年初至今，疫情陰霾褪去，政策持續出臺優化營商環境，商業地產全產業鏈復甦明顯。
於復甦與變化中，11月2日，觀點指數繼續發佈《表現力指數 • 2023年度商業地產表現報告》。觀點指數研究院同步行業發展及革新進程，深入商業地產及相關產業鏈一線，解讀商業地產全產業鏈的現狀、挑戰及機遇，同時從產品、商業運作特色、投融資模式、營銷渠道等多維度剖析當前商業地產全產業鏈的特徵以及發展趨勢。
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從部分披露的數據可以發現，大多商業地產企業今年上半年的研發投入同比去年小幅減少，縱覽整個地產行業，研發投入的減少並不是商業地產業態的特有表現，而是整體的行業趨勢。而且值得注意的是，2023年上半年研發費用佔營業收入的比例也小幅降低。
零售商業方面，大多數購物中心平臺接口均有微信小程序，內容大同小異，主要是會員權益的補充。同時，部分購物中心還設有線上商城的入口，消費品牌方面也有服裝品牌利用大數據分析，以鎖定目標消費者進而實現精準營銷。實際上，零售商業企業並未實現真正的數字化轉型，僅靠會員系統等小程序的上線只能算作信息化的渠道，徹底的數字化轉型仍需技術和業務上更高的協作。
辦公空間方面，運營企業會格外關注租戶的質量及智慧樓宇的搭建，通過建立大數據平臺，整合樓宇大數據，打破信息資源孤島壁壘，形成業務協同和資源共享，通過信息化手段輔助樓宇實現高效科學的管理決策。租賃企業則偏好於開發資產投入類的決策判斷系統、數字化公寓管理系統等。
文旅方面，企業則更傾向於從多方面進行數字化佈局。於技術端，企業與科技服務商合作，將AI技術進行適應性的修改與應用，進而打造出相應的票務、直播等數字化平臺；於供給端，企業通過打造數字CD、數字藏品、元宇宙世界等數字文旅項目完善產品鏈；於需求端，則根據遊客的偏好需求開設數字化的聯名IP活動。
科研投入減少成趨勢，消費回暖後更應發展數字化
期內，只有部分商業地產及相關行業企業披露了2023上半年研發費用情況，對數字化相關的如“研發費用”等相關科目披露較少，在中報中也只用寥寥幾筆帶過。
數據來源：wind，觀點指數整理
但從這部分披露的數據可以發現，大多企業今年上半年的研發投入與去年相比小幅減少，實際上縱覽整個地產行業，研發投入的減少並不是商業地產業態的特有表現，而是整體的行業趨勢。而且值得注意的是，2023年上半年研發費用佔營業收入的比例也小幅降低。
觀點指數認為，以上兩項均降低的原因主要有三：其一是營業收入的增加，今年上半年無論是零售商業、文旅還是租賃企業，大部分企業的營收與規模均較去年同期有所回暖；其二是研發投入的減少，因為科技研發投入多但產出慢，而年內多個項目零售額、遊客數等指標大幅增長的正反饋下，企業會選擇加快項目供給的腳步，而對於數字化相關科目的費用支出持謹慎態度；其三則是較多數字化轉型早的企業在過去數年已完成了初期耗資較高的數字園區建設、數字平臺建設等。
如宋城演藝今年上半年的研發費用佔營業收入的比例下降明顯，主要是因為營收的大幅增長，該項目同比增長了562.85%，且其在中報中披露了旗下各景區均增加了演出的場次，而十一假期期間的演出場數更是去年同期的四倍。除了加強存量景區的運營外，年內還將加速宋城佛山項目的建設。
據觀點指數不完全統計，數字化方面年內僅與易現先進科技達成戰略合作，在杭州宋城景區上線AR互動小程序，要注意到這並非是在所有景區上線，該項合作更傾向於是“試水”之舉，也體現了企業對於數字化投入的保守與謹慎。
報告期內，華強方特也加快了項目的佈局，有多個項目簽約、開工、開園，但數字化方面的動態依然較少，如今年9月6日推出的“方元數藏”平臺，但這個平臺實際上是去年宣佈入局的。
對於大部分企業而言，其研發費用的減少、研發費用佔營收比例的下降是有跡可循的。但消費回暖的背後蘊含機遇，且結合現下理性消費的趨勢來看，商業地產企業更應該善加利用數字化技術，將項目策劃、設計到建設、運營再到升級的各個環節緊密銜接起來，形成有機的整體，通過數據共享和信息交互，實現資源的流動及價值最大化，提高商業地產的運作效率和用戶體驗。
