年初至今，疫情陰霾褪去，政策持續出臺優化營商環境，商業地產全產業鏈復甦明顯。
於復甦與變化中，11月2日，觀點指數繼續發佈《表現力指數 • 2023年度商業地產表現報告》。觀點指數研究院同步行業發展及革新進程，深入商業地產及相關產業鏈一線，解讀商業地產全產業鏈的現狀、挑戰及機遇，同時從產品、商業運作特色、投融資模式、營銷渠道等多維度剖析當前商業地產全產業鏈的特徵以及發展趨勢。
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據觀點指數統計，18家樣本企業的平均出租率為92.4%，合計在管房源規模達98.75萬間。同時今年上半年，6家集中式樣本企業合計營收64.84億元，不少企業在營收上實現不同程度的增長。
上半年四支保租房REIT基金合計收入1.41億元，基金淨利潤合計4384.05億元。同時，四支保租房REIT可分配金額表現均超預期。近兩年，行業向好發展以及保租房REIT的火熱，吸引了資金頻頻進軍長租公寓市場，資產再獲關注。
政策端，則繼續圍繞保租房為核心頒佈相關的支持以及監管規範文件。今年1-9月，政策主要覆蓋住房租賃金融支持、保租房籌集、公積金優化等方面，持續有效激活住房租賃市場活力。
觀點指數統計到今年1-9月樣本企業共計新開業101個租賃項目，開店數同比增長24.69%，樣本企業對租房市場發展信心不減。同時新開項目的產品類別中，對中高端租住市場的關注度有所提升。
租賃企業運營成果顯著，集中式企業表現亮眼
從企業披露的2023年中期業績可以發現，住房租賃業務實現穩定增長。
數據來源：企業公告，觀點指數收集整理
據觀點指數統計，18家租賃企業平均出租率為92.4%，合計在管房源規模達98.75萬間，其中規模超十萬間的租賃企業有相寓、泊寓以及冠寓，在五萬到十萬區間的企業包括樂乎公寓、魔方公寓等，租賃行業規模化效應逐漸成型。
從已披露運營數據的租賃企業來看，分散式企業相寓以25.7萬間的在管房源數規模位居首位。分散式租賃房源主要是從個人房東手中獲得，所以相較集中式租賃產品而言，其在房源獲取端更為靈活便捷，這也是分散式企業佔據規模優勢的重要原因之一。
分散式頭部企業自如雖沒有披露最近的在管房源體量，不過公開消息顯示，其業務佈局10座城市，服務50萬業主和500萬自如客，管理房源超100萬間。早前7月也有消息指出自如最快將於第三季度正式向港交所遞交招股說明書。同時觀點指數也關注到近期自如在天津和北京的關聯公司先後完成了增資。
此外，目前魔方生活服務境外發行上市備案信息已獲確認，哪家租賃企業能夠成功實現上市值得關注。
出租率方面，截至2023年上半年底，相寓、泊寓、冠寓以及招商伊敦成熟期項目平均出租率水平分別為96.5%、95.9%、95.9%以及79%，相較去年同期均實現不同程度的上漲，整體來看，租賃企業在項目運營管理方面有着不錯的表現。
數據來源：觀點指數估算
從企業披露的數據中可以簡單測算租賃企業的平均單價水平。今年上半年圖中提及的4家租賃企業平均房間單價水平為2327.3元/間/月，相較去年同期下降1.33%。
其中觀點指數注意到冠寓以及相寓的房間租金單價水平出現不同程度的下滑，整體租金下滑維持在10%以內，租金走勢基本維持穩定。觀點指數判斷，這與今年以來新開門店數增長不無關係，在新增入市項目數增長的情況下，樣本企業為吸引以及留住客源會採取多樣優惠政策。
其中招商伊敦以4008.98元/間/月的房間單價水平位居首位，這與其項目城市佈局以及產品定位離不開關係。同時注意到，聚焦於普通白領租房人羣的泊寓和冠寓的房間租金單價水平相差不大。
企業公告，觀點指數整理
房間單價水平和出租率是營收的兩大關鍵指標，出租率穩步增長以及房間單價基本維持穩定的情況下，租賃企業在營收上會有不錯的表現。
圖表中6家租賃企業2023年上半年合計營收64.84億元，其中集中式租賃企業泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓在營收方面均實現不同程度的上漲，這除了企業新拓規模帶來的收入增長外，與整體租賃市場發展向好也不無關係。
相較來看，分散式企業在營收增長端較為乏力。相寓上半年營收28.29億元，同比下降5.13%，從我愛我家中期業績可以發現，上半年相寓貢獻的收入佔比達45.15%，同時也帶來了29.82億元的營業成本，上半年相寓毛利率-7.47%，同比下降1.01個百分點。
雖然相寓繼續虧損，但我愛我家管理層對該業務保持樂觀，並表示未來5到10年，相寓在管房源數量會保持穩步上升。今年5月，我愛我家曾表示相寓獨立上市是公司一直明確的戰略目標，今年將會啓動相寓業務獨立分拆上市的準備工作。
保租房REIT上市一週年業績亮眼，外資加快佈局租房市場
期內，上市一週年的保租房REIT基金在可分配金額等方面有着不錯的表現。
