過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地產發展總體復甦向上。我們可以看到商業地產行業湧現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業態、項目和企業的核心競爭力進一步凸顯；辦公空間服務和產業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想像；而創新技術、新零售、數字化和ESG的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。
於創新湧動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，於2022觀點商業年會現場重磅發佈《表現力指數·2022年度商業地產表現報告》。
以下為《2022年度商業地產市場報告》：
今年前三季度，物價走勢平穩，為消費回暖打下了堅實基礎。總體來看，社會消費品零售總額在6月份開始逐漸回暖，直至8月呈現同比正增長，這表明5月份以來全國各地消費刺激措施有一定的成效。
其中，網上零售額持續保持正增長。在商辦領域，據世邦魏理仕調查數據顯示，未來有不少新的辦公空間拓展需求。整體來講，上半年商業地產景氣在逐漸恢復。
供給端，商業地產的投資額較有所下滑，至今仍未達到去年水平。這主要是因為房地產行業的整體銷售不景氣，導致資金來源匱乏。可以看到，不論是辦公樓還是商業營業用房，其新開工施工和竣工面積均在萎縮，不過前者的萎縮幅度相對較小。
退出端，近幾月商業地產銷售面積雖然較年初有所下滑，但較去年仍然能實現同比增長。其中，商業地產期房的下滑幅度較大，特別是商業營業用房期房，於今年9月處於同比負增長的狀態。
另外，大宗交易較去年活躍度有所上升，這仍是商業地產退出的主要渠道。而另一個渠道CMBS，今年的活躍度較往年有所降低，但保險版的CMBS正在掀起一陣浪潮。
整體消費市場回升，商辦領域有新拓展需求
據國家統計局數據，今年1-9月份，我國的CPI指數呈現穩定趨勢，一直在2.5%附近徘徊，物價保持平穩。其中，食品菸酒類受豬肉價格波動影響，指數在7、8、9月份呈現上升趨勢。
據公開數據，上半年CPI同比漲幅在10%-20%的新興市場和發展中國家有45個，但我國的CPI仍然在正常區間內運行，這對消費景氣的恢復有正向推進作用。
受疫情地區多發以及社會總體需求不足的影響，我國的消費情況總體呈現出由谷底開始回升的態勢。據國家統計局數據，4月份的社會消費品零售總額同比增長-11.1%，直接導致4月份社會消費品零售總額累計增長轉為負。5月份延續4月份的萎縮態勢，直到6月份才開始慢慢恢復。8、9月份，社會消費品零售總額累計增長轉為正增長，9月份為0.7%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
這意味着各省市的消費刺激舉措有了一定的成效，就廣東省來說，據商務廳消息，5月以來，廣東在全省範圍發放消費券，並將延續到10月底。截至9月21日，全省已發放核銷消費券約11.3億元，直接拉動消費約100億元。
據公開消息，今年上半年，全國累計發放消費券超過100億元，對區域經濟拉動效果顯著。國家統計局數據則顯示，網上零售額累計增長持續呈現正增長，其中2月份同比增長率最高，為10.2%；5月份同比增長率最低，為2.9%。9月份恢復到5月份以來的最高幅度，為4%。
從消費品類來看，餐飲和商品零售也在6月份開始復甦。國家統計局數據顯示，5月份餐飲收入同比增長為-21.1%，但在6月份回升至-4%。商品零售累計增長率也從負增長轉為6月份的正增長，為0.1%。美團數據顯示，7月以來全國到店餐飲線上交易額環比上月增長20.2%，消費券的發行也有力促進了實體餐飲業的發展。
從零售業態來看，限額以上百貨店、專業店和專賣店在6月份過後均呈現銷售回暖趨勢，這些非生活必需用品店在幾輪消費刺激下，出現一定的成效。而關於生活必需用品，限額以上超市和便利店，今年以來持續保持正增長，近幾個月零售額累計增長率保持在4.1%和4.6%附近。
超市是居民生活消費的主要場所，疫情期間為了穩定生活用品供應，各地方政府大力支持。同時，超市也通過線上平臺進行營業，保障了周邊居民的需求。而便利店憑藉密集的線下網點、成熟的供應鏈和區位近的優勢，也為民生物資供應發揮了重要作用。
在商辦領域，據世邦魏理仕7月份在全國範圍內201份調查樣本顯示，有36%受訪者表示未來18個月將增加辦公面積。具體來看，55%專業服務業和42%金融業受訪者計劃增加辦公面積，同時有30%科技企業也將進一步擴容。
