有自己的固定辦公室，可以有整層辦公室，甚至整棟的樓。我們從一個人到整棟的大型用戶都能覆蓋到。所以今天我們從供給側要提供全生命周期的産品。

另一方面我們也看到地産行業，無論從選址到設計，還是建造、開發、運營，它是一個産業鍊，每一塊都有細分的工種，細分的領域，如果能讓我們的企業用戶更加省心，實現一站式解決方案，WeWork中國就能提供這樣全方位的解決方案，這里面包括我們的選址策略、品牌設計、社區運營和資産管理。

在今年7月份，我們在上海也開了最新的産品，就在央視國際傳媒港，我們推出的産品叫勵帷，三個月就完全滿租。

在疫情期間我們推出WeWork随心座，一張黑卡可以打開我們全國12個核心城市近100個辦公空間，包括香港、台北，一個月的成本只需要1000多塊錢，但是你可以體驗我們所有的公共空間和區域，我們這個産品推出之後非常受歡迎，最開始只有月卡産品，到現在已經叠代出周卡産品、日卡産品，現在每天的活躍用戶在1萬人以上，為公司帶來幾千萬的收入。一個小小的卡片，一個産品的叠代，不僅帶來用戶驅動背後的數據，更重要的是使我們整體的運營坪效有了大幅提升。所以在今天這個存量時代，仔細研究降本增效，在現有的空間里做出更有意思、更有價值的事情，這就是我們這幾年在思考和在運營的。

另外大家如果去過WeWork的社區，會看到我們有大量的公區、會議室，在疫情之後，我們的活動、會議室的需求有了大幅增長。這是剛才講為什麼中國企業家更願意員工回到這里，我們看到會議室的使用率大幅提升，另一方面很多企業尤其是消費類的企業在今年大大加強了對自己新品牌的推廣，對銷售人員的培訓，對于整體跨渠道、跨職能溝通的需求，所以我們的場地收入不僅超過過去疫情三年的數字，也超過了過去5年的總和。下面的柱狀圖是我們對比5年所有的數據，我們在今年8月份已經實現了過去5年的總和，場地帶來的收入已經超過我們過去對這些活動的認知，而背後就是因為企業對這方面的需求越來越多和越來越高。

這就是我們要讨論和思考的問題，在企業選址的時候，很多企業並不清楚自己的辦公室設計中要做多少公區、辦公室、會議室，做多了浪費，做少了又不夠用，我們通過10萬人的分析，來看要提供什麼樣的産品，更符合不同類型的企業。

降本增效是可持續發展的硬道理，今天所有企業都是一樣，過去在高速增長的時候，大家都是增量的時代，有很多的創業公司、很多的資源、很多的外企進入中國，很多行業賽道有熱的投資在分布，但今天就是存量時代，大家都在降本增效。對業主來說，他們希望推出多業态的産品，不僅是進行招商和運營，更好的是了解我們的用戶，做互聯網、物聯網、元宇宙、AI等等方面的應用，今天WeWork能夠幫助業主一起實現技術在場景中的落地。所以我們在入住到一個開發商空間之後，入住率會大幅提升，很快能帶來穩定的收益。

另一方面從運營的角度，我們看看今天存量時代，怎麼樣做城市更新以及叠代。（見PPT）這我們在北京的好世界商業廣場社區，是一個商改辦的項目，過去是餐飲空間，現在我們把它改造成辦公空間。這是2020年開業的，三年時間一直處于滿租的狀态，所以我們在11月中下旬會把二期開出來。

這是一個很好玩的案例，在一期的時候我們跟業主是直租的方式，就是我們付租金給業主，我們做裝修。在二期的時候，業主看到在過去三年WeWork運營帶來的價值，所以我們二期是分潤的模式，業主跟我們一起投入，它會投資，跟我們一起來聯合運營。今天可以看到很多的業主，在過去把WeWork僅僅當做一個租戶，可能認為我們能夠支付很高的租金，我們能夠簽很長的租期，今天已經把我們轉變為合作夥伴，他們能夠看到今天我們可以帶來的價值，因為很多入住的企業會擴租、成長，它就會同樣反哺到業主，所以我們會形成一個良性的互動，實現業主、WeWork、企業會員三赢的狀态。

這是我們在北京坊的一個項目，它曾經是一個150年的金店，也被我們改造成WeWork的社區，一直是滿租的狀況。

這是在王府井地區的王府國際，是一個商改辦的項目，它曾經是一個二次元的商場，這個廢舊的樓宇，我們跟業主一起改造，現在已經有很多企業入住，里面有一半是500強企業，很多領導經常去這些企業調研。

比如WeWork北京坊，我們做城市更新不僅僅只是做簡單的設計裝修，我們首先會研究這個建築的歷史，我們會把它的傳承和整個社區的定位緊緊地結合在一起。所以今天的WeWork不同的社區，我們會聚集不同的企業用戶，我們會知道誰會喜歡北京坊這個地方，什麼樣的企業适合在這里辦公。所以大家看到，這是我們在北京坊的三大打卡聖地，旁邊是星巴克華北的旗艦店，再旁邊是無印良品的酒店，再就是WeWork北京坊社區。這是一個150年的金店，上面三層是辦公空間，地下一層是活動空間，歡迎大家有機會去里面體驗。

這是在上海威海路的一個鴉片工廠改造成的WeWork，我們在這里白天辦公，周末是北京大學和康奈爾大學MBA公開課的現場，晚上會進行各種各樣的活動和party。我們不僅可以在辦公場景中帶來收入增長，在周末和夜間依然可以創造收入，極大地提高了坪效。

