童心（中電光谷聯合控股有限公司產業經濟研究所所長）：我今天分享的主題是“產業園的價值投資邏輯”。其實今天這個題目的外延是很廣的，包括產業、物流和新基建，觀點提出這樣幾個關鍵詞，我讀到的是對產業載體和產業組織方式的關注。主持人剛剛也提到了好幾次新經濟、新模式、新動態，這也反映出我們對當今這個時代變化的關注，或者說一種普遍的焦慮。
今天我想跟各位交流的是我體會到的中電光谷在產業園業務中所體現的價值投資的邏輯和我們對新經濟的看法。
做住宅物業看的是區位和配套，投的是人口紅利，是對人口持續增長和收入持續增長的預期。當人口紅利消失、人口增長停滯的時候，這種固有的商業模式或者收益模式就被顛覆了。
商業物業看的還是區位，投的是消費力，是商業聚集。但是當新的消費模式，比如說淘寶和京東從萌芽到全面覆蓋我們的衣食住行的各個領域的時候，我們的消費習慣和生活方式又被顛覆了，所以這時候商業物業也就出現了問題。
我所在的研究所有一個職能是新區域和新項目的拓展，所以在這個過程中我們接觸到了不少投資機構，希望把產業園也作為投資的方向，但合作成功的還是很少的，因為他們往往要求很高的短期收益。資本是要做選擇題，就是要判斷錢投在哪裏收益率更高。所以它是在做一種價值判斷。
我們來看一下中電光谷業務的轉型和嬗變過程。2004年之前，我們也是傳統的住宅業務為主，2005年重組之後，伴隨着我們在武漢的光谷軟件園、光谷金融港、光谷生物城等項目的實施，產業園區開發建設和綜合運營就成為了中電光谷的核心業務。以最早的光谷軟件園為例，來看看整個迭代的過程。
園區在2004年之前聚集的是一批類似於國電武儀這種電力自動化的企業，隨後惠普、IBM、軟通動力、傳神這種軟件信息和服務外包企業逐漸進來，華為的研究所也在這裏過渡了幾年；2008年汶川地震加快了金融機構的前後臺分離和兩地三中心數據業務全國佈局的步伐，光谷軟件園抓住這個機會承接了招商銀行、交通銀行、銀聯商務、光大銀行等一批金融機構進入，並在此基礎上衍生出了光谷金融港。大概2012年前後，這裏又成了鬥魚、卷皮等移動互聯網企業聚集的園區，兩年前，斑馬智行這樣智能網聯時代的頭部企業也紛紛進入。
在光谷軟件園十幾年的發展過程中，每一期的空間形態按照既定的規劃展開建設，而園區的產業內核、產業生態和產業形態也發生了顛覆性的變化，一方面是因為有的企業在快速生長，有的企業隨着時代的洪流在慢慢的褪去，更重要的是在我們做這個產業園，從一開始在園區的定位，到產品設計，到後面建立服務體系，構建產業生態的時候，它本身就是在順應產業發展的自我迭代的趨勢。所以產業聚集和產業迭代升級帶來的具有更高勢能的企業和人才的聚集，助推了項目所在區域板塊價值的提升。這就能夠解釋為什麼處在武漢市三環外的光谷地區，房價和辦公樓租金能夠比肩城市中心的原因。
在這個圖最東邊的那一塊是我們為政府在2007年的時候定製的一個組團，目前這個組團的年回報率已經達到了30%以上，所以對於資本來說，進駐的時間很重要。對於產業投資，不是說我去投已經成熟的，已經建成多少年的，已經存在的價值，而是要去做產業聚集和產業升級過程中帶來分享產業成長和產業發展所創造的價值。如果說投商業、住宅地產賭的是基礎設施和環境配套，做產業園投資應該賭的就是這個物業上所承載的產業的成長力和產業生態發展的迭代。
