朱清源：新時代房地産創新發展模式 | 博鰲地産發展大會演講

本文為朱清源在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲地産發展大會”上發表的演講。

朱清源（衆森綠建國際科技股份公司董事長）：尊敬的各位嘉賓，大家下午好！首先感謝博鰲房地産論壇主辦方，讓我們年年站在這個台上分享房地産的思想，讓我們更加具有智慧和力量，堅持活到今天，就像大家議論的一樣，不躺平、不死，我們就是赢家，相信今天來的都是赢家。

我今天演講的題目是“新時代房地産創新發展模式”。

習近平總書記提出，中國将提高國家自主貢獻力度，采取更有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前達到峰值，努力争取2060年實現碳中和的戰略目標。

我今天從三個方面匯報：第一是房地産行業大變局，第二是房地産行業大突圍，第三是衆森綠建創新實踐。

一、房地産行業大變局。目前行業有三大困境：三道紅線、産品同質化、房企暴雷，造成資金斷裂、打價格戰、債務危機。

高周轉、高杠杆、高負債三高發展模式不可持續，也可以說這是失敗的。

二、房地産行業大突圍。衆森綠建主張從三高向三好大突圍，綠色低碳科技為客戶創造核心價值，也就是綠色低碳住宅能實現創造生命健康。

1、房子品質好。綠色科技住宅，不裝空調、健康舒适、四季如春，恒溫、恒氧、恒濕、恒淨，主要從這八個字來展開衆森綠建的研發。從恒溫的角度來講，我們室内的溫度能做到均衡，不像空調吹得那麼難過。恒氧就是通過我們的新風持續外循環，室内空氣質量非常好。

恒濕，在南方濕度非常高的情況下，一年四季都均衡在最舒适的濕度。上半年在南方有些潮濕比較重的丘陵地區，通過我們的新風繫統，能起到除濕的作用，在冬天比較幹燥的時候，它有加濕的功能，達到最符合人體的舒适的濕度。恒靜就是在房間里面沒有任何噪音的幹擾，室内環境非常安靜，睡眠質量非常好。

在20多年前的時候，國内的霧霾非常嚴重，我們就開始研究能減少霧霾，特别是呼吸道感染的病人。後來我們研發出來，創造了奇迹。我們的小區里面有很多業主原來得了抑郁症，他們賣掉原來的房子來買我們的房子。他們得抑郁症就是原來的房子質量不好，睡覺不好導致精神不好。

住在我們的房子里，空氣質量好，氧分高，睡得比較好，經過一段時間的調整，心情就會舒暢起來，抑郁症的現象也會減輕。所以我們從這4個方面來研發，對人的身體健康都是非常好的。

2、物業服務好。好質量的房子是老百姓需求的，同時交付之後也要提供好的服務，我們當年交付的業主入住率達到85%，我們都是精裝修房，有些業主不需要改造，直接就可以進去居住。

有些毛坯房可能入住之後十來年還有人在陸續裝修，影響業主的正常生活。我們的住宅交房的滿意度也非常高，特别是在南昌這種四季明顯的氣候，夏天熱、秋天幹燥、冬天冷、春天潮濕，他一打開我們的單元門或者進到地下室，感覺就不一樣，業主的滿意度非常高。再一個是我們的物業服務收繳率達到98%以上，這也是業主滿意度高的一個體現。

3、經濟效益好。我們的綠色建築打造差異化的競争優勢，避免打價格戰的痛苦，能保證項目取得超出預期的經濟效益。我們通過市場調研了解到，在一線城市可以溢價3到5萬塊錢一平米，增加成本不多，增加1000塊錢左右的成本。

二線城市可以溢價1萬到3萬塊錢一平米，三線城市可以溢價3000到5000塊錢一平米。這個效益還是非常可觀的。我們在南昌做的項目，基本上比旁邊的項目多賣七八千一平米。

第三，衆森綠建創新實踐。

這是我們一個比較成功的案例，衆森紅谷一品項目，項目有商業，也有酒店公寓，還有高層和别墅，是一個綜合性的大盤。

衆森綠建科技獲得的一些荣譽在這里也簡單跟大家分享一下，我們是國家高新技術企業，獲得國家70多項節能科技的專利，也荣獲中國房地産行業的廣廈獎，也就是建築公司說的魯班獎。

我們還有兩項國家十三五重點研發專項工程，通過大數據、綠色建築、管理技術、研發與示範，成功得到了認證。綠色三星標準還是比較低的，我們的標準是高于這個國家標準的，專門做了一個軟件，免費提供給國家建科院使用。

我們做的被動房也比較多，規模也是比較大的，不像有的企業只是做一點實驗，我們是直接把它做到商業、辦公樓和住宅里，是經過德國被動房認證的。

衆森綠建建築有十大科技繫統，這里就不贅述了。

衆森綠建科技核心競争優勢有六個方面：國際綠建技術科技研發團隊、綠色科技建築整體解決方案、互聯網能耗管控平台、20年綠建項目成功開發經驗、綠建全産業鍊綜合服務能力、綠建機電設備采購供應鍊。

衆森綠建科技商業模式：綠建技術服務、綠建營銷策劃、綠建項目投資開發、綠建工程總承包、綠建施工管理服務、綠建施工運營服務。

衆森綠建的核心價值觀：為實現國家雙談戰略貢獻力量、為房地産項目創造良好經濟效益、為高品質人群創造健康舒适生活。

大家做企業都在講以人為本的經營理念，衆森綠建也是堅持以人為本的經營理念，就是把生命健康放在最高的高度，不光是在造房子，更重要的是在引導生活，為客戶創造的核心價值就是保障人的生命健康。

我們的房子是輕裝修、重健康，不是說高檔房就把園林景觀打造得多好、室内打造得金碧輝煌，我們對于房地産項目都有自己的品質定位。

我也是博鰲論壇忠誠的粉絲，每年都會到這個論壇上吸收房地産盛宴的智慧和力量。過去在房地産黃金時代，大家的發展都很瘋狂，我曾經聽過“給我一個支點，我可以撬動地球”，很多人都有改變世界的想法。

我想改變世界是很難的，改變我們自己是很容易的。在任何時代都有機會，我們只要重視這一點，練好内功、把握好市場，我認為房地産前景仍然是美好的。

衆森綠建在低碳綠色健康住宅方面始終是堅持科技創新的，房地産錢非常難賺、投資規模很大、周期也很長，從這個角度來說，我們的管理也要創新，因為房地産的管理比制造業還難。

制造業只要把原材料買了，能按期生産，就能按期交付給客戶，交易就結束了。而房地産有衆多的政策調控，限購、限貸等等把什麼方面都限了，美國把我們的芯片限了，中國的工業就很難發展。我想一個行業在這麼多限制政策的情況下如何生存，這是房地産永遠的主題。

從這一點來講，我就在想，過去房地産靠做大規模，講究高周轉。在市場低迷的情況下，高周轉不靈了，就造成資金鍊斷裂的暴雷現象。我想做企業就是一句話，追求合理的利潤，承擔我們該承擔的社會責任，我們的未來一定是美好的。

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