數據來源：基金公告，觀點指數整理
上半年四支保租房REIT基金合計收入1.41億元，基金淨利潤合計4384.05億元。可分配金額方面，從觀點指數整理的圖表中可以發現，四支保租房REIT表現均超預期，其中華潤有巢REIT在可分配金額以及分派率方面有不錯的表現。同時，四支基金已先後完成不同金額的分紅。
基金能否持續可分配和經營業績分隔不開，從四支基金底層資產項目的經營層面來看，二季度末四支保租房REIT底層資產平均出租率97.97%，四支保租房REIT平均出租率水平均維持在95%以上。
其中注意到，中金廈門安居REIT出租率數據表現較為突出。二季度末，平均出租率達99.64%，位居首位，同時環比一季度增長0.15個百分點。
基金底層資產平均租金表現上，華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT底層項目基於城市區位優勢，在項目租金上有不錯的表現，截至二季度末，兩者底層項目的平均租金分別為70.25元/平方米/月以及52.88元/平方米/月。
基金擴募方面，華潤有巢表示已從存量和增量兩個方面規劃了可持續的擴募計劃，中金廈門安居REIT表示，有意向將成熟的資產不斷裝入中金廈門安居REIT。
此外，仲量聯行統計數據顯示，今年一季度，上海共計錄得13宗大宗資產交易，其中長租公寓交易為3宗，僅次於產業園區和辦公樓。2022年全年，74單大宗交易有15單均為長租公寓，成交單數佔比超過20%，僅次於辦公業態，交易額達到65.5億元，同比增長263.89%。
關注近兩年的大宗交易市場可以發現，長租公寓資產再次收穫投資者關注，同時也注意到越來越多的企業開始佈局，租賃市場新興力量發展勢頭強勁。
來源：觀點指數不完全統計
據觀點指數不完全統計，今年1-9月住房租賃市場共計完成5宗資產交易案例（含收購非居項目改造為住房租賃案例）。
其中資產收購方領盛投資已推出全新長租公寓品牌--COZI可遇，該品牌由領禾盛銘全新打造，將對領盛投資旗下長租公寓資產進行統一管理運營。其首個項目COZI可遇·虹橋年內已完成亮相。
同時城璟租住集團也已推出長租公寓品牌佈局Ease Living城璟租住長租公寓市場。6月，城璟租住集團與開元旅業集團達成戰略合作，正式完成收購後者所持有的位於上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目，該項目是城璟租住集團首個重資產長租公寓項目。
可以發現，資產收購成為不少企業進軍長租公寓市場的敲門磚。
來源：觀點指數不完全統計
此外，從觀點指數統計到的今年1-9月住房租賃行業新品牌可以發現，隨着住房租賃行業熱度的不斷攀升，企業開始密集推出新品牌佈局住房租賃市場。市場參與主體多元化發展的趨勢，在推動行業構建良性競爭環境的同時，也讓住房租賃老玩家面臨更大的發展機遇和挑戰。
觀點指數認為，在多方紅利加持下，住房租賃市場向好發展是吸引外部企業集中佈局長租公寓市場的重要原因，同時保租房公募REIT的火熱也是關鍵因素。
多維政策護航，非居改保受關注
9月12日，住建部表示，今年全國籌集保障性租賃住房204萬套（間）的任務目前已完成72%。從全國看，各地近兩年共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。
按照住建部安排，未來將繼續鼓勵各地在產業園區或城市建設重點片區建設保障性租賃住房，鼓勵在軌道交通站點周邊，鼓勵利用閒置商業辦公樓等建設保障性租賃住房，多措並舉擴大供給。
來源：觀點指數不完全統計
今年1-9月，政策端繼續推出多個文件支持和規範住房租賃市場發展。
觀點指數注意到，今年上半年中央層面政策聚焦於加大住房租賃市場金融支持力度。其中央行聯合銀保監會發布的《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》（下文稱《意見》）中指出，支持住房租賃供給側結構性改革；重點支持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展；建立健全住房租賃金融支持體系等。為租賃住房的投資、開發、運營和管理等全生命週期提供多層次、多元化的金融產品和服務體系。同時融資渠道涉及銀行、資本市場等，覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。
中央層面通過對住房租賃市場多維度的支持政策，有效增加保障性租賃住房供給。
同時，觀點指數關注到中央層面對住房租賃市場另一發力重點在於城中村改造。從4月28日中央政治局召開會議，到7月21日國常會中審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱"意見"），到7月24日中央政治局召開會議再提城中村改造，再到7月28日城中村改造工作部署電視電話會議。今年以來城中村改造工作受到較多的關注。
