邵宇（東方證券首席經濟學家、總裁助理）：各位下午好。
宏觀永遠重要，我看到參會的名單還是以職業經理人為主，職業經理人永遠最卷，永遠在尋找最多的機會，我也是職業經理人，和大家一起探討有什麼更好的機會。
最新的議程名單，第一個是不良資產，第二個是REITs，在這裏面還得發掘一些機會。基本的事實，做房地產的都很清楚，房地產下行，上次討論的時候還說有二次觸底的過程，就是不再那麼有利於加槓桿了，這是因為預期有所變化了。房地產對經濟的貢獻率和產出也到了負的水平，這是現實。
大家知道，房地產行業不是房地產本身的事情，牽涉到土地、財政還有貨幣投放，包括未來的基礎設施。我們看到這麼漂亮的道路都是未來要用房子的出讓收入和稅金還的，需要有足夠多的接盤俠才行，過去個循環很猛，現在看的話，壓力很大。
我是經濟學家，怎麼樣運營房地產項目沒有經驗，但一些趨勢是如此的清晰。
我的理解是這樣的，以前的模式，特別是高週轉的模式，大家知道那個時代過去了，看最近的龍湖、旭輝，這意味着很多的變化。
你可以看到，發展這個詞是中性的，我們是一個發展中的經濟體，毫無疑問，也可以理解。
第三個詞是安全，安全當然非常重要，特別是這樣一個環境下。因為我們覺得周邊的環境相對不安全，這對方面有更多的需求。
開放市場，這個大家其實已經看到了，相對而言給的權重略低一點，這是一個客觀的分析，沒有問題。這裏面可以看到很多清晰的價值取向，為什麼是這樣子？存在的不一定是合理的，不管你喜歡不喜歡，這就是趨勢。
這時候我們就想應該怎麼做？說白了，我們現在整個的邏輯，從內部來看，肯定更多的偏重公平。房地產也好，互聯網也好，對這塊都會有比較大的調整空間。以前我們更多強調自身的發展，這個情況下要定位房地產，這樣才能看得比較清楚。
大的趨勢是難以改了，我們要看應該怎麼做。
我做過兩個分析，第一，這次裏面提到比較重要的發展格局，我的理解，房地產每一塊都有定位，比如現代產業，這個產業和我房地產有關係嗎？當然有關係，REITs也有關係。
現在的產業要載體，這個載體可能不是簡單的產城融合，可能有更豐富的含量。剛才聽到一位講者提到是否加入一些技術含量，比如5G，當然要有，否則怎麼發REITs。
還有比如區域協調，以前的區域協調更廣的面積，現在是更加集約。在這個更廣的過程中，你要鋪過多的攤子就是不良資產，那麼不良資產怎麼接？是地方接還是國家來接，這個定價非常關鍵，不良資產都是定價的問題。
這是一個複雜的過程，如果要市場化解決，肯定要更長的時間和更多的職業經理人蔘與其中。
另外還要看一個東西，高水平開放是一個確定的區域，不是什麼地方都一樣，有的地方開放就高，就會吸引更多的資本，比如這次躺贏的新加坡。
第二是鄉村振興，第三是科技興國，科技和教育，這個篇幅非常多。
我們能不能更具像一點？可以。這個圖每次開會的時候我都會說，這個是非常重要2035遠景規劃目標。
決策者看到的是BP，是藍圖，是國家的藍圖，五年、十年、十五年；我是從投資人的角度，看到的是母公司的商業計劃書，如果母公司都沒整明白，怎麼確保自己家裏可以做好？
我作為經濟學家的功能之一，就是告訴各位職業經理人往哪個區域，哪個領域，哪個行業、哪個企業，哪個模式，哪個業態，去配置你的資源。在這個過程中，可能會分享到母公司的紅利。
說白了很簡單，我就是告訴大家怎麼卷的有效率，因為職業經理人都比較卷。
我的邏輯很簡單，這兩個點也是特別重要的點。首先綠色的前提在這兒，意味着我們非常緊迫的發展時刻表，我們的判斷，綠色發展非常重要。當然這個前提下就是區域的問題，包括不良資產的處置，包括未來的區域熱點在哪裏。
