李金樹：租賃行業的機遇與挑戰 | 博鰲大講堂

本文為李金樹在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲大講堂”上發表的演講。

李金樹（金地商置财務負責人、金地草莓社區分管領導）：大家好，我是李金樹，感謝觀點的邀請，讓我們有機會在這里做一個分享。

金地草莓社區是金地集團專注于做長租公寓的業務闆塊，我們從2015、2016年就在探索這個領域，這麼多年的探索也積累了很多得和失，借這個機會跟大家做一個分享和交流。

國家從21年初兩會首提“規範長租房市場”到“十四五”規劃租賃住房發展計劃、中央經濟會議屢次提出對住房市場的支持，加大土地供應、支持存量房源改造、水電補貼、稅收優惠等多項政策頒布，頂層邏輯構建已日趨完善；保租房“納入基礎設施公募REITS試點工作”及“不納入房地産貸款集中管理”，保租房公募REITs的成功發行等金融支持政策；基于此，住房租賃市場迎來爆發式增長，吸引着外部投資機構關注，近兩年租賃市場大宗交易成交顯著上升。

但是同時，整體經濟環境下行，房地産房地産市場收縮明顯，在住房租賃行業進入增量周期的大背景下，更多長租公寓品牌加入到此賽道中來，産品也出現同質化現象。僅2023年上半年新增品牌近20家，其中國央企及城投背景占比約40%，其對租賃用地的獲取及資産持有量強于民企。

在經歷了租賃市場爆發式擴張到行業調整階段至今，國家政策從各維度全周期支持保租房大力發展，租賃企業依據自身優勢及資源轉向輕重兩端發展，金地草莓社區也從原來的單一的包租模式拓展到輕重並舉的戰略模式。

♦重資産方面：有較完善的投資閉環，堅定重資産投資方向。

上海臨青路租賃社區項目，是上海工業用地改R4用地項目，其地價優勢明顯，租金回報率高，增值空間大，草莓依托金地房企優勢，提供項目開發、招商運營，金融化退出。項目計劃于2025年入市。

♦輕資産方面：模塊化輸出和委托管理，為業主提升價值，是輕資産的核心。

草莓社區攜手中鋼集團，以模塊化輸出和委托管理為方向，為其提供相關項目産品定位咨詢、産品設計方案服務、設計及工程造價概算咨詢、工程管理服務輸出，共同打造草莓社區全流程輕資産委托管理項目--深圳科技園旗艦店，並已于2021年重新改造面世，一年内資金回正，實現盤活資産、提升收益（業主），提升品牌溢價（草莓），提高房源供應（社會），解決住宅需求（租戶）四方共赢的局面。

♦中資産方面：深耕運營能力，提高投資質量，控制投資風險。

23年7月國務院常務會議，審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》在超大特大城市中積極穩步實施城中村改造，草莓社區走在前列，已完成對多個城中村的升級改造。深圳梅林城中村改造項目，是深圳典型民生工程項目，緩解住房供需矛盾，曾接待深圳市長、副市長進行參觀，政府對金地草莓社區積極響應國家号召的社會責任和發展規劃給予極大的認可，共同推動長租行業可持續發展，真正做到“租客可承受，企業可持續”，切實解決城市租賃住房問題，提升人居幸福感與歸屬感。

内外協同發展，多元業态共振，資源共享共赢

金地商置是金地集團在香港的上市公司，涉及精致商業、産業園區、精品住宅及租賃住宅業務，多元共振協同，打造核心競争力，精築城市價值。金地草莓社區依托金地商置，發揮平台優勢，資源共享，實現多元業态共振。同時，增強政企合作，共生共赢。

上海九亭中心綜合體項目，是金地自持商辦類租賃項目，合計1000套公寓。營造生活場景，上海九亭店無論是在産品打造、服務理念、社區運營方面，都有着别具匠心的創新性突破，特别是四大IP主題戶型，深受租客喜愛。助銷去化，提升溢價，常年出租率穩定95%以上，實現資産盤活和增值，2022年發行CMBS，整體表現優異。

上海金地威新達闼人工智能創新産業基地項目，集研發、生産、展示、生态、生活于一體的創新産業園，草莓社區協同産業，提供産品定位、運營管理、客戶管理，打造闵行金闼公寓項目，並于23年6月29日圓滿開業。其擁有超500平大型公區，提供以4人間為主,少量單間的可靈活變化的産品，滿足周邊大型企業廠區及研發類公司的職住需求，實現公寓與産業園的職住平衡。

♦闵房集團 X 金地商置 正式達成全鍊條戰略合作

今年5月，金地商置與上海闵房集團完成了戰略簽約。雙方充分發揮自身優勢、積極整合優質資源，将就C65研發用地、住房租賃業務、R4租賃住房用地及物業業務和人才交流等方面與闵房集團開展合作。今年，雙方就近期和中遠期的合作計劃達成了共識，並首度攜手落地上海闵行輕資産--莘松路項目，為金地草莓社區的版圖再添新篇章。

租賃式社區産品升級，提供優質租住選擇，實現莓好生活

在租住需求不斷升級，租住人群日益多元化的當下，租賃式社區以更豐富的産品構成，更多元的服務商業配套，更強的包容性，成為更優質的租住選擇，實現莓好生活。

♦政企資多方合作，打造大型租賃社區

上海·寶山區南大租賃住房項目，是金地首個在公開市場獲取的保租房項目，項目位于上海中外環，寶山區南大智慧城，是金地草莓社區攜區屬國企平台公司及外部投資機構的旗艦合作項目，以協議出讓形式參與保障性租賃用地受讓，國企發揮屬地資源優勢，由金地商置負責操盤、草莓負責運營管理，拟打造集租賃住房、鄰里商業、共享活動中心為一體的一站式保障性租賃住房社區，建築規模10.5萬方，租賃住宅2600+套，計劃于2025年入市。

♦産業配套多元化産品復合發展，促進産業新區走向成熟

成都·金地威新成華創新産業基地，占地111畝，總建築面積達29萬㎡，總投資達50億元，提供配套宿舍2.4萬方，約850間。草莓以全流程輕資産委托管理，提供産品策劃、設計服務、運營管理、繫統輸出、客戶管理服務，解決園區内租賃需求，使員工無後顧之憂，為新區吸引人才，使人才有所居、優所居。另外，杭州·西子智慧産業園項目，為園區配套提供345間公寓宿舍，不斷提升區域發展活力，促進産業新區走向成熟，共同助力産業發展。

市場競争日益激烈，同質化産品較多，打造品牌特色，提升品牌溢價，增強品牌效應才能跳出紅海。草莓以産品和服務為核心抓手，建立完整的SOP標準體繫。以舒适的空間尺度，打破社交距離，打造獨屬的IP形象，融入匹配的文創故事打造優質産品，堅持“一切以客戶為中心”為導向，提升運營服務，傳遞莓好生活的理念。

未來，金地草莓社區将繼續堅持“輕重並舉”的策略，以豐富的能力及經驗優勢，依托金地綜合開發能力，拓展多維度合作，投入更多的資源，尋求更多優質的合作夥伴。草莓堅持做專業的輕資産運營管理輸出，邁出樹立新發展模式的步伐；搭建基金平台，整合資源，合力共建，共同投資優質重資産項目，向市場提供可靠穩定的産品及服務，向寓見莓好生活的目標砥砺前行，傳遞美好的租住理念，打造有溫度的有愛社區。

“輕重並舉，協同共赢，做好長租公寓是一件難而正确的事情。”

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