韓蕾（仲量聯行中國區投資及資本市場工業物流地產負責人）：謝謝主持人，謝謝線上的各位朋友，大家好，我是仲量聯行中國區投資和資本市場部工業物流地產板塊負責人韓蕾，感謝觀點的邀請。
今天我有幸在這裏和在座的各位朋友做一個工業物流地產投資的分享。剛才各位嘉賓老師的發言都很精彩，我的發言和高力的王總演講有一定的交集，不過我會更傾向於從投資的角度出發。
今年的經濟大環境相信大家都感同身受，“守得雲開見月明”既是我今天的演講主題，也代表了我對工業物流投資板塊2023年的展望。
首先我會給大家看看2022年工業物流地產投資的概述，也會加上一個典型的案例分析，然後會給大家分析這個行業的基本面的變化和各個城市市場羣的表現，並且對2023年的投資市場格局變化做一個展望。
我們認為這個板塊在2022年雖然應對了市場極大的挑戰，內外都有很大的不確定因素，但是整體來講我們覺得這個板塊是非常有韌性的。首先從宏觀經濟的角度，截止到第三季度，總體我們的經濟頂住壓力，實現了正向的增長，陸續也有促進經濟復甦的政策出臺，提振經濟、促進增長是2023年整個經濟政策的主要着力點，貨幣金融政策將繼續保持適度寬鬆，所以對企業來講，融資成本的負擔會相對減輕。從工業物流租賃市場表現來看，三季度以來，租賃活動有進一步的恢復，但是仍然和同期水平相比是有一定的差距，租金增長在不同的城市都有一些分化的表現，在主要的樞紐城市，租金增長仍然保持一定的增幅，但是增幅出現進一步的放緩，在部分空置率比較高，或者短期新增供應比較多的城市，租金會出現不同程度的下跌。
過去一年，我們認為從投資的角度，工業物流地產展現了強大的韌性，前三季度即便在市場這麼不確定的因素作用下，我們還是有錄得超過7宗大宗物流工業資產包的成交，總面積超過400萬平方，也進一步彰顯了投資人對這一資產類別的信心。
從左圖可以看到，從2019年以來，投入中國工業物流的資金穩步提升，雖然受疫情和大環境的影響，一些資本機構對中國各類別資產的投資都持保守和謹慎的態度，雖然目前還沒拿到2022年全年的數據，但是基於今年上半年幾宗比較大物流資產項目的成交，我們估計2022年工業物流資產的成交量佔全部商業地產成交量的佔比有望創下新高。
下面是我們今年成交的一個案例，這是今年上半年所謂工業物流成交項目裏面規模最大的一宗工業物流資產包項目，這也是我們部門從去年年中一直忙到年底的大案子，感謝客戶的委託，也感謝在座的有些朋友的參與和競標。DLJ是一家總部在美國的房地產私募基金，它希望以正式的方式退出其5期基金的全部資產，本次資產包包含了11個項目，總面積超過55.8萬平方米，全部的資產都在長三角，本項目的正式推廣是在2021年9月份啓動的，在三輪競爭性的投標過程之後，成交的資本化率也創下了市場的新低，所以這個項目是今年年初投資人比較希望看齊的項目。
在這個部分我會對工業物流地產的基本面做一個分析，我們現在去定義物流倉儲行業，會把它定義得再寬泛一些，因為我們在各類的成交裏也看到，工業和物流是相輔相成的，而且在近期成交的一些資產包裏面，工業、產業園區也都佔到一定的比重。
首先從需求段五做一個分析。從需求的角度來看，電商和第三方物流還是目前高標倉儲最大的需求來源，有最廣泛的租戶羣體，受疫情反覆和封控的影響，從2022年前三季度數據來看，我們認為全年的網上零售額是很難趕超2021年的。剛才高力的王總也提到了消費降級的現象，我個人也有一些切身的感受，比如說今年雙11我就沒有去年的購買力度那麼強。不過從網上的佔比來看，確實增長明顯，說明消費者對電商的依賴程度經過疫情是有增無減的，說明網上銷售額雖然有所降低，但是它的比重是在增長的，從這兩方面做一個綜合平衡的判斷，我認為電商的需求還是相對比較穩定的。
其次，電商的需求和逐漸恢復的國際供應鏈，我們都知道在2021年以來，國際供應鏈受到各個國家反覆疫情封控的影響，國際供應鏈是受阻的，我們覺得電商的需求和逐漸恢復的國際供應鏈將進一步帶動第三方物流和快遞快運的需求。今年我們看到很多在一線城市，包括一線城市周邊的物流倉儲資源出來之後，主力的租戶羣體還是第三方物流和快遞快運公司，雖然他們的擴張需求不如往年旺盛，但是仍然保持一定的增長規模。
