江沁園：數智化停車資産管理時代 | 2023觀點商業年會演講

本文為江沁園先生在2023觀點商業年會“主題峰會”上發表的演講。

江沁園（陽光海天停車産業集團總裁）：很高興跟大家分享一下我們公司最近的發展。停車場這一塊可能大家平時不太關注，但它是跟每個業态都直接密切相關的資産部分。

全國大的停車管理公司，我們稱之為第三方管理公司，這類公司並不是太多，更多是以物業為主的服務類停車管理企業。

講到停車，中國面臨一個很大的問題，就是車位嚴重不足。我們大概統計了一下，截止到目前，我們國家的駕駛員有4億多，小汽車3.3億輛，超過美國，增速還是世界第一。

車是越來越多，政府能夠提供的車位數並不是太多，新增車位非常難，北京、上海這樣的大城市核心區再往上蓋有困難，往下挖也有困難，所以核心是如何用好目前的存量，這可能是解決問題的核心辦法。

停車場的管理和商場、寫字樓的管理不太一樣。寫字樓、商場都有市場價，停車場屬于區域性，有點壟斷性質的定價。

舉個例子，上海最貴的地方，陸家嘴的某個項目，甚至能定價每小時60塊錢。中國停車費最貴的城市，平均單價最高的城市是廣州，平均每小時16塊錢，而且老百姓也沒什麼投訴，我們管理的項目在廣州也不少，在核心區天河能找一個車位已經不錯了，所以它是有點壟斷性質的。

按照可比收入，就算北上廣深這樣的城市都在平均線下，所以我們的定價上漲的空間還是有很大的潛力。

中國老百姓一年要交多少停車費？我們做過一個統計，這是世界著名咨詢公司貝恩做的調查，2016年的時候停車費已經過萬億了，他們判斷每年上漲14%，今年預計能突破2萬億，這是一個很大的市場，但是這個市場為什麼沒有很大的第三方管理公司？因為它是一個極度分散的市場。

我們到今年為止上線了100萬個車位，這是17年積累上來的，包括跟在座不少項目合作，也是耕耘了好多年，才一步一步做到今天這種規模。

到現在為止，我們公司有兩個平台，一個是陽光海天，一個是停簡單。陽光海天目前管理大概接近800個項目，做得比較重一點。停簡單從線上接入了核心城市的6000多個停車場，所以加起來有超過百萬個車位。華北、上海附近是最多的，廣州也不少。

這兩家公司過去都經歷了很大的資本進入，陽光海天最早引入了復星，後來又引入了螞蟻。在2016年引入了華平，2021年引入了高盛，而且高盛這一輪是在疫情期間，他們唯一一個對中國大陸的實體，用自己的錢進行的投資。

我們的主要業務範圍，跟大家有直接關繫的就是商辦，占的業務量是最大的，接近70%。其次我們也幫政府以及大型公建管理城市的路側車位，以及機場、醫院這樣的大型交通樞紐，以及車流量非常大的地方，這是我們一個比較大的業務。

到目前為止合作的城市已經超過10個，包括廣州，而且上海交通委也找了我們。上海這個城市在停車方面想得還是比較超前的，現在推的是G2標準，希望在2024年前逐步覆蓋所有的核心商圈，這是政府下的一個死任務。

G2標準就是從物理空間知道一個車場的數據，到一個車位級的管理，主要實現車位級的功能。

我們的口号是“全國唯一高度數智化停車資産管理”，其實如果一個停車場采取普通的管理手段，能增效10%、20%就不錯了，如果把物理場景轉化到數字場景，增幅還是非常可觀的。

為什麼我們說唯一高度數智化呢？有幾類停車場的玩家，第一類是捷順、科拓這種道閘生産企業，主要是生産道閘以及收集一些數據，可以給客戶參考。

我們公司做的跟這些完全不一樣，除了收集道閘端數據，要把一個物理場景變成一個數字場景，把好的資産和壞的資産區分出來，要對每個來的客戶的臨停的時長，以及辦理的月租、消費的習慣，都要有一個摸索、積累，然後确定出最好的管理辦法，包括很重要的核心就是定價和優免。

同時，和業主共同研究想更好地服務哪類客戶，這是我們的平台，跟捷順、科拓這類設備生産商非常不一樣的地方。

我們這個平台有5大模塊：B端運營平台，這是内部使用的，可以做到像美團外賣點單一樣，每半個小時，每個員工所在的位置，要幹什麼，都是通過這個平台發布的，大大節省了公司的人力成本。

