年會演講 | 葉世源：“雙碳”下的商企物業服務進化策略

葉世源（萬物梁行首席執行官）：大家好，我是萬物梁行的葉世源，其實和大家都不陌生，我是第三年參加這個年會，而且今天特别荣幸我是第一位出來跟大家分享。

特别興奮，坦白說，是我今年現場參加的第一個會，觀點在這方面還是做得非常不錯的，而且現場有很多的同行和朋友，媒體的朋友，對我們房地産領域的支持，感到非常興奮。

首先我認為，雙碳是今年的熱門話題，今天想和大家探讨一下這個主題。雙碳戰略之下，我們發現出現了一些進化、叠代。統計了最近一年媒體報道下的一些高頻詞匯，很多都跟這個行業息息相關。

下面我們從幾個媒體的熱詞引入今天的分享。

首先從2020年開始，“碳達峰、碳中和”已經上升為國家戰略，這是我們讨論的第一個熱詞。建築行業一直是碳排放的大戶，根據我們的統計，2019年全國建築全生命周期的碳排放幾乎占了全國碳排放總量的一半。其中尤其是商業建築，它的碳排放強度幾乎是住宅的2倍。另外，建築在運營階段的碳排放占比也是接近了一半，幾乎是占了全生命周期的一半。我們認為，商業建築的節能減排對“碳達峰、碳中和”起着舉足輕重的作用。

第二個熱詞是存量時代，大家知道房地産行業從大開發到了存量時代，這個已經是業界的共識，也是今天大會的主題。

首先我們一起來看一看一些數據，今年1月份到5月份，全國開發的投資額同比下降了8%，大家應該不覺得奇怪。開工面積下降了接近30%，相反銷售面積增長了，增長11.5%，商業地産出現大宗交易的原因大家清楚，是部分商業企業要舒緩資金壓力，選擇了出售，尤其是優質物業資産。

我們現在如何通過精細化運營提升物業價值，成了存量時代新的課題，很重要的課題，也是一個熱門的話題。

第三個詞是新經濟，最近幾年國外國内的形勢都變得非常復雜，所以很多行業都受到沖擊，我相信大家知道的，尤其是在教育旅遊闆塊，很多行業在這方面的闆塊都不容易。

反過來，有一些行業有很大的發展勢頭，比方說互聯網行業、TMT、大健康。所以我們看看這個數據，今年第一季度，租賃行業當中最大的是商務服務業，占了50%，其次是TMT行業、互聯網行業，可以看到，最近一年一些知名的互聯網行業拿地案例，比如京東在北京深圳上海等都有成交。

因此，尤其是在TMT行業為主的新型行業，他們的擴張比較高，對辦公的需求和以往很不一樣，有更多更精細的需求。

總結完這三個詞，我們看一下商企服務的新思路，傳統服務從物業管理到物業運營主要是思維的轉變，物業服務的邏輯應該是從管理思維轉化為經營思維。

從物業的空間管理，包括一些特色服務，都融為一體，從而滿足客戶對空間環境、節能綠色包括投資回報等的需求，從而提升物業項目的美譽度，同時也實現增值保值，實現客戶可持續發展的目標。

商企空間服務對象很多，我們怎麼圍繞這些不同的主體需求進化升級我們的服務？将客戶分為三塊，一個是A端，是Asset holder，他們更關注出租率以及資産價值、市場回報；B端客戶很關注降本增效；C端對于空間環境和服務體驗的需求更高，包括空間是否舒适，環境是否健康等等。

