年會演講 | 袁嘉骅：後疫情時代商業地産的内生創變

袁嘉骅（招商商管總經理）：大家下午好。去年的這個時候我在這里和大家分享我們打算做的一些商業地産，上次說的時候很多都是産品，我們今年做的更多是把籌備的商業先開出來，作為我們招商本身，我們是長期看好。

下面要分享的是我們要做的商業，不會有這麼多的數據分享。我們真正開始商業籌備是在去年，招商蛇口本來是工業和産業園為基礎的，還有一些基建為基礎的公司。

過去的一年，我們有什麼體會呢？這些是一些數據，這些是我們公司研發部所給我的數據。經濟在收縮，通脹在上升，正如我們所說，我們是看長遠，2030年中國商場零售額會達到多少，最下面的租管費會達到多少，我們會在當中能夠分到一些。

我們看這個消費升級，過去一年發現這四個詞經常碰到，碰到更多的是消費觀念和消費意願，就是因為疫情，在座有一些也會像我這樣，不小心被封了幾周或者幾個月，消費觀念和消費意願真的是改變了。

我們本身也在研究，就覺得單單做商業本身，至少在接下來的中短期來說，可能數字很難看。所以我們接下來做的更多是從多産品先發展，多元體驗，我們會用一些我們的優勢資源進行聚合。

大家看綜合開發，産業復合，生态融合，包括TOD鍊接，要算大數，這少一兩年算大數。

這是今年疫情情況下，我們開出來的第一批商業，希望明年會有8到10個Mall開出來。

簡單說一下我們過去所開出來的一些mall的元素和細節。

這是幾天前剛剛開業的成都大魔方，就像我剛才說的融合，這包括了一個演藝中心。大魔方，成都人是比較了解，我們天天都在盼着演藝重新的開始，聽說正在鋪排演唱會，聽說11月份會來。當然一樣是算大數，這個演藝中心本身可以給我們多少賦能。

這些都是一些IP和細節，最重要的是我們在那邊做了一個天際跑道，這個天際跑道，有一段是俯瞰成都SKD最好的位置，有一些領導和商家來想了解成都的這個地下商業是什麼樣的，就到這里看就可以。這是我們所說的，我們和演藝中心和SKD之間的鍊接，以及我們業态的錯位。

這是我們廈門的海上世界，我們拉來了很多文旅的項目，這個旁邊有我們的郵輪，我們開業當天，我們就特别安排了郵輪從深圳到這邊來停靠，就是通過郵輪開啟未來的郵輪經濟，來給我們這個商業賦能。

這個mall雖然只開了一個多月，現在的客流對我們來說是非常滿意的，尤其是周末和節假日。這是在廈門肯定聽說的，在廈門休閑購物有兩個選擇，如果買奢侈品去萬象城，如果想帶家庭好好的玩，就來我們這邊。

這些都是一樣的，我們也是算大賬，我們引入一些文旅項目，投入也很大。剛開始我們是挺擔心的，文旅項目怎麼能夠轉正，後來開業之後，我們看了一些數字，我這里沒有辦法分享，這些文旅的流量，他所給到我們的收入，都能夠給到我們mall很正的收入。

這也是我們今年開的，這個商業本身不是我們的目標，我們本來是想做一個很大的盒子，十幾萬的購物中心，只是因為規劃問題和政府要求問題，倒逼了我們，必須要做一個慢生活文旅，同時中間的湖經營也接過來，倒逼我們做了一個低密度開放街區，娛樂、夜生活和一些水上運動。

現在去常熟的人都會這邊玩，這是常熟人民休閑和餐飲的首選。我們購物中心開出來的時候挺後悔，當時的力度用的太大了一點，當時開業是百分之百出租，後來發現，如果出租率沒這麼高的話，我們接下來能夠有更多更好的租戶和收入。

這個也是單單純商業本身算不過來賬的，必須要有一個文旅，這是我們在籌備的，還沒有開出來，這是合肥的一個體育中心，商業體量不大，怎麼結合體育公園、體育館。

以及另外一個，這是我們在深圳，我們和華僑城合作，我們是代建、代運營的深圳國際會展中心，我剛剛還在微信群里面問我的同事，明天的亞洲寵物展會不會開展，因為已經推延了一次，只要這些大型的展覽能夠回來，我們旁邊的商業招商就會更順利。

我們這個購物中心應該是在明年中左右封頂，到現在還沒有真正的招商，因為商家到那個地方，就是看不到人。一樣的，要算大賬。

這是更長遠的，這是一個最新的圖，還不是最終的圖，這是接近2.3平方公里的，深圳媽灣，這整個規劃會到2035年，我們也是在算大賬。商業總體量接近80萬平米，我們會和前海自貿區一起經營，怎麼做？單單靠我們是做不來的，我們的規劃更多是找更多的合作夥伴，包括今天會議上的各位，如果對這個深圳媽灣商業怎麼做有想法的，或者有興趣，都歡迎你們找我們。這個地方我們希望做成一個大灣區真正的新中心，這邊可能會跟其他不一樣的地方，我們這邊留了一大片的空地。

這個也是我們在算大賬的，這塊地我們開始做的時候，我們當時租金的力度很高，大家都想到2024年深圳的租金應該是非常高，可是經過過去3年以後，我們發現租戶的租金承受力沒這麼高。

除了接近46萬平米的商業之外，這個地方大家知道，我們有個20萬平米的購物中心是和K11合作，這邊也有商業，也有寫字樓，我們這邊有幾個高棟樓，里面有一個是高級學校，還有一個是國際醫院，剛剛我說的，必須是多業态，這個大賬才能算的下來。

還有一個是目前在做的成都天府時代公園，這是三四年以後才能成型，商業總體量40萬平米，雖然名字放在成都天府，其實離天府中心非常遠，從前幾天開業的大魔方往南開車還有接近20公里。這個地方我們也不能單單靠一個兩個mall支撐，我們目前正在做的是怎麼把整個的綠化綠地、公建做起來，還有獨棟的商業和寫字樓建起來，這個方案還沒有定下來，這是一個長期的，必須算大賬。單單看購物中心本身，是明年要開業，大家很清楚，這個地方周邊都是工地，我們怎麼樣可以做起來。

剛剛說了這麼多，我們是經過過去一年多的籌開，我們很多商業覺得單單用商業本身來把一個mall開出來的話，可能挑戰會比以前大很多。從去年開始就一直談X+商業， 這是我今天和大家的簡單分享。我們希望兩三年以後，我們能夠像萬象那樣，跟你們分享一些數據，還有我們的成果，謝謝。