商業地產投資額下滑，拖累新開工及竣工面積
據國家統計局數據，房地產本年實際到位資金合計累計增長率均為負增長，8月份該幅度已擴大至-16.7%。其中，9月份房地產投資本年資金來源小計累計增長率為-24.85%。
觀點指數認為，這主要是行業整體銷售景氣下滑帶來的影響，而1-9月前100房企累計實現權益總銷售金額36631億元，同比下降49.1%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
在沒有良好的退出渠道之前，大部分商業地產開發商的開發模式基本是以住宅業務輸血商業地產業務，如龍湖明確每年將從住宅銷售額中拿出一定比例來投資商業地產。
所以，當住宅業務整體不景氣時，投資於商業地產的資金量將會減少。據國家統計局數據，今年房地產投資累計增長率，4月份開始後為負增長，9月份為同比增長-8%。
其中，辦公樓和商業營業用房投資累計增長率自2月份以來均為負增長。至今年9月，辦公樓投資累計同比增長率為-9.9%，商業營業用房投資累計同比增長-12.2%，下滑幅度均大於房地產整體的投資累計增長率-8%。
這意味着，在目前資金鍊緊縮情況下，行業整體的選擇是減少商業地產投資，僅剩幾家有實力的國企和頭部央企在持續投資。如華潤置地和中海，今年已在公開市場拿了不少商用地塊。
具體來看，辦公樓新開工施工面積累計增長率均為負增長，由3月份的-4.2%迅速擴大至9月份的-36.6%。類似的，辦公樓竣工面積累計增長率也均為負增長，由2月份的-9.1%迅速擴大至9月份的-23.6%。觀點指數認為，兩者均受到位資金影響，資金鍊的不暢，導致新開工面積和施工速度均受到較大的影響。
另外，辦公樓施工面積累計增長率雖然也均為負增長，但幅度較小，9月份的增長率為-5.1%。這表明各地開工仍在持續，當地政府也給予了較大的支持。如鄭州的紓困基金，首先就用於建業地產在金融島的寫字樓項目，助力其復工復產。因資金斷裂而停工的寫字樓項目，若能及時得到資金支持，那麼該項目便能在不久後產生現金流，這也是政府及社會資本重點支持復建的原因。
同樣，商業營業用房新開工施工面積累計增長率、竣工面積累計增長率和施工面積累計增長率也呈現出相似的規律，新開工和竣工面積均受到較大的影響，而施工面積影響相對較小。
大宗交易活躍，保險CMBS退出興起
據國家統計局數據，辦公樓銷售面積累計增長率由年初的35.6%下降至9月份的14.4%，但總體來說仍持續在正增長。其中，辦公樓現房銷售面積累計增長率由年初的35.9%下降至8月份的13.7%，辦公樓期房銷售面積累計增長率由年初的35.4%下降至9月份的1.8%。
這也反映了市場對辦公樓期房如期交付的擔憂，所以市場更青睞於辦公樓現房。另一方面，辦公樓累計新開工面積的銳減，也導致了期房銷售的下滑。相應的，若辦公樓累計竣工面積下滑幅度較大的話，也將影響後續的辦公樓現房銷售面積。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
除此之外，商業營業用房銷售面積呈現出不同的情況，期房銷售面積累計增長率由年初的10.8%下滑至9月份的-5.8%。由於商鋪類可能將涉及到眾多的個體戶或者小微企業，他們承受風險的能力極低，所以在商業營業用房期房購買方面極為慎重。
但是，在現房方面卻顯示出不同的情況，3月至9月期間，商業營業用房現房銷售面積累計增長率穩定在21%-32.2%之間。觀點指數認為，除了5月份消費回暖所帶來的刺激以外，商鋪抗通脹也成為購買的理由之一。但期房的銷售面積比例較大，所以整體的商業營業用房銷售面積累計增長率並不高，並由年初的12.9%下降至9月份的2.3%。
除了通過銷售退出以外，商辦零售大宗交易也是資方的主要退出渠道。據市場數據不完全統計，今年房地產成功併購的事件數為90起，比去年同期增加17起；涉及併購金額為720億元，比去年同期增加189億元。商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至9月底內地共計有29宗商辦資產大宗交易事件，成交總金額為519.87億元。
而在資產證券化退出方面，據同花順iFinD數據，今年1-9月CMBS和類ABS發行量為58只，同比下跌9.3%；總規模為905.42億元，同比下跌15.3%。
雖然交易所市場和銀行市場的發行規劃規模有所下降，但保險交易市場有了新的契機。今年二季度，市場迎來首單保險版CMBS，發行規模為13.5億元。據上海保險交易所數據，中保登作為保險資產支持計劃的登記機構，三年來業務規模由115億元增至4080億元。整體來看，保險業資產證券化在迅速發展。