目前我們在管的停車場，可能每個車場只需要一兩個人，實現完全無人化，這一兩個人除了日常的管理工作，最大的任務是營銷，發現老百姓的需求，把需求轉化為線上訂單，這是B端平台起到的非常大的作用，我們是全國唯一能做到的。

C端用戶平台，我們積累了2000多萬用戶，這些是高頻次的用戶，對未來利用這個平台，對C端提供一些其它服務，特别是提供充電服務，有非常大的幫助。

還有物聯網平台、停簡單停車平台，還有商業生态平台，我們在商業生态平台上主要是解決在物理空間内為老百姓、停車人提供其它的什麼樣的服務，比如洗車、養寵物的放置、存儲。還有很大的一塊業務是充電，随着電車的量越來越大，這個業務會成為商業平台里面最重要的一個業務。

我們的手機互聯網平台，針對訪問頻次比較高的客戶，是直接對客戶的平台。

有一個很簡單的案例，在大部分商辦類的企業里面，老百姓通過平台直接購買産品服務，比如租輛車，可以買3天的停車時長，可以買周一到周五的停車時長，可以買B1層價格比較高的好的固定車位，也可以買非固定車位，價格便宜一點。

我們可以把時間和物理空間産品化，這是幫助業主帶來額外收益的重要手段。

舉兩個案例，第一個是一家大型央企，在四川成都的一個項目，我們進場後，基本上把月租收入提升30%。這是怎麼做到的？首先我們做了一個駕駛艙，他的商管總經理能夠看到數據，一下子把整個數據透明化，透明化之後就帶來了意想不到的效果。

其次是通過對于流量、客戶的分析，我們制定出相應的價格策略，大大提升了整體收入和業主滿意度，而且這個端口不止是提供給C端，也提供給企業端，企業如果幫員工直接辦理月租，也可以用這個平台來購買。

在上海七寶這個最大的商業體，我們進場之前，1150個車位周六、周日可能只能服務8000輛車。我們進場之後提高到了12000輛，相當于多保留了4000個購物的客戶。開車來的基本上都有消費目的，要不然不會開車來。

我們現在在後台能夠看到全國每一個車位的使用情況，點一下某一個車位，就可以看到這個車位上停的是什麼車，數字化遠遠超過了上海市政府要求的G2標準的一套做法。

這樣做還有一個好處，把安保問題用遠程無人化解決了，甚至把AI的算法嵌入到平台之後，只要觸發一些報警，就自動會生成一個訂單，由現場的服務人員去處理。

這就是剛才說的後面的一些增值服務商，我們給每個服務商都開了一個端口，每進一個新項目，就會發一個問詢，有沒有興趣在這個車場跟我們進行合作，這也是價高者得，相當于是一個競標的平台。

我們跟政府也合作了很多停車項目，這是停簡單在北京的一個1400多個公共停車場的核心數據，在北京政府都有明确的要求，這些數據要上傳到政府平台。

這個好處在哪里呢？因為我們這種業務模式，我們是不可能要老百姓去下載一個APP的，所以政府把這類數據收集之後，就開始找百度地圖和高德進行合作，未來極有可能通過大的導航軟件流量，把我們所掌握的停車場所有的平台信息都發布上去，供老百姓挑選。

現在已經有部分功能，未來政府如果再進一步，上海首先實現G2，對老百姓的生活産生一個很大的影響，就是你可以提前在這個平台上知道你想去的地方還有沒有空位，你可以直接導航到這個車位上，甚至可以預付鎖定車位一段時間，如果實現這一點，就是對存量資産最好的使用辦法。

我們也幫不少城市做了智能化的投入，目前主流的和政府合作還是EPCO，屬于政府買單，這樣就會出現一個問題，就是很多設備商沖到這個賽道，政府有時候也不太明白哪種設備的優劣性，我們這個模式的好處就是這種設備是我自己提供的，而且我要運營，把它幹好，所以出現的問題我都要買單。

這套模式目前在三線城市是主流，政府也非常滿意這種做法。我們的想法是希望2025年做到200萬個車位。美國、法國都有很大的停車企業，它們都有200萬個車位以上的規模，我們實現了200萬個車位，也就能夠進到世界前10名。