此外，商業地產企業的核心業務仍涉及諸多重資產，資源的流通及組織溝通協調的效率尤為重要，例如數字營銷、智慧決策等。因此對於商業地產企業而言，數字化發展的重要性日益顯著。
零售商與消費品牌共建智慧商場，數字化轉型仍需“輔助”
雖然商業地產企業今年的數字化投入減少，但這部分企業搭建的數字化平臺與運營的智慧項目，入局早、降本增效效果明顯，發展水平相比房開要更為成熟。
此外，受宏觀經濟因素、消費降級等影響，Z世代也逐漸成為消費主力，購物中心等商業體面臨着用戶粘性差、客戶流失率高等問題，這也迫使商業地產企業在近些年不斷加快數字化轉型的進程。
零售商業方面，以購物中心為例，可以看到大多數平臺接口均有微信小程序，內容大同小異，主要作為會員權益的補充，其中不乏有停車繳費服務、各項優惠的推送、商場相關店鋪的信息、樓層指引、會員積分等服務，同時部分購物中心還設有線上商城的入口，如萬達廣場、萬象城、凱德廣場等，而這項功能也可有效地實現線下實體營銷向線上延伸拓展。
觀點指數認為，對於零售商業企業而言，數字營銷是其實現數字化轉型一個最直接的切入點，且在品牌商終端渠道越來越豐富的背景下，顧客對購物中心實體渠道的依賴度大大降低。
而平臺的搭建正好可以利用微信或APP推送該商場近段時間各種特價產品、滿減活動、積分兌換等多種優惠信息，以此加強顧客與商場的聯繫，進而促進線下消費的成交率。
零售商目前主要通過自主研發或與第三方平臺合作開發等方式搭建數字化平臺，但是平臺的構建之初大多是為了抵禦此前疫情對線下購物的衝擊，因此對於大部分商業企業而言，這部分的研發投入僅屬運維費用等小額投入，觀點指數認為這同樣也使得今年上半年企業研發費用降低。
除了購物中心自身的數字化轉型外，入駐其中的消費品牌的數字化運營及實踐同樣值得關注。
例如多家餐飲門店均引進了機器人，用以提示排隊進度、引導消費者就餐；對於彩妝品牌也引進了AR提供試妝，顧客可以自主選擇各品牌的化妝品，也可以隨心搭配眼影、眼線、脣彩等，並展示化妝前後對比圖；對於家居產品、家裝服務等，則結合了門店直播、在線3D搭配等場景，為消費者提供全套家庭數字化場景解決方案。
同時還不乏服裝品牌通過大數據分析，確定目標消費者，並在社交媒體平臺發佈相關的時尚穿搭指南，進行精準推送，從而吸引顧客進行線下試穿，實現線上線下相互導流，並實現銷售增長。
購物中心和消費品牌的數字化轉型也推動了智慧商場的構建，應用的5G、物聯網、大數據、雲計算、人工智能、虛擬現實等新技術，可實施全場景、全鏈條、全用戶、全品類的數字化，通過深挖信息進行數據分析及用戶畫像，促進價值轉化，提升消費者體驗，進而改善門店及商場整體的經營。
而此前觀點與企業的採訪調研中，企業也有提及完整的數字化轉型是對既有業務的優化升級，並加之新興業務的輔助。
所以實際上如若從嚴格定義上來說，僅靠會員系統的開發、商城的線上遷移延伸等，其實並不算真正意義上的數字化轉型，只能算作是信息化的過程，而新興業務的產生才能打造出“第二增長曲線”，也才能從根源上應對消費降級對營收造成的不利影響。
此外，目前顧客到商場大多是純逛或吃飯，其對於各店鋪的購物消費有了明顯下降。
因此，零售企業也應該好好把握消費回暖的紅利期，開拓出新的業務，靠增加傳統供給填補不了消費的需求，或許只有靠“出新”才能如願。
辦公空間企業打“內外”組合拳，租賃企業偏好開發決策類系統
與零售商不同，辦公空間企業會格外關注租戶的質量及智慧樓宇的搭建，通過建立大數據平臺，整合樓宇大數據，打破信息資源孤島壁壘，形成業務協同和資源共享，通過信息化手段輔助樓宇實現高效科學的管理決策。
6月28日，阿里商辦合作簽約杭州軒耀商業地產，正式進駐杭州。據瞭解，阿里商辦已經入駐北京、上海、南京、成都、長沙、深圳、鄭州、西安、武漢、海口、重慶、太原等多個全國一二線中心城市。