這幾張圖片是近幾年我們在各地看到的園區項目的情況，房子建的很好，使用效率很低。從2014年國家提出“大眾創新和萬眾創業”開始，各地做了很多的孵化器、加速器、創新中心和總部經濟園，這裏面有一些特定主題的產業園，比如說信息港、人才港、院士港等等聽起來非常高大上的項目，我們在很多的城市核心區域，建了大量的辦公樓羣，經常是成棟成棟的閒置，有的地方空置率超過了50%。
不少地方政府也邀請我們過去幫助他們解決一些存量消化的問題，看能不能加以盤活利用。實事求是地講，無論誰來做都是很難的。如果放在經濟比較繁榮的時期，我們把它的定位做一些調整，然後引入一些核心的要素、核心的企業，想辦法打造平臺、構建生態，再加上一些政策加持，在地段優良的地方或者配套成熟的地方，通過引入商業性、生活性的服務，可能還是能夠消納一部分的。但是在現在這種全球經濟整體不是很景氣，實體經濟也非常困難的情況下，要消納這麼大量的同質化的辦公樓是非常困難的。
所以對我們來講，差異化和精準定位就很關鍵。建的園區到底為誰服務？我們做每一個產業園定位的時候，一定首先是基於這個城市的資源稟賦、人文氣質，以及這個區位有什麼樣的產業基礎，來謀劃這樣的產業園。
中電光谷總結的方法論叫做“一城一法、一園一策”，要針對我們確定要集聚的主導產業的上下游環節做相應的產品設計，然後做服務功能的配套，包括產業園的內外交通怎麼組織，包括它需要有一些什麼樣的公共技術和服務的檢驗檢測平臺等等。
比如說我們在做生物類園區的時候，這裏面一定要引入的要素就是模式動物。因為做各種新藥的研發和實驗，它一定要用到比如小白鼠、靈長類的猴子等等模式動物，它既是產業鏈上的一個環節，同時也是作為一個要素供給，為醫藥研發類的企業提供服務。
除此之外，我們還要能夠針對企業的實際需求，對我們的規劃進行適應性調整，做到敏捷定製。還包括在整個招商過程中如何延鏈、補鏈等等。這也是非常重要的內容。
所以要做成做好一個項目，我們理解從一開始我們的出發點就一定是要基於實際的產業和企業的需求來提供價值，一定是要基於對產業發展規律和產業集羣發展模式的深刻認知來組織資源、提供企業所需的價值。所以做產業園區的開發、建設和運營，我們體會是要長期的堅持，它不太可能短期見效，短則以3到5年為一個週期，長則以10年為一個大的週期。今天線上很多的朋友也是做產業園區或者產業地產的，在這一點上可能我們都是深有體會的。
中電光谷現在在全國44個城市的80多個項目都是以這樣的出發點來做事情，無論是我們自己投資的，還是政府和其它主體投資，中電光谷提供全程全週期解決方案和一站式服務，都是這個出發點。我們一直在做的就是構建整個產業生態的過程中，讓每一個要素都實現生態共建和價值共享。我理解做產業園首先就是要選好方向，做正確的事，在過程中又要以正確的方式來做事，所以它一定是久久為功才能水到渠成。
有一句話我覺得放在這個地方特別合適，就是做時間的朋友，讓它慢慢地沉澱。
對於新經濟和產業園方向的判定，我們從2020年到現在新落成的園區，大概的產業方向，我們總結就是兩個方向：
一個是數字+。數字+實體制造，比如說數字+電力裝備，它可能就是智能電網和電力仿真。如果是數字+傳統的汽車製造業，就是智能網聯汽車和無人駕駛。數字+文創，就是遊戲、數字競技、數字音樂等等。如果是數字+實體制造，範圍很廣、參與主題很多，前景很可觀。如果是涉及到數字+文創，涉及到文化、消費、生活的，它的想像空間也是足夠大。所以當產業的數字化積累到一定程度的時候，它自然就能夠過渡到數據資產的產業化。
