本文為韋增鵬在2023博鰲房地產論壇系列活動“博鰲資本大會”上發表的演講。

韋增鵬（黑石大中華區房地產主管）：大家好，首先感謝觀點網今天邀請我參加這次特別的活動，這是疫情之後我第一次參加，很高興在這裏再次見到大家，並與大家一起分享我們的一些想法。

過去16年我一直在黑石工作，幫助我們在大中華區構建不動產投資組合，在此期間我們經歷了中國的發展和變化，其中我特別記得，剛剛入行的時候，零售業還是倍受青睞，而物流地產還被認為是一個利基市場。

隨着投資者越來越積極的參與，中國的房地產市場也變得越來越成熟，中國不斷增長的中產階級人口和國內的消費繼續吸引國際的投資者。而且中國龐大的經濟體量也有別於其它的國家。

黑石關注到中國房地產市場的趨勢，並已經基於這些趨勢進行了一些投資，我們目前是全球最大的商業地產所有者，擁有着大概6000億美元的投資組合。

40年前我們從紐約的一家小型的私募股權公司起步，今天已經成為了全球最大的另類資產管理公司，我們資產管理的規模剛剛達到1萬億美元，為從機構到個人等一系列的投資者提供着70種不同的投資策略，業務遍佈全球所有的主要地區，當然也包括亞太區。

在大中華區，我們建立了一支由200名專業人士構成的強大團隊，目前在中國的投資組合主要還是集中在物流板塊，目前物流不動產平臺管理的資產面積達500萬平米，佔我們在大中華區整個不動產股權投資組合超過50%的份額。

其中一半以上的物流資產位處於上海大都市圈和大灣區，這些地區都是我們在大中華區表現最好的市場，在目前的經濟環境下，租金還是具備防守性，也是我們繼續看好的一個區域和板塊。

我們對中國的經濟發展和基本面持續保持信心，也看到越來越多具有吸引力的投資機會。

中國以外，物流也是我們在全球最看好的投資主題之一，目前物流佔我們全球不動產股權投資組合的大概40%左右，我們是全球比較早開始關注物流領域的投資者之一，並已經在美國、歐洲、大中華區、印度、澳大利亞和日本建立了優質的全球倉儲投資組合。

隨着電商的迅速發展，我們持續看到該板塊巨大的增長潛力，在全球經濟增長放緩的情況下，黑石常常會說，在這種市場情況，重要的是在哪些領域進行投資，我們的成功源於我們採取的主題投資策略，也就是說盡早選擇合適的板塊並進行大規模的部署。

在現今的宏觀環境下，我們不能對商業地產一概而論，比如說就算是美國市場，美國目前的傳統辦公樓板塊已經處於困境之中，空置率往往都超過20%，也正因為如此，我們在這個板塊投資的佔比在我們的全球不動產股權投資組合中不足2%，我們在辦公樓板塊的投資主要集中於印度等比較新的市場，面向科技等高速增長行業的租戶。

目前我們全球的不動產股權投資組合中大概80%的資產集中於一些我們具有高度信心的板塊，比如物流、租賃住房、酒店、生命科學辦公樓和數據中心等，這些板塊在市場週期中表現特別優越，並且能持續產生穩定的現金流。

說到數據中心，我們認為數據中心是我們最看好的板塊之一，擁有着強勁的優勢和值得投資的因素。也是由於我們對人工智能的信心，而人工智能在很大程度上是依賴數據中心大數據的支持，我覺得我們現在正處於這個大趨勢的初始階段，有着巨大的增長潛力。

對全球經濟而言，這依然是一個充滿挑戰的時期，但我們希望隨着全球央行開始放緩加息的步伐，最困難的時期應該已經過去了。

黑石的優勢是我們的投資組合規模龐大，能夠掌握獨家信息與洞察市場趨勢，並且我們擁有大量的待投資金，這令我們能夠耐心地、有選擇性地進行新的投資。

也因為這樣，我們往往不會被迫在市場不好的時候出售資產。考慮到中國的經濟體量以及黑石對中國長期的佈局，我們覺得中國還是我們很重要的市場，我們期待能有機會在會後與在座各位展開合作，繼續擴大我們在中國的業務版圖。