本文為葛培健在2023博鰲房地產論壇系列活動“博鰲產業科技大會”上發表的演講。

葛培健（金地威新產業研究院院長）：園區經濟是觀察中國經濟景氣度的重要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。

製造業是實體經濟的基礎，是國家經濟命脈所繫。經濟園區化、園區產業化、產業集羣化已成為地方政府推進產業基礎高級化、產業鏈現代化的重要抓手。

然而，當預期處於低位，結構有所失衡、經營態勢向弱的情況下，產業園區的未來該何去何從？

有幾點思考，與大家分享。

第一個思考：產業園區進入了全面內捲時代

“卷”體現在三個“端”，即“政府端”“土地端”“開發端”。

各地政府紛紛組團外出招商，不光是二三線城市，一線城市也加入了“外出招商”的隊伍。

大批量產業空間即將入市。深圳將連續5年每年建設不少於2000萬方工業上樓空間，也就是5年1億萬方的產業空間。這是什麼概念？現在深圳存量就是2.5億，未來5年後要增加半壁江山，也就是達到3.5億的總量。我們據現有數據推演，未來2023至2025年將迎來園區供應高峯。可見土地政策正在推出超預期增量空間。

產業園區的開發主體與模式也有了全新變化。例如，各類資本都設立了不動產開發基金，推動產業園區資管模式，而原本做產業投資的像高瓴資本、康橋資本也都開始了產業園的業務。除了開發主體越來越多元之外，開發模式也在卷，比如最近輕資產成為了各大產業地產龍頭企業競相爭取之地。但我覺得輕資產品牌輸出的背後一定是重資產操盤的經驗。

第二個思考：雖處於經濟弱週期但我們依舊樂觀看好產業園賽道

為什麼產業園區進入了全面內捲時代？我感覺還是和經濟景氣度不高有關，製造業PMI已經四個月低於榮枯線了，製造業的產能利用率也還處於相對低位的狀態。對於科創企業而言整個上半年，市場募投退基本都在下行，側面體現出企業自身發展的資金是不足的。園區載體市場表現則有明顯分化：商務樓市場空置率相對處於高位，但產業園這一類載體的整體招商情況相對穩定。

總結下來弱週期主要面臨兩大失衡：一方面從產業經濟來說，是政府熱與市場冷的失衡。另一方面從園區載體來說，是供給側與需求側的失衡。所以弱週期產業地產面臨着結構性分化的問題。但整體而言我還是持樂觀態度。

第一，我們可以從已發了公募REITs的優質產業園標的的運營中看出一二。研產或者說生產為主的產業園無論是去化還是租金都表現的非常出色和穩定。而我們金地威新截止到6月30日，全國運營期的產業園區平均出租率也達到了95%，這非常不容易，也側面顯現出了製造業的韌性。

第二，我們研究院將全國產業地產開發主體上市公司2022年全年年報的數據做了一個對比，可以看到產業地產上市公司的市值、營業收入、ROE、歸母淨利潤遠遠高於房地產行業的中位數，股價也相對比較穩定。可見逆勢之下產業園區依舊是具有商業價值的好標的。

第三個思考：弱週期孕育產業地產四大機遇

我們意識到正處於弱週期中，但隱約也感覺到弱週期正在孕育新變局、新機遇。

尤其在科創時代的語境下，多地再次重申製造業強市，頂層戰略下，特色化、主題化、專業化的園區將成為高質量發展首選。

總結下來，大概有四大機遇將會對產業地產領域產生影響。

機遇一：數實融合，管理模式面臨迭代轉型。

大家知道，數字化對產業和園區運營都提出了轉型要求，也就是產業數字化、園區數字化、企業數字化。我們金地威新產業其實也藉助金地科技公司在建設數字化、運營數字化、業務數字化有了一些突破。

機遇二：存量時代，運營模式面臨戰略轉型。

實際上產業園區正式進入運營為王的時代，企業正從“承接中小企業園區開發建設”到“為區域招商引資+綜合運營創造生態，進而促進增量發展”的演變。這也對產業園運營提出了“產業主題化、產品定製化、管理精細化”的新目標。

其實我們金地威新在廣州、上海和北京都有生物醫藥主題園區，也專門為此打造了產業生態圈。我們怎麼做？一個是我們把全國的生物醫藥基地研究顧問，一些CDMO龍頭藥企等相關技術人才形成一個課題組，每月定期舉辦活動。二是我們也在通過基金為紐帶導入一些產業資源，比如我們在成都溫江就想聯動上海的相關資源推動兩地共建一個生物醫藥產業基金。通過整合相關資源形成一個產業生態圈來持續打造我們的核心競爭力。

機遇三：雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。

產業園區碳排放貢獻率佔到31%，低碳園區不僅僅是在履行社會責任。我們通過一個低碳園區的建造來獲取光伏發電收入，實際上更是商業模式的創新。比如說現在的綠色金融信貸比常態的貸款還低1.5%，而未來綠色債券和碳交易都有很大的市場空間。所以說雙碳時代的建造模式轉型可以被看作是有力推進這個園區的生態價值鏈與資管價值鏈、產業價值鏈的高度融合。金地威新在低碳園區這一賽道發力較早，現在已經在全國八個園區完成了光伏項目的接入，到2025年每年大概預估有3500萬左右的發電收入。

機遇四：資管時代，商業模式面臨創新轉型。

REITs市場加速擴容，賦予園區運營和資本的屬性，產業園基金也成為發力點。截至2023年5月30日，產業園區REITs總市值165億元，佔產權類REITs市值比重50%。產業園區基金成為發力點，“資本+資源+資產”實現良性循環。通過吸引、合作、共建等形式，形成多層次產業投資基金羣，融投並舉，助力招商，加速成果轉化，以科創園區開發主體上市、園中園資產公募REITS、被投科創企業上市的“三化聯動”形成園區商業模式的閉合。

身處弱週期，金地威新也將逆勢打磨內功，不畏波動，堅守長期而正確的事情。加強產業研究，研究戰略性新興產業趨勢和產業鏈佈局，發佈產業藍皮書。持續推動產品標準化，推動生命科學主題園載體標準化和產業園色彩體系標準化落地。加強內部人才培養，推出“威新商學院”活動、做好招商與產服崗位資質認證、打造V知星球，產業小課堂等品牌，實現綜合實力的再提升。