還有一個是生物+。這個生物+主要是指生物技術對很多行業的顛覆，比如說對傳統的製藥業，原來是以化學藥為主，現在我們看到很多大分子藥，比如說基因治療、細胞診療，還有一些靶向藥、免疫療法，實際上就是運用的生物技術。比如目前被討論較多的CAR-T、NK對血癌、淋巴癌和部分實體器官癌的治療，實際上都是生物技術對於診療技術的革新。還有生物技術對材料，如生物基的材料，對環境友好的材料，在包裝和服裝製造領域的顛覆。還有利用生物酶、生物發酵工藝對環境的修復，對水體、土壤的修復，食品的製備和農業技術的革新等。數字+和生物+其實本質上都是體現了十四五規劃裏面提出的產業基礎的高級化和產業鏈的現代化。這是我們目前做產業園區的主要方向之一。
第二個是國產替代和自主可控，它是夯實強國基座的重要方向。在二十大的報告中，大概有13個“強國”，包括教育、人才等等體系，其中涉及到產業體系的，我們認為這幾個比較重要：科技強國、航天強國、網絡強國和數字中國。這些在一起就涉及到一些新的技術，還有一些新的基礎性的材料、先進的戰略性的材料，包括我們已經進入快車道的行業，比如說新能源和數字化，將是引導或者構建強國基礎的底層能力。中電光谷的第一大股東中國電子是國家網信產業的核心力量和組織平臺，現在做的基本上就是網絡強國和數字中國，未來在這個基座下面衍生出的各種應用的場景和下游的應用，我們覺得也是未來會發展的重點。
這裏我還想提出一個觀點供大家討論，我們怎麼看待產業園開發運營業務裏面的輕和重，過去一直有一個觀點認為，如果我需要以自有資金投入就是重，沒有持續資金投入或者投得很少就是輕。
實際上在我們看來，你要把一個產業園做好，其實最重的投入是人，是團隊的經驗和智慧。對企業來說就是它經過多年積累和沉澱下來的解決問題的能力體系和資源網絡。這些決定了產業園的生死成敗。所以，參與產業園業務的企業如何建立自身在某個細分領域獨有的能力體系，應該是未來一段時間內大家競爭的主要方向。
中電光谷的能力體系也是在近20年服務產業的過程中逐漸積澱和迭代起來的，包括我們一開始對於城市區域大格局的產業發展判斷，包括對關鍵節點和標杆項目的策劃，再到要如何設計與產業需求相適應的建築產品和配套體系，以及建造過程中的敏捷定製服務。按照以終為始的理念在項目策劃階段同步啓動的預招商和產業服務平臺的搭建跟運營，包括企業入駐之後，我們要提供它的餐飲、酒店、數字園區、基金等等涉及到入駐企業持續成長的各種服務，這樣就形成了中電光谷做好產業園的能力體系。
除此以外，我們還想做的事情是什麼呢？我們正在探索和構建的是基於我們已有的44個城市、83個園區，近萬家企業以及創新機構的體量下，一個數字化的產業資源共享平臺。一方面，我們希望利用平臺化的力量和數字化的工具，來為已經入駐園區的各種企業提供供應鏈組織和更有針對性的產業生態鏈服務，增強用戶的黏性；另一方面我們也在想，怎麼樣把我們已經積累的這麼多數據資產如何實現價值變現。
今天也有很多投資機構，我想說作為投資機構決定要投一個產業園項目，一定是做價值投資。中電光谷擅長的是搭建平臺，大家可以一起來合作，打造產業生態，聚集產業資源，創造價值，共享繁榮的成果。
最後再回到主題，投資和業務方向的選擇，最後的落腳一定是需求牽引，提供價值。所以它的本質是一種價值創造和價值提供。這種價值提供對企業和產業來說，它提供的遠不止是物理的空間，而是系統的持續的產業服務，對人來說，提供的就是一種生活服務，所以它不是鋼筋水泥，不是物業空間，提供的是一種長期服務的價值。
這就是我今天想跟大家交流和分享的內容。最後感謝大家的關注，希望後面能夠有更多的機會跟大家多交流、多學習，也希望能有機會跟大家一起為客戶創造更多的價值。