為了實現資産的可持續運營，包括服務的體驗提升，我們提出低碳物業管理。

剛才我們提到A端客戶，也就是物業資産的所有者，他們對資産長期保值增值的需求是一直在的。建築生命的周期很長，必須從前置資産的視角，從物業所有者和管理者的身份參與。

從項目的設計、施工和運營開始導入低碳理念，需要從前期開始介入，幫助客戶完善他們的項目設計，提出綠色運營，包括設施設備運維的專業意見，優化空間。

然後是籌備期的費用預算，包括營銷的培養，最後才到真正交付以後的長期運營階段，這里我們來分享我們一個案例。

這是上海萬科天空之城，應該是虹橋商務區的第一個TOD項目，今年4月份已經開始啟動服務，提供很多報告，為這個項目的綠色運營打好一個非常好的基礎。

這個項目體量不小，對能源的需求非常大，也非常關注成本控制。因此我們采取的一個舉措是建議項目采取移峰填谷模式，就是用平谷時期的時間完成冷凍制冰，用這個電量的釋放，在不影響整體體驗之下，也可以做到降本提效，最終我們也幫助這個項目獲得了金級驗證。

在這里我們提一下綠債，我們在綠色建築的綠債領域有非常非常大的發展空間。2021年，綠色建築包括可持續建築已經納入綠債的支持範圍，我們關注到商業房地産抵押貸款的綠色證券逐漸對綠色進行傾斜。

綠色CMBS期限長，利率低，資金使用靈活，不單單受到政策的支持，在市場也非常受到追捧。

下面說說B端客戶，當前B端的客戶降本增效的需求非常迫切，B端客戶我們有一個非常好的解決方案。不同業态的商企空間項目都有減碳可能性，比如說産業園區，構建低碳的産業園區是貫穿了園區全生命周期，在設計、建設的階段，物業就應該提前介入，輸入低碳運行的理念，在運營階段我們就要引進這個智能化的平台，搭建綜合的能源管理繫統，在保證園區安全的前提下低碳運行。

低碳管理也需要貫穿高新技術的設施運維，我們知道空調、照明和安防繫統都是能耗大戶，在日常的運行當中，這里面有很大的減碳空間。

B端的做法是通過數字化、精細化的管理手段，大數據的監測，高能耗設備的改造等等，實現節能降耗。物業側是物業管理的實際操作者，也是能源管理和使用的最後一公里，把最後一公里把握好，我們才能真正的實現能耗管理，從而節能降耗。

根據我們的研究顯示，80%客戶都有能源管理的服務需求，這些需求具體來說就是項目綠色節能改造，從而發現可以優化的能耗大戶，針對性提出整改的專業方案。

其實大家都知道，2021年開始，全球能源價格大漲，在期貨市場當中，2023年的交付電力價格大漲，大部分商業項目的購電成本不斷上漲，因此需要通過物業低碳化以降低這個方面的影響。

下面是C端客戶，這里的關鍵是他們對空間環境和服務體驗的需求更高。

當下，Z世代已經是職場的新軍，他們身上有很多鮮明的特點，比如996，加班熬夜很常見，他們因為長時間的加班熬夜，需求是健康舒适的環境，希望被看到、被重視。

從需求的金字塔包括影響辦公的體驗維度來看，我們覺得首先要滿足Z世代員工對空氣質量包括身邊環境的需求。

順着這個思路，基于WELL的理念，我們對空間環境進行了一些改善舉措。簡單說，在全國不同的職場，我們服務團隊，對環境溫度每個小時都測一次，确保溫度的舒适度，定期不斷調整溫度，並且加強，保證定期對新風設備進行清洗，可以做到又健康又節能。

同時，我們在宣傳方面也做了一些努力，從2020年到現在，連續3年都是地球一小時主辦方的官方合作推廣夥伴。3年當中，我們聯合了接近200個項目參加這個活動，從而節約用電超過3萬度，減碳超過20噸。

我們的最終目標是讓建築随着組織環境，包括人的發展而自動學習，與人互動，主動響應人的需求，最終實現數聯、物聯，包括智聯，也實現環境、資産和人的和諧統一。

以上就是我今天的分享，非常感謝，希望在不久的将來有更多機會和大家溝通讨論，謝謝各位。