從供應來看，疫情一定程度上放緩了新增供應的節奏。我們也看到有一些項目施工的進程是有一些滯後，拿地的節奏在部分城市我們也覺得是有些放緩，我們看到在未來兩年之內，除了廊坊之外，其它大部分的主要物流節點城市，可以看到非常明顯的供應增幅，以上海、崑山、嘉興這樣的城市為例，它的供應增長和需求的擴張還是相對平衡的，所以我個人認為在未來兩年之內工業物流的供需是會相對平衡的，當然可能個別城市會面臨着租金上行的壓力，包括空置率增長的壓力。
從這張圖表可以看到，工業物流板塊在振盪的市場環境下還是表現出了非常強大的韌性，同比2021年，長三角和大灣區受到的衝擊應該是最小的，所以您會看到它的平均出租率變化比較小，平均的租金還是保持相對理性的增幅。成都和重慶因為從2020年年底開始新增供應就有所放緩，因為當時整個市場的空置率還是挺高的，反而他們的出租率是有所改善。京津冀短期之內的平均出租率因為廊坊和天津的部分區域新增面積還是比較多的，所以出租率會有所下調，還需要一定的時間去去化面積。但總體而言，行業受到市場大環境的影響有限。這裏是對比其它的一些板塊，工業物流還是相對來講表現出了比較強的韌性。
在下一個章節我會主要從投資的角度分析2020年以來投資市場的格局變化，並且對2023年的工業物流板塊市場表現做進一步的展望。
今天在線的很多朋友其實都是我們這個行業的投資人，想必對這一業務所羅列的投資者類型都不陌生，剛才王總對這部分也講得比較深，所以我就不展開敘述了。
從我們的觀察來看，今年市場的競爭和分化是非常明顯的，傳統來講外資的LP還是中國工業物流行業的主導參與者，但今年以來因為境外融資成本居高不下，人民幣兌美元貶值以及國內疫情管控帶來的投資者情緒變化，所以我們認為外資的投資人今年下半年開始是偏保守的。與此同時，內資的被動投資人，尤其是險資在積極地佈局工業物流賽道，他們和一些基金管理人或者是開發商、運營方一起，近期也頻頻出手，競爭和收購優質的工業物流資產。而國企和自用型買家雖然相比前幾年他們的步伐略放緩了一些，但是因為他們的資金渠道比較廣，仍然是這個賽道活躍度比較高的買家。
以上海為例分析工業物流板塊對比其它的資產類型，它的資本化率變化情況。我們會看到從2021年以來，工業物流板塊的資本化率的壓縮趨勢是非常明顯的，也是各個資產類別裏面資本化率下行最明顯的板塊。但是從2021年年底開始，我們會覺得它的壓縮程度不高，短期內資本化率繼續壓縮的空間不會有之前那麼大，中短期內會保持平穩。各位嘉賓剛才也從拿地、拿項目的角度做了分析，從這個板塊來講，它的項目獲取難度還是非常大的，尤其是以一線城市為例，上海、北京、廣州、東莞之類的城市，獲地難度大，出讓的項目，包括能做工業物流這個業態的項目也比較少，所以短期內即便在經濟振盪的情況下，這個行業的資本化率也不太會出現下降的情況。
展望2023年，我們認為2023年這個板塊還是會面臨很多挑戰，但是與此同時機遇也很大，對比2022年，我們會預測2023年這個板塊的交易量將提高60%以上，甚至有可能更多，短期內投資人仍然會秉持謹慎態度，所以這是這個行業目前比較大的挑戰。境外高通脹的環境推動借貸成本的上升，附加人民幣兌美元貶值的一些因素，不過這一兩週來，我們看到人民幣兌美元又重回了6字頭，這也是一個利好因素，境外投資人短期之內保持積極拓展態勢，我們覺得相對來講會比較難，但是如果就經濟環境的進一步改善，明年3月份以後，這個市場有望看到外資的積極迴歸。
後動態清零時代的經濟激活仍需要落地政策的調整，近期我們也看到各個地方的政策有時候會有一些矛盾的情況，從機遇來看，多數的投資人將更密切關注國內經濟的走勢和潛在的投資機會，對比2022年，我們也梳理了一下市場上可能會出來的資產包項目，我們會覺得這個市場將迎來更多的機會，賣方的預期將更趨於理性，新進入的投資者將獲得更多的參與機會，他們獲取優質資產組合的概率也會更高，項目交易的結構也更趨靈活。展望2023年，我們認為二季度開始市場有望逐漸升溫，人民幣險資和國資背景的投資人將廣泛參與，短期之內外資將重點關注開發類或者核心增值類項目，完全只看核心類項目的話，目前來講我們認為這個板塊的外資還是活躍度不大。工業物流行業重管理和輕資產的模式將加速發展，明年有望創下年度工業物流板塊成交量的新高。
這就是我今天的分享，希望大家會後可以跟我進行進一步的討論，我們非常希望幫助這個行業的投資人或者是開發商，以及運營方，我們都希望幫助大家做前瞻的規劃，實現更高的價值。