這個圖是十年前的圖，感謝各位，很努力，把綠色的這裏都幹出爛尾樓了。城市化總歸會結束，們希望以房地產為主的GDP會慢慢的下來，科技和產業這塊慢慢起來，這樣就可以拉平。
問題是感謝各位的努力，房地產是這樣子下來的，科技很慢，因為芯片還沒搞起來。
下面還有一個底層邏輯，就是人口，我們都希望人口2030年就達峯，很不幸的是可能今年就會達峯了。當然我的判斷不一定對，給大家做參考。
兩個地方，第一是在我們這個地方。我之所以來晚了，是在浦東新區做一個企業家的交流。這個地方是臨港自貿片區，有830平方公里，現在常住人口只有66萬人，目標是成為一個濱海新城，在未來10到15年引入200萬常住人口。這個地方部署不僅有特斯拉、大飛機，空港、深水港，還有一系列的建設和基礎項目。
我說這個是什麼意思？以後是高度結構化的，在哪裏可以吸引到人，吸引到資本，吸引到大型的項目、產業，才會有機會。這個地方和新加坡差不多大，我們能不能在這裏形成一個資本集聚的高地？這個地方的目標是再造一個浦東，一萬億的GDP，就是一個城市了，過萬億的城市沒有幾個，這個裏面就有機會。
還有一個也很重要的，一體化示範區，上海拿一個區，青浦，浙江拿了一個縣，嘉善，蘇州拿了一個區吳江，這裏集聚了大量的資源，如果未來十年可以把人和資源吸引到這裏來，這些就成為城市化最終的戰場。
上海現在最新的政策，研究生在五大新城可以自由落戶，大家開玩笑說先給了一張滬C牌照，就是郊區牌照，五年以後可以轉為滬A。這是招攬人才的一種，這和香港的優才差不多。
另外一塊在珠三角，有一塊區域值得大家看看，香港和深圳比鄰的區域，北部都會區，這意味着可能會把以前的香港模式真的變成新加坡模式。
這裏面目標是250萬常住人口，現在香港只有750萬人。香港最頭疼的問題是房價問題，當然還有產業和基礎設施，和深圳的融合，這是一個全新前景。
這裏會有一個新的模式，各位職業經理人在這裏可以找到自己的定位和新模式，就會有機會。當然找到這個機會的時候，我們作為投資人，作為金融資源的供給者，我們願意和大家合作。
我最近見了很多產業園的運營商，我們現在是要做精，這個地方就做這個集羣，做好配套，配置一個全新的系統，包括線上線下一體化的系統，完成招商、發佈、產品、體驗等等，甚至把元宇宙的概念放在這裏面，提升估值。包括香港也對虛擬資產打開了很多想像的空間，這就是我看到的未來。
究竟怎麼和產業結合在一塊？這裏面就必須提到我們至關重要的這個結構。
說REITs說產業，我們是投產業的企業，我們看什麼？看園區裏面標誌性的產業集羣，如果是，我們可以找到合作的機會。當然產業的玩法很多，對我們來說，大道至簡，只看好四個領域。
然後是找到一個先行先試者，就是關鍵的運營環境和場景。我們認為我們有一個重要的判斷供大家參考，過去十年只有一件產品征服了世界上所有人，就是iPhone，未來十年如果還有兩個爆款，第一是全自動駕駛的新能源汽車，第二個是家裏的通用型人型機器人，這兩個是絕對的爆款，基本人手一個，你值得擁有，就像iPhone一樣。
今年中國上半年新能源汽車出口接近300萬輛，在內燃機時代中國是輸掉的，我們要加入這個產業。
回到REITs，中國是基建狂魔，未來有什麼？我們有一個判斷，現在的智能駕駛汽車的方向，對我們的網絡算力要求是爆發性的增長，新的基礎設施一定要配合。
最後是金融，行業本身的成長會帶來巨人，這些巨人就是我們大家服務的目標。不管是做地產還是做REITs，這就是我們的核心客戶，他們可以拿到溢價和成長的空間，才會成為我們有力的客戶。
只有這樣才能找到合適的路徑，跟整個大的發展趨勢密切的結合在一塊。
這才是未來。