如租戶的選擇方面，傳統的商辦中介更多的是依靠經驗、時間，資源引進租戶，這種方式面臨着成本耗費大但成效不明顯的情況。數字化中介平臺的出現則可以較好地解決這部分問題，通過不斷完善技術和建設基礎數據，改善交易環節中出現的問題，如為租戶提供合適的房源，進行線上選址決策，同時也可為辦公空間企業提供合適且穩定的租戶，降低獲客成本及空置率，從而推動寫字樓市場良性循環和健康發展。
期內，優客工場涉足長租公寓數字化領域，並與遠洋集團聯手打造位於秦皇島北戴河新區遠洋蔚藍海岸度假區的度假民宿項目，還與華僑城就茂名電白的箐僑公寓進行合作，利用優客工場核心成員企業希遇科技所開發的“由你公寓”平臺，並結合大數據、物聯網、雲計算等技術，實現線上、線下管理運營，大幅提高經營效率及租客體驗。
觀點指數認為，住房租賃方面，企業更多的是開發資產投入類的決策判斷系統、數字化公寓管理系統等，於企業端可以幫助其進行資產決策，例如旭輝瓴寓研發的系統，可通過實時監控市場供求，結合AI算法，實現精準定價。此外，還可以利用管理系統實現對公寓設備的安全監控、廣告精準投放等；於用戶端，租客可通過線上平臺進行在線找房、繳費、設備報修等。
此外值得關注的是，創富港所打造的平臺中包含了內部治理中的業財一體化建設，這是在大多企業的數字化轉型過程中沒有體現的。對比房開企業的業財一體化建設，創富港的小蝶雲財稅平臺建設可通過憑證自動生成、報表實時查看、數據採集自動成賬等功能，減少財會人員的人力資源成本，提高工作效率。
此外在智慧辦公方面，以創富港為例，通過物聯網構建實體智慧空間，實現了AI人臉識別設備、智能門鎖、控電開關、費控電錶等設備的智能管理，還可以實時監測聯辦空間的使用情況，最大程度地利用有限的空間資源，進而提高資源利用率，促進會員高效率工作，帶來良好的服務體驗。
技術、供需端全方位發力，旅企持續進行數字文旅建設
報告期內，共錄得10起數字文旅相關事件，主要分佈在下半年。可以發現文旅企業相比商業地產企業而言，更為重視數字化的發展。
從具體動態可以看到，旅企更傾向於從多方面進行數字化佈局。於技術端，與科技服務商合作，將AI技術進行適應性修改與應用，進而打造出相應的票務、直播等數字化平臺；於供給端，企業通過打造數字CD、數字藏品、元宇宙世界等數字文旅項目，完善產品鏈；於需求端，則根據遊客的需求偏好開設數字化的聯名IP活動。
對於旅企而言，各種IP的打造是現階段發展的新內核，以數字化的手段助力IP的開發，進而實現沉浸式、體驗型文化旅遊消費，更是一種良好的產業發展模式。
值得注意的是，海昌海洋公園首次試運行無人駕駛遊覽車。園內，無人駕駛乘用車和零售車將駛進主題公園，提供短駁遊覽的便民服務，並根據園內客流潮汐，通過監控中心遠程調度無人零售車。園外，以政府配發無人公交、無人出租車為契機，協同規劃地鐵至園區的行駛路線，滿足遊客出行接駁的需求。
觀點指數認為，無人駕駛技術不僅可以減少人力的浪費，且可通過約車的方式大大減少等待、跨多主題區步行的時間。
上海海昌海洋公園作為上海市首批21家數字景區，本次通過拓展提供智慧出行、科技惠民的解決方案，不斷完善智慧景區的內容提供。
同樣重視數字化運營與管理的企業還有豫園股份。此前豫園股份旗下的豫園商圈和“大豫園片區” 就有打造線上線下一體化的智慧消費生態體系。豫園股份在回覆上交所向特定對象發行股票的問詢函中也有提及，此次所募集金額將用於提升公司數字化運營能力等方面，進而提高現有業務運營效率。
此外，觀點指數認為，如廣西沉浸式溶洞項目的元宇宙、AR等數字化技術不僅有助於文商旅企業吸引更多的遊客、增加營收，還能從項目層面助力景區、主題公園等IP的輸出，並結合世界文化遺產資源及IP價值，依託5G+算力網絡，實現沉浸式虛實場景互動。
總的來說，“文旅+數字”已逐漸發展成旅遊行業的另一個增長點，旅企需持續發力數字文旅建設才能貼合現下旅遊消費的趨勢。