7月24日的中央政治局會議中提到，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。
同時注意到，國常會通過的意見主要是針對國內超大特大城市，會議上指出要把城中村改造與保障性住房建設結合好。城中村改造方式已然成為重點城市保租房籌集的重要方式。
地方層面，不少城市主要集中在公積金政策、優惠政策、管理規範以及閒置資產盤活等方面頒佈相關政策文件。如今年北京、上海、廣州、成都、重慶等城市在優化公積金政策方面做出明確規定；廣州、成都、青島等城市在平臺監管等方面做出規定。
其中值得注意的是，非居改保方式成為保租房籌集的重要渠道，今年以來，廣州、深圳、漳州、天津等城市先後頒佈相關政策文件鼓勵非居改保項目的落地。
所謂非居改保，也就是存量改造新模式，政策端鼓勵閒置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房等非居住房改建保障性租賃住房，有效提升非居用房的使用效益。
舉例來看，天津頒佈的《市規劃資源局關於盤活存量土地房產有關支持政策的通知》規定，利用閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房和倉儲（三類用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建設保障性租賃住房，以及利用自有土地建設保障性租賃住房不增收土地價款。
深圳在8月初公佈的四大政策文件中明確了保障性住房建設籌集的主渠道，其中包括非居住存量房屋改建。
近年來，政策、運營以及資本等多方面資源組合，加速住房租賃市場新格局的形成，也推動行業規範化、規模化以及專業化發展。
中高端服務式市場受關注，企業開店熱潮前置
項目開業方面，觀點指數選取28家住房租賃企業作為樣本，監測今年以來的開業情況。
數據來源：觀點指數統計
據觀點指數不完全統計，今年1-9月，樣本企業共計新開業101個租賃項目，開店數同比增長24.69%，剔除新增跟進樣本企業的影響，開店數同比增長19.75%，開店項目數較去年同期有所提升，樣本企業對租房市場發展信心不減。其中新開店企業包括房企系、酒店系、創業系等背景的租賃企業，新增入市項目囊括多種租住產品。
其中開店項目數最大的租賃企業是安歆公寓，1-9月新開項目數19家，貢獻佔比達17.76%，同時龍湖冠寓和城家公寓新開門店數貢獻佔比均超10%。
關注新開項目產品類型可以發現，相較去年同期，租賃企業對中高端租賃市場的關注度有所提升，招商伊敦、樂璟生活社區、城家公寓、樂乎公寓等租賃企業期內均有相關租住產品落地。
新開項目體量上，超千套的大體量項目數量有所增長。期內新開項目泊寓院兒·海灣社區、安歆青年社區無錫新城人才公寓、魔方公寓昌平沙河地鐵站店、上海虹橋樂賢居城家公寓以及泊寓院兒·廈門海灣社區等項目，均是千套以上大規模社區。
其中泊寓院兒·海灣社區項目佔地面積13.6萬平方米，提供8000間租賃房源，規劃9000平方米商業面積，是廈門規模最大的租賃社區。
觀點指數認為，基於大體量項目的規模效應、租戶管理、經濟效益等方面優勢，租賃企業逐漸加大在大體量項目上的佈局。
數據來源：觀點指數統計
從觀點指數統計的每月樣本企業項目入市情況可以發現，今年1-9月租賃企業開店高峯期集中在3-7月，與去年相比，開店高峯期明顯前置。觀點指數判斷，上半年城市青年新增以及換租需求集中釋放，同時6-8月迎來畢業租房熱潮，高校畢業生租房需求持續釋放，同時畢業季期間租賃企業推出多項優惠政策吸引新租戶簽約。
數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理
城市租金表現方面，北京、上海及深圳住宅掛牌租金水平明顯高於全國其他城市，其中北京今年1-9月的平均水平為123.20元/平方米/月，居各城市首位。
觀點指數監測的十個城市今年1-9月的平均租金水平為69.07元/平方米/月，相較去年同期的66.17元/平方米/月增長4.39%，同時觀點指數統計的十城中，70%的城市1-9月份平均掛牌租金同比出現上漲，租賃市場實現穩步增長。
分月度來看，1月處於春節假期期間，租房市場房源供給量以及重點城市掛牌租金下滑，市場表現較為冷淡。隨着節後返工帶來的租房小熱潮來臨，業主房源掛牌積極性回升，重點城市住宅掛牌租金呈現波動回升的走勢。
同時，為迎接畢業季租房熱潮，業主租賃房源掛牌積極性波動上升，租賃企業積極部署項目入市工作。據觀點指數觀察，畢業季期間重點城市租房需求集中釋放，為快速搶佔畢業生客源，租金優惠政策以及畢業季相關優惠活動，成為企業吸引客源的有力抓手。
隨着畢業季租房熱潮過後，租房需求開始下降，掛牌租金也開始隨之下滑。