這是在隆福寺的項目，曾經一場大火燒掉隆福寺大廈，這是一個倉庫，被我們改成WeWork社區，往東看是CBD，可以看到中國尊，往西看就是故宮，可以看到歷史的文化。這些就是我們做很有特色的改造。

這是王府國際的改造，商場改造最大的痛點，就是它的内部面積非常深，並不符合辦公業态，因為它的外側空間非常少，我們創造性把中央扶梯改造成彩虹樓梯，我們打開天井，引入自然光，所以在内部辦公也不會覺得疲勞。整體的設計和改進，都是基于對用戶的理解，而不是簡單把面積分割成不同的房間進行簡單的出租和出售。這是三里屯社區的項目，這是在深圳深業上城的改造項目，位于福田區。

空間是最好的入口和載體，好的運營是留住客戶最主要的法寶，我們在最難的時候，在去年和今年，我們依然保持企業會員較高的續約率。大部分的會員到期之後依然會跟WeWork來續租。

而很多會員在搬離了之後也依然會享用我們的服務，我們是如何做到的呢？其實我們主要就是社區、設計和科技這三架馬車作為運營核心。

社區服務是WeWork最出名的點，也是我們的DNA我們把社區這個概念帶到了中國，我們在WeWork中國運營下又給它發揚光大，我們的社區同事和企業會員深深地鍊接、綁定和了解，企業主可能並不知道他自己公司具體員工什麼時間過生日、入職幾周年，我們的同事對這些更清楚，今天WeWork不僅可以為B端企業提供空間，也可以為他C端的用戶提供鍊接和社群的服務。我們的活動類型非常豐富，在WeWork一周有3場活動。區别傳統開發商的運營，我們跟租戶之間的互動是非常緊密的，我們三場活動里面有一場至少是專業性的交流，有一場是跟健康、安全主題相關的，還有相關的跨界、溝通、交流、品牌和引導。也有很多空間運營的增值服務、IT標準服務、企業綜合服務等等，來助力企業用戶能夠更好地成長，而不僅僅是來到這個空間。

我們在去年也投資孵化了一家自己的人力資源公司靈鹿聘，它現在主要是看到中國企業出海的機會，我們能夠提供全球聘和全球招的産品，大家對出海企業很熟悉就會知道這家公司，我們有很多會員都在用這家公司的服務。

另外一個是ESG，今天的企業選址越來越希望合規，未來無論是上市還是進入全球領域，都有這方面的要求，所以整個空間的建造不僅僅簡單只是成本，而是更多的從一開始就希望為這些企業來助力它形成全球化的標準和視野，所以可以看到我們舉的例子，我們可以研究在今天一天的辦公時間，在8小時之内，你的眼睛不會疲勞，什麼樣的光更合适，包括大量的綠植的使用，我們改造要配露台、母嬰室，甚至洗手間，都是每個企業用戶打卡的地方，我們去到不同國家、不同地區的WeWork，也都會拍照，我們在洗手間加了強光，方便女士補妝，我們提供漱口水，在公區里放着最流行、最好聽的音樂，讓你工作的時候也能轉換你的心情，這些都是有版權付費的，我們确保你每季度都聽到最流行、最新的歌。我們在細節上區别于傳統的運營，會提供與衆不同的服務。

數字化剛才也有很多同仁講過，我們所有項目都要用BIM，我們用APP進行社群鍊接，去适合90後、00後的用戶，目前在中國内地有這些服務，我們現在在香港和台灣也在推行移動互聯。

存量時代，我們打造了新的辦公場景，在WeWork中國打破辦公室空間的邊界，可以成為我們商業的助推器。這是今年8月15号我們做的未來創造者大會，我們用入住企業中最優秀的創造者，和政府一起聯手，為他們進行頒獎，給他們提供相關的投資方，助力他們的發展，我們一天的活動聚焦于AI、新能源的很多時下新興的行業。我們也可以是一個行業社交中心，WeWork中國在北京也是朝陽區的企業家會客中心，經常有很多創業者來這里分享，進行他們行業的研究和拓展。我們今年剛剛做完7周年，在全國12個城市做了周年定向跑步活動，在這個過程中很多企業分享過去随着WeWork一起成長的經歷，包括今年WeWork中國作為北京市政府投資北京全球合作夥伴，我們是多家企業合作夥伴之一，在中關村論壇上宣布，幫助北京市政府做招商引資。我們在香港也做了東城區的招商聯絡站，幫助東城區把海外的企業引入到我們的社區，引入到中國，引入到北京。我們在過去做的三里屯的全球招商大會，都是一些不一樣的做法。

所以今天大家看到WeWork中國除了好看的空間、好玩的活動、優質的會員以外，在過去這段時間我們做了更新的叠代和拓展。我們現在創造的是業主方、企業方、政府多方共赢的形式，我們看到今天越來越多的業主願意跟WeWork有更多形式的合作，所以我們希望成為流量的入口，希望在空間上能夠互補，希望能夠給業主帶來更好的經濟回報。

從企業角度來說，我們希望企業用戶能夠更多地滿足他這種靈活多變的需求，我們不同的産品适應不同的體量，通過設計、運營來滿足它的需求。另一方面希望能夠參與到存量的城市更新項目，把每一個項目都做成政府的新業态、新地標，促進新消費。

未來的靈活辦公方式，WeWork中國會致力于靈活适配性，我們更加的靈活、更加的了解用戶，加上我們的社區、更多的人文關懷、健康的理念，最終帶來我們的商業動力，它一方面是對業主來說更多的回報，另一方面對企業來說，讓你的企業更加有活力和資源，我們相信這就是引領未來的靈活辦公方式。

非常感謝大家的聆聽，也期待接下